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借“養(yǎng)老”吸金噱頭多 養(yǎng)老地產(chǎn)名不副實
日期：2013-06-28 來源：北京商報
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“如果配套服務(wù)、設(shè)施完善，價格只要在可接受范圍內(nèi)，我們肯定更愿意選擇養(yǎng)老地產(chǎn)項目而不是去養(yǎng)老院養(yǎng)老。”年近70歲的退休職工老孫告訴北京商報記者。作為一種新興的、更符合現(xiàn)在老年人需求的養(yǎng)老產(chǎn)品，養(yǎng)老地產(chǎn)逐漸成為了老年人的新選擇、企業(yè)的新商機。日前，北京又有包括九華山莊老年公寓在內(nèi)的一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目即將投入使用。不過，看似正在繁榮發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)市場實際上卻暗藏大量名目繁多的“吸金”花樣，原本沖著低廉的租金或售價去關(guān)注養(yǎng)老地產(chǎn)項目的老年人可能正一步步踏入借養(yǎng)老炒作的陷阱。
市場調(diào)查
市場潛力大 各類投資蜂擁而至
據(jù)民政部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，我國60歲以上老年人口已達19390萬人，占總?cè)丝诘?4.3%，其中65歲及以上人口12714萬人，占總?cè)丝诘?.4%。而且，此前全國老齡委辦公室也曾公布消息稱，預計今年年底，中國老年人口總數(shù)將超過2億人，到2025年，這一數(shù)字將突破3億人，2033年將超過4億人，平均每年我國將增加1000萬老年人口。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國有90%的老年人選擇居家養(yǎng)老，約7%的老年人在社區(qū)享受日間照料和托老服務(wù)?？偭勘平?億人的中國老年人，尤其是其中7%愿意選擇居家養(yǎng)老的老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)投資商來說，無疑是一塊難以割舍的蛋糕。
近年來，不少企業(yè)先后進軍或涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，證明了該領(lǐng)域確實存在著豐厚潛在利益。據(jù)粗略統(tǒng)計，目前全國已有23家左右大、中型房企高調(diào)進軍養(yǎng)老地產(chǎn)，其中不乏萬科、保利、遠洋、綠城、華潤等知名企業(yè)。此外，從去年年底起，泰康人壽和合眾人壽也先后正式對外宣布，銷售與養(yǎng)老保險產(chǎn)品掛鉤的養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康投資管理的“泰康之家·燕園”日前更正式在北京高調(diào)亮相。“從資金運用角度看，保險公司投資養(yǎng)老社區(qū)，相當于發(fā)行了30年、50年的長期企業(yè)債券，同時又滿足了保險資金對長期、穩(wěn)定收益的需求”。泰康人壽董事長陳東升曾明確表示，從產(chǎn)業(yè)鏈看，養(yǎng)老社區(qū)向上銜接醫(yī)療保險、護理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，推動保險產(chǎn)品的創(chuàng)新，同時帶動下游的老年醫(yī)學、護理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè)，能夠極大地延伸和擴展壽險產(chǎn)業(yè)鏈，同時有效整合關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。另外，甚至還有一些與地產(chǎn)和保險無關(guān)的企業(yè)也在布局養(yǎng)老地產(chǎn)，比如中石化今年4月上旬就斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項目。
民進北京市委副主任李煥喜向北京商報記者介紹，就北京而言，目前已經(jīng)出現(xiàn)了多個大型老年社區(qū)，多為房地產(chǎn)引進項目，商品化養(yǎng)老住宅整體銷售狀況良好，這一情況表明，社區(qū)內(nèi)的照料型養(yǎng)老住宅建設(shè)和服務(wù)需求在北京確實是受歡迎的，“在新建社區(qū)中開發(fā)面向老年人真實需求且住得起的養(yǎng)老社區(qū)是整個社會化產(chǎn)業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)體系轉(zhuǎn)型過程中應當解決的問題之一”。不過，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)被越來越多的人所了解，養(yǎng)老地產(chǎn)并未真正滿足大多數(shù)老年人的住房需求、老年社區(qū)中住著大量年輕人等問題也為愈發(fā)火爆的產(chǎn)業(yè)帶來了一絲尷尬。
出租+出售 后期運營利潤高
中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強介紹稱，除了偏福利性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)外，目前北京乃至整個市場上主要存在出租的老年公寓和出售的養(yǎng)老商業(yè)住宅兩種養(yǎng)老地產(chǎn)，一般的養(yǎng)老地產(chǎn)項目都將老年公寓租賃作為主流產(chǎn)品，但只進行房屋租賃項目肯定無法運轉(zhuǎn)，因此開發(fā)商會在社區(qū)內(nèi)出售一部分養(yǎng)老商業(yè)住宅，目的是為了回籠一部分資金保障項目后續(xù)運營。“不論是哪種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，突出后期運營、配置符合老年群體的生活、休閑等配套設(shè)施和服務(wù)并靠此提高地產(chǎn)項目的價值都是其與一般地產(chǎn)存在的最大差別。”陳國強強調(diào)。
而從開發(fā)商的角度，北京商報記者了解到，目前養(yǎng)老地產(chǎn)還被分為只建設(shè)不運營、不建設(shè)只運營和建設(shè)與運營相結(jié)合三種運營模式。專家稱，目前大多數(shù)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)普遍都希望投身于第三種模式，即開發(fā)商通過開發(fā)住宅，以及服務(wù)、醫(yī)療等相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境，豐富企業(yè)利潤來源，享受相關(guān)增值收入。
實際上，目前北京確實有一批企業(yè)將養(yǎng)老公寓租賃作為項目中的主要產(chǎn)品推向市場，并輔助推出一些養(yǎng)老商業(yè)住宅。以位于昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)的北京太陽城為例，太陽城銷售部工作人員小馬介紹稱，太陽城社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老住宅分為商品房和養(yǎng)老公寓兩種，商品房已經(jīng)在2008年前全部售出，當時均價為7000-8000元/平方米，目前消費者只能通過購買二手房的形式獲得，價格在20000元/平方米左右，分為80平方米、160平方米以及180平方米以上三種戶型，短期內(nèi)太陽城內(nèi)估計也并不會再出現(xiàn)新的養(yǎng)老商業(yè)住宅項目。而長期租賃式的老年公寓是太陽城近兩年最主要的產(chǎn)品，小馬說，社區(qū)內(nèi)有四棟供出租的老年公寓，其中有兩棟為養(yǎng)老院使用，另一棟為短期出租早已完成出租，最后一棟長期出租公寓正在招租，預計年底入住。“目前正在招租的老年公寓以5年起租，每5年作為一檔，租戶最多可選擇連租20年。戶型從38平方米到120平方米不等共有21種，精裝修、內(nèi)設(shè)獨立廚衛(wèi)并提供所有家電。”對于價格，小馬以50平方米戶型為例介紹稱，一次性租賃時間越長折扣越大，5年21萬元（相當于3500元/月）、10年32萬元（相當于2667元/月）、15年46萬元（相當于2556元/月）、20年58萬元（相當于2417元/月），老人健在若需臨時退租需扣除10%租金作為違約金，但老人去世需退租時可返還剩余全部費用。
值得注意的是，除租金外，租戶還需選擇全程管理和非全程管理兩種模式之一交納管理費，對于生活自理能力較強的老人，可選擇非全程管理，自交物業(yè)、采暖、水電費等，物業(yè)費6元/平方米，采暖費30元/平方米；而選擇全程管理的老人，根據(jù)房屋面積不同每年還需繳納2萬-4萬元管理費，包括代繳物業(yè)、采暖、水電等20項費用和送餐、預約醫(yī)院、每周兩次打掃衛(wèi)生、定期更換床單等服務(wù)項目，并加送100度電及10噸水，那么5-20年，租戶或需繳納少則10萬元、多則80萬元管理費。小馬稱，以目前預租情況來看，已有七成完成招租，小面積較受歡迎導致目前朝南的戶型最小只剩86平方米以上的了。
此外，還有一部分“半路出家”的養(yǎng)老地產(chǎn)，以純粹的租賃老年公寓的形式經(jīng)營，直接省去了養(yǎng)老商業(yè)住宅的部分。北京商報記者從九華山莊老年公寓市場部了解發(fā)現(xiàn)，目前九華山莊將部分酒店轉(zhuǎn)型為了老年公寓，提供75平方米、118平方米和150平方米三種精裝修戶型，以“租金+保證金”的模式租賃，也是從今年年底開始入住。目前九華山莊掛出的租價為：75平方米1萬元/年，保證金120萬元/戶；118平方米及150平方米均為2萬元/年，保證金160萬元/戶，150平方米僅有朝北戶型。九華山莊老年公寓客戶經(jīng)理馬瑞告訴北京商報記者，目前租戶也是以5年為一周期，滿5年、10年、15年……最多至30年時均可選擇退租，退租時由九華山莊一次性返還剩余租金和保證金，物業(yè)費2元/平方米，其他費用自付。馬瑞介紹，目前該公寓朝南向僅剩2-5層還有未租房間，118平方米和150平方米戶型各只剩三四套待租。
行業(yè)問題
吸金噱頭多 養(yǎng)老地產(chǎn)名不副實
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)需求旺盛、產(chǎn)品種類層出不窮，伴生的問題也顯而易見。北京商報記者了解到，目前包括太陽城、九華山莊等在內(nèi)的不少養(yǎng)老公寓項目都提供轉(zhuǎn)租服務(wù)，若租戶既不想退租又不想繼續(xù)使用，可與開發(fā)商一起協(xié)商制定轉(zhuǎn)租方案和價格。對此，有部分中介人士及專家就擔憂稱，租金遠低于目前北京市場租房價格的養(yǎng)老公寓或?qū)⒁虼顺蔀檗D(zhuǎn)租中心，使養(yǎng)老之意變的“有名無實”。對此，雖然小馬表示，太陽城要求公寓租戶必須在60歲以上。但仍有業(yè)內(nèi)人士透露，實際上不論太陽城還是九華山莊，所住年輕人并不在少數(shù)，養(yǎng)老地產(chǎn)其實大多名不副實。
其次，目前養(yǎng)老地產(chǎn)紛繁復雜的產(chǎn)品種類和各種各樣為吸引消費者而打出的噱頭，背后其實存在著諸多風險。有消費者向北京商報記者透露，日前有位于懷柔區(qū)的某養(yǎng)老院以擴建名義開始出售沒有產(chǎn)權(quán)證的養(yǎng)老住宅，價格為6000元/平方米，該消費者雖然被其遠低于市場價的價格吸引，希望能為家中老人購置養(yǎng)老地產(chǎn)，但該住房“不靠譜”的背景也讓其擔憂不已。
另外，北京商報記者還了解到，不論是租賃還是購買的養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓，雖然租金或購房價格普遍低于市場價，但包括會員費、保證金、管理費等各種額外交費項目在內(nèi)，消費者所付出的費用甚至可能還遠高于社會其他公益性質(zhì)的養(yǎng)老機構(gòu)或商業(yè)地產(chǎn)、租房項目。
在調(diào)查過程中，北京商報記者了解到，九華山莊和太陽城的老年公寓均需一次性繳納多年租金或保證金等費用，且只能一次性付清，“就算老年人如實入住不轉(zhuǎn)租，多交納給開發(fā)商若干年的租金和保證金完全可以作為他們運營的資本，進行后期開發(fā)甚至投資等，為其帶來大量的收益”。陳國強坦言。而北京太陽城集團董事會主席特別助理張華正更曾稱，太陽城2013年將地塊用3：7的方式操作，70%地產(chǎn)做銷售，30%自己持有、經(jīng)營，里面包含各種不同設(shè)施，從銷售到租賃，從服務(wù)費用到保證金，開發(fā)商可以分別從這四個環(huán)節(jié)中獲利，其中保證金等費用可以有效為開發(fā)商提供其他配套的融資支持。
不過，也有財經(jīng)領(lǐng)域業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者透露，少則幾十戶多則幾百上千戶租戶每戶上百萬元的保證金已經(jīng)可以算做大額資金，現(xiàn)在銀行兩年定期存款利率就有3.75%，就算最低存入120萬元，以2年為例，2年后也能獲得4.5萬元的利息，但如果交保證金給開發(fā)商少則5年多則30年，租戶這部分損失還是相當明顯的，如果地產(chǎn)商利用這部分資金去進行投融資，甚至會帶有非法集資的嫌疑。“如果地產(chǎn)商要合理合法的收取保證金等類似費用又要避免非法集資之嫌的話，最好還是不要用這部分費用去融資投資，而是委托銀行等第三方機構(gòu)凍結(jié)或保存，到期退還給租戶，否則投資融資失敗最終無錢償還給租戶的風險將會引起更多糾紛。”該業(yè)內(nèi)人士稱。
監(jiān)管缺失 市場發(fā)展錯位
對于剛剛在北京興起的養(yǎng)老地產(chǎn)，各界還存在不少擔憂和質(zhì)疑之聲。陳國強坦言，目前北京的養(yǎng)老地產(chǎn)真正開始發(fā)展只是近一兩年的事情，規(guī)模小、服務(wù)設(shè)施也并不是非常配套，運營模式、規(guī)模和體量與預期都有差距，很多企業(yè)只尋求盡快投入其中卻沒有充分研究國外經(jīng)驗，模式并不成熟，也沒有形成多少成功的案例。因此，對于目前頗受關(guān)注但處于發(fā)展初期的養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)內(nèi)認為普遍現(xiàn)階段仍存較多困難和問題亟待解決。
首先，李煥喜認為目前養(yǎng)老住宅按照商品房模式進行開發(fā)，與商品房開發(fā)模式差異不大，因而購買、租住和服務(wù)價格都居高不下，如東方太陽城毛坯房價格就高達18000-22000元/平方米，中低收入老年群體很難買得起、住得起。就算是租金價格低于市場價的老年公寓，也需要繳納實際上不低于買房總價的大量保證金。而且，由于總量非常有限，老年群體購買、租賃或者置換養(yǎng)老住宅的來源和渠道都明顯不足。陳國強分析，雖然目前不少企業(yè)都開始涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，但已經(jīng)運營的基本都規(guī)模不大，運營模式也不夠成熟，靠后期運營提價有限，因此定位只能是偏向中高端收入老年群體。
其次，民進北京市委在向北京市政協(xié)提交的報告中也提出，目前北京缺乏對于養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)劃和標準，養(yǎng)老住宅品種少、服務(wù)設(shè)施不配套，“受制于城市發(fā)展、土地價格等多種因素，目前的養(yǎng)老住宅建設(shè)沒有科學規(guī)劃和布局，選址太隨意，基本上是開發(fā)商能在哪兒拿到地就建在哪兒，導致現(xiàn)有養(yǎng)老住宅大多建在遠郊區(qū)縣，交通不便，不能滿足老年人的生活需求；另一方面，由于缺乏建設(shè)標準，現(xiàn)有養(yǎng)老住宅品種太少，難以滿足不同層次的消費需求，并且多數(shù)缺乏配套服務(wù)設(shè)施，給老年人生活帶來不便”。李煥喜坦言。
不可否認，現(xiàn)在相關(guān)部門對于養(yǎng)老地產(chǎn)的監(jiān)管力度并不強，開發(fā)商創(chuàng)造的種類繁多的高風險收費模式都成為了地產(chǎn)商在“養(yǎng)老”這個看似公益的頭銜下吸金的重要手段。陳國強更直言，可能有部分項目不僅無法提供養(yǎng)老住宅應有的配套服務(wù)，而且還會打著養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號去爭取較低的拿地成本，養(yǎng)老地產(chǎn)最終淪為了一種宣傳策略而非實際產(chǎn)品優(yōu)勢。
另外，從政策的角度，民進北京市委還指出，目前北京鼓勵社會資本進入養(yǎng)老住宅建設(shè)的措施不夠明確，“養(yǎng)老住宅建設(shè)與服務(wù)，不同于一般的房地產(chǎn)開發(fā)，而是一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋物質(zhì)保障、照料保障、醫(yī)護保障等許多方面。由于開發(fā)成本較高、運營周期較長，政府在資金、土地、稅負、社區(qū)建設(shè)等方面的政策支持還不夠明確，許多養(yǎng)老住宅項目還處于虧損或者微利狀態(tài)，導致社會資本不敢輕易涉足，至今尚未形成一個比較成熟、可持續(xù)發(fā)展且能復制推廣的商業(yè)模式”。李煥喜稱。
專家建言
北京應盡快出臺養(yǎng)老住宅建設(shè)和購買政策
實際上，北京商報記者在調(diào)查過十余位60-75歲的中老年人后發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)有養(yǎng)老住宅需求的老年人對于是以租賃還是購買房屋的方式養(yǎng)老、居住并不在意，對于他們來說，首要的需求就是及時的醫(yī)療服務(wù)，其次才是休閑娛樂、交通、價錢等。有家住海淀區(qū)、月收入5000元以上的60歲左右的老年人告訴北京商報記者，只要是老年公寓或者住宅附近有三甲醫(yī)院等權(quán)威醫(yī)療機構(gòu)，有看護等人員隨叫隨到，交通遠一些，價格略高于同等條件商品房或出租房都是可以接受的。
基于目前社會各個收入水平老人對于養(yǎng)老地產(chǎn)的價格接受能力不一，但需求基本類似的情況。陳國強建議國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商多借鑒國外成功的發(fā)展經(jīng)驗，“養(yǎng)老地產(chǎn)必須要強調(diào)運營，強調(diào)針對老年人提供的相應養(yǎng)老服務(wù)和配套設(shè)施，包括生活、健康醫(yī)療、休閑娛樂等方面，而物業(yè)也要和普通住宅有很大差別。后續(xù)的運營管理是長期的、投資回報較慢的投資，通過運營提高價值，逐步提高租金、售價水平，將這部分服務(wù)成本轉(zhuǎn)移到租金和售價中來，才是養(yǎng)老地產(chǎn)普遍應走的發(fā)展道路”。陳國強表示。
而對于政府層面，民進北京市委首先建議北京盡快出臺和完善養(yǎng)老住宅建設(shè)和購買政策。李煥喜表示，除了一般養(yǎng)老商業(yè)住宅和養(yǎng)老公寓之外，政府也應面向中低收入老年人群及其家庭，出臺類似于“兩限房”、“廉租房”性質(zhì)的養(yǎng)老住宅優(yōu)惠政策，既要考慮通過一定的政策支持，鼓勵開發(fā)商建設(shè)適度集中的商業(yè)性質(zhì)的養(yǎng)老住宅小區(qū)，以滿足不同層次的市場需求；也應考慮在新建或改建小區(qū)中，合理配建一定比例的政策性養(yǎng)老住宅戶型，以滿足一部分老年人在居民社區(qū)居家養(yǎng)老的需求；還應逐步建立合理的貸款和融資渠道，簡化貸款手續(xù),建立相應的社會保障體系，為目標消費群體的購買和租用提供方便。此外，還可探索多樣化的購房和租房方式，在房屋置換、以租代售、出售居住權(quán)等方面出臺相應政策和規(guī)定。
其次，對于養(yǎng)老住宅建設(shè)規(guī)劃、標準缺失的問題，民進北京市委建議，應考慮不同層次的消費需求，盡快制定北京市養(yǎng)老住宅建筑設(shè)計地方標準和相關(guān)配套設(shè)施建設(shè)標準，建立關(guān)于服務(wù)和價格的指導性標準，鼓勵構(gòu)建居家護理、日常服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療等服務(wù)體系，逐步規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化市場。
另外，針對引導社會資本方面，李煥喜還表示，目前可通過城市建設(shè)規(guī)劃、土地出讓金用途管理等，引導社會資本集中開發(fā)養(yǎng)老住宅社區(qū)，或在新社區(qū)建設(shè)中適當配置一定比例的養(yǎng)老住宅戶型。據(jù)悉，今年2月，中投發(fā)展有限公司以總價4.62億元成功中標北京密云一家包含養(yǎng)老功能的居住用地，打破了養(yǎng)老用地多年“難產(chǎn)”的局面，雖然北京市已經(jīng)將養(yǎng)老用地放在了招拍掛的舞臺上，但有消息稱，北京市國土資源局表示暫時不會馬上再推養(yǎng)老綜合用地。
陳國強認為政府盡快落實養(yǎng)老地產(chǎn)項目在土地出讓金和稅費等政策上與一般常規(guī)商業(yè)住宅用地差異化的鼓勵導向非常必要，“在養(yǎng)老住宅開發(fā)過程中，政府應考慮養(yǎng)老住宅帶有一定公益性，對土地出讓金及各種稅費等給予一定程度的優(yōu)惠或減免，同時增加融資渠道支持養(yǎng)老住宅的開發(fā)和運營”。李煥喜表示。
不過，對于社會和業(yè)內(nèi)都擔心的開發(fā)商以養(yǎng)老地產(chǎn)作為噱頭實則發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的問題，陳國強堅稱還應制定嚴格有效的評價、進出機制和監(jiān)管體系，“選擇和確定一批優(yōu)秀企業(yè)作為試點進入養(yǎng)老住宅建設(shè)領(lǐng)域，通過示范效應，增強企業(yè)投資養(yǎng)老住宅開發(fā)的信心。對于違規(guī)企業(yè)，則應建立退出和問責機制”。
