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探謎“西南首席五星”養(yǎng)老院 投資模式尚待考驗(yàn)
日期：2013-06-26 來(lái)源：金融投資報(bào)
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養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)政策依賴(lài)性大，項(xiàng)目成功與否不僅與市場(chǎng)運(yùn)作相關(guān)，還有政策走向問(wèn)題。
不少旅游度假地產(chǎn)打著“養(yǎng)老牌”，但養(yǎng)老的配套依舊嚴(yán)重缺失，與真正養(yǎng)老小區(qū)的職能及運(yùn)營(yíng)模式還存在一定差距，其商業(yè)與運(yùn)作模式始終未能進(jìn)入真正的成熟期。
作為“中國(guó)十大適合買(mǎi)房養(yǎng)老城市”榜首，成都出現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)雛形的時(shí)間較早，關(guān)于各個(gè)開(kāi)發(fā)商將要推出養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的消息一直層出不窮，但都未真正浮出水面。養(yǎng)老地產(chǎn)是否真的適合于投資？投資者又是否真正能于其中獲得高回報(bào)？
發(fā)展：配套設(shè)施持續(xù)完善
崇孝基地的對(duì)外宣傳數(shù)據(jù)將其定位為“西南首席五星孝老院”、“一體化崇孝養(yǎng)老養(yǎng)生度假基地”。據(jù)該項(xiàng)目顧問(wèn)李先生宣稱(chēng)，目前崇孝基地一期別墅養(yǎng)老群已修建完成，二期花園洋房養(yǎng)老小區(qū)也會(huì)在今年修成，首批2200名老人即將在年底入住。2015年項(xiàng)目整體完成后，將形成一個(gè)高檔養(yǎng)老小區(qū)，預(yù)計(jì)最終可為社會(huì)提供約18000個(gè)養(yǎng)老床位。
“我們實(shí)行的是基礎(chǔ)服務(wù)加延伸服務(wù)的菜單式運(yùn)作模式，每個(gè)床位每月2000元，老人入住后可自行選擇套餐，享受基地所有配套服務(wù)。”李先生介紹。記者查看后發(fā)現(xiàn)，四款套餐分別由不同金額的伙食費(fèi)及護(hù)理費(fèi)組成，總價(jià)1200-3800不等。
誘惑：
據(jù)悉，根據(jù)國(guó)土法的相關(guān)規(guī)定，此類(lèi)土地產(chǎn)權(quán)的房子用途為非住宅，使用年限為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)期限，且不能作為商品房對(duì)外銷(xiāo)售。
不同于最初的銷(xiāo)售模式，李先生明確表示，目前崇孝基地全面變更為“只租不售”，只承諾出租使用權(quán)，項(xiàng)目方無(wú)我置業(yè)仍然自持所有建筑，并負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體的運(yùn)營(yíng)管理。
顯然，面對(duì)“聯(lián)建房產(chǎn)權(quán)”爭(zhēng)議，崇孝基地使用了全新的運(yùn)作模式：“投資”+“入住折扣優(yōu)享”的雙軌制度。據(jù)介紹，基地目前在建的電梯公寓5-7層將專(zhuān)用于投資，額度6萬(wàn)-39萬(wàn)不等。以40平左右的套一為例，將30萬(wàn)的總投資額度拆分為4個(gè)席位，6萬(wàn)與9萬(wàn)兩個(gè)等級(jí)，投資人選擇額度并簽訂租賃合同后，由項(xiàng)目方免費(fèi)托管。既定的5年投資周期，可獲得高達(dá)50%的純利潤(rùn)率。同時(shí)，參與投資的客戶(hù)，后期父母或自身需要入住，可終身享受半價(jià)1000元的優(yōu)惠床位費(fèi)，一個(gè)席位對(duì)應(yīng)一個(gè)名額。
這樣的模式表面看來(lái)，投資人似乎無(wú)需擔(dān)心最頭疼的“空置”問(wèn)題，坐收穩(wěn)定豐厚的“回報(bào)”，對(duì)項(xiàng)目方而言，一方面吸引資金，另一方面也預(yù)定了未來(lái)客戶(hù)，互利共贏，賓主皆歡。
警惕：
記者調(diào)查多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)其都將目標(biāo)人群定在中高端，上萬(wàn)元的月費(fèi)，甚至幾十萬(wàn)元的入會(huì)費(fèi)，身價(jià)頗高。與之相比，崇孝基地承諾的1000元床位費(fèi)確實(shí)可謂大眾皆可消費(fèi)的“白菜價(jià)”，那他其如何保證投資人的高收益率？
對(duì)此，李先生表示，崇孝基地屬于與政府的協(xié)作項(xiàng)目，由政企統(tǒng)一管理，前期投資額達(dá)6億，年底首批2200名老人即將入住，開(kāi)發(fā)商不會(huì)中途放棄，舍本逐末。此外，按照合同，如果季度租金未能按時(shí)打入賬戶(hù)，無(wú)我置業(yè)將會(huì)給付一定比例的滯納金，投資者還可將所持有使用權(quán)的房屋進(jìn)行抵押，即使遭遇開(kāi)放商經(jīng)營(yíng)失利，項(xiàng)目停止等意外，也可通過(guò)銀行渠道，保證利益不受損害。“不過(guò)，這樣的情況基本不存在。”
養(yǎng)老地產(chǎn)特殊性是對(duì)政策依賴(lài)性大，項(xiàng)目成功與否不僅牽涉到市場(chǎng)運(yùn)作，還有政策走向問(wèn)題。據(jù)李先生透露，之所以能夠保證投資人受益與老人后期入住的優(yōu)惠價(jià)格，一方面是由于項(xiàng)目前景好，市場(chǎng)需求大﹔另一方面也是由于崇孝基地改制后，作為社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，獲得了財(cái)政資金補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等諸多政策上的扶持。
大邑縣民政局救濟(jì)科工作人員對(duì)記者表示，根據(jù)《成都市人民政府關(guān)于加快社會(huì)化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見(jiàn)》等文件，確實(shí)可給予通過(guò)審批的社會(huì)養(yǎng)老項(xiàng)目每張床位10000元的一次性建設(shè)補(bǔ)貼﹔同時(shí)對(duì)提供的養(yǎng)老服務(wù)免征營(yíng)業(yè)稅﹔使用水、電、燃?xì)獍凑站用裼脩?hù)標(biāo)準(zhǔn)收取費(fèi)用﹔還可享有一定額度的服務(wù)性床位補(bǔ)貼，這些均與李先生的介紹吻合。
但該工作人員也坦言，目前大邑縣民政局并未對(duì)崇孝基地作出相關(guān)審批。大邑縣房產(chǎn)管理局農(nóng)村產(chǎn)權(quán)監(jiān)理所所長(zhǎng)張學(xué)琴也確認(rèn)，房管局方面至今尚未接到崇孝基地的報(bào)備申請(qǐng)。而截止記者發(fā)稿，鶴鳴鄉(xiāng)政府未對(duì)崇孝基地“政企統(tǒng)一管理”的說(shuō)辭與目前的經(jīng)營(yíng)模式是否合規(guī)作出正面響應(yīng)。
