QQ
“幌”言下的養(yǎng)老地產(chǎn)
日期：2013-06-26 來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
老齡化的趨勢(shì)影響了各行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此，大小房企紛紛瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這一紅利蛋糕，地產(chǎn)大佬首當(dāng)其沖，各大險(xiǎn)企也是緊隨其后，更有眾多蝦米房企躊躇滿志欲在養(yǎng)老地產(chǎn)分一杯殘羹。面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的逐漸火熱，記者采訪了廣州景森設(shè)計(jì)公司總裁肖至先生，看看他對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)有什么獨(dú)到見解。
前景廣闊 房企紛紛試水
中國(guó)未富先老，是世界上第一個(gè)老年人口過億的國(guó)家。目前我國(guó)老年人口近2億，因此“我們明天如何養(yǎng)老”已成為無可避免的社會(huì)問題。由于中國(guó)人口老齡化結(jié)構(gòu)的問題，以及中國(guó)的計(jì)劃生育政策，形成了一批“421”家庭，上面有四個(gè)老人，中間一代兩個(gè)人，下面一個(gè)孩子。“421”家庭出現(xiàn)以后，對(duì)家庭的養(yǎng)老功能形成了沖擊，為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的市場(chǎng)空間。
于是開發(fā)商開始窺伺這塊蛋糕，紛紛打出養(yǎng)老地產(chǎn)概念。養(yǎng)老地產(chǎn)于是炒得火熱，可是縱觀全國(guó)，真正開發(fā)成功的項(xiàng)目幾乎沒有。“他們對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的大方向并不明確，只是停留在養(yǎng)老地產(chǎn)的概念炒作上，連具體怎么做都還沒明確，卻紛紛試水拿地開發(fā)，我覺得這是一種不合邏輯的行為。”肖至說到。
利益驅(qū)動(dòng) 淪為圈地工具
既然國(guó)內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)還沒有成功模式，為什么越來越多的房企進(jìn)入這領(lǐng)域呢？肖至認(rèn)為主要是兩方面的利益驅(qū)動(dòng)。
短期利益：開發(fā)商可打著養(yǎng)老地產(chǎn)的幌子進(jìn)行“圈地”。土地成本高是開發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)情況讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，甚至可能長(zhǎng)期面臨虧損。而且養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期長(zhǎng)，在這種情況下，若非出于無奈，沒有哪家開發(fā)商愿意拿高價(jià)拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報(bào)期長(zhǎng)的項(xiàng)目。因此，更多開發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號(hào)低價(jià)圈地，然后開發(fā)成住宅銷售。
長(zhǎng)期利益： 開發(fā)商正是由于看到中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的巨大市場(chǎng)空間，未來會(huì)成為社會(huì)關(guān)注熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)，于是開發(fā)商從整體戰(zhàn)略發(fā)展上的角度考慮，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的行列。
總體來說，開發(fā)商由于這兩方面的利益驅(qū)動(dòng)，而紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，導(dǎo)致出現(xiàn)很多誤區(qū)，第一個(gè)誤區(qū)，名義上是搞養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)質(zhì)上在圈地；第二個(gè)誤區(qū)，在很遠(yuǎn)的地方，離城市中心幾十公里之外，搞非常大的項(xiàng)目，把老年人和親人分割開來，從中國(guó)人重視家庭觀念的角度來說是不行的；第三個(gè)誤區(qū)，只重建設(shè)，輕后續(xù)運(yùn)營(yíng)和管理。
積極探索 尋求可行模式
由于中國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)目前處于探索期，國(guó)內(nèi)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)沒有成功模式。開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)到底要怎么做，，主要面臨兩個(gè)問題：一是思路問題，即拿到地之后到底怎么做，是在所謂的養(yǎng)老社區(qū)只是象征性地設(shè)置一些老年人活動(dòng)設(shè)施，而大部分還是做住宅和配套商業(yè)進(jìn)行銷售，還是實(shí)打?qū)嵉剡M(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。二是運(yùn)營(yíng)問題，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑建成后，后期運(yùn)營(yíng)到底怎么做，還沒有探索出有效的模式。
肖至說：“我認(rèn)為中國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)必須走混合式的發(fā)展路線，用單一模式肯定死路一條。”其實(shí)關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的模式，中國(guó)也有許多新探索。他認(rèn)為，普通社區(qū)中配建老年公寓的模式比較切實(shí)可行，會(huì)增大開發(fā)商的市場(chǎng)空間，既有經(jīng)濟(jì)保障又有社會(huì)效益。
在普通社區(qū)配建老人公寓，家人可就近居住，老人不會(huì)感到孤單寂寞。對(duì)老年公寓進(jìn)進(jìn)行適老化設(shè)計(jì)，增加無障礙設(shè)計(jì)、增加扶手、滿足輪椅通行、增加呼叫設(shè)備、醫(yī)療設(shè)備、護(hù)理人員陪住等。在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，建議將養(yǎng)老公寓靠近小區(qū)出入口或社區(qū)邊沿布置，一方面人員、車輛，如救護(hù)車出入方便，另一方面便于對(duì)養(yǎng)老公寓進(jìn)行單獨(dú)管理。
如果在郊區(qū)圈一塊地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，他覺得目前并不是最好的選擇。郊區(qū)環(huán)境雖好，但是醫(yī)療設(shè)施很難跟上。除非開發(fā)商和三甲醫(yī)院進(jìn)行合作，在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)醫(yī)院，但是開發(fā)成本以及醫(yī)院利潤(rùn)問題會(huì)產(chǎn)生摩擦，操作起來應(yīng)該會(huì)比較困難。
完善配套 做好后期服務(wù)
養(yǎng)老離不開地產(chǎn)，但是養(yǎng)老更多的是照顧老年人的生活，說到底，服務(wù)才是最根本的。但目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的養(yǎng)老項(xiàng)目中，有的純粹是以養(yǎng)老住宅的名義銷售一般樓盤。更重要的是，這些冠名為老年公寓的住房，并未考慮老年人的生理行為特征，配套的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)都處于空白或低水平階段，與真正意義上能夠滿足老年人的老年住宅相去甚遠(yuǎn)。
真正的養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該完全是地產(chǎn)，它所涉及的方面很廣，是一套完整的產(chǎn)業(yè)鏈，包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)、健康管理、文體活動(dòng)、餐飲服務(wù)直到日常起居呵護(hù)，不能一概而論。 真正成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該在服務(wù)上多做文章，而不只是賣房子那么簡(jiǎn)單的問題。
肖至最后強(qiáng)調(diào)，只有讓產(chǎn)品貼近社會(huì)化、市場(chǎng)化，而不能僅停留于概念的炒作。確切地把政策、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)鏈條等完善起來，讓老人住得有“歸屬感”，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的道路才會(huì)越走越好！
