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日期：2013-09-19 來源：新華網(wǎng)
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隨著《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》的發(fā)布，“以房養(yǎng)老”成為近期社會熱議的焦點。一般意義上的“以房養(yǎng)老”是指老人將自有住房抵押給金融機構(gòu)，以此獲取收入的一種養(yǎng)老辦法，其實質(zhì)是一種倒按揭貸款。
“以房養(yǎng)老”在中國是新鮮事物，但在美國、日本、新加坡等發(fā)達(dá)國家已推行多年，成為養(yǎng)老收入來源的一項重要補充和組成部分。今年9月，為防控“以房養(yǎng)老”風(fēng)險，美國還對相關(guān)制度進(jìn)行了調(diào)整。在老齡化問題日益引起關(guān)注之際，發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)驗教訓(xùn)值得借鑒。
靈活人性“以房養(yǎng)老”
美國是最早推行“以房養(yǎng)老”的國家之一，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，目前已建成世界上規(guī)模最大，制度靈活的“以房養(yǎng)老”體系。該體系有3種倒按揭貸款模式，最普遍的是由美國聯(lián)邦住房管理局提供的倒按揭貸款，約占全部倒按揭貸款的九成。貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有并用于日常居住。此種貸款廣受歡迎，源于它為老人提供了可靠的保障和人性化的選擇權(quán)利。
保障主要體現(xiàn)在兩個方面：一、辦理貸款前老人的知情權(quán)得到充分保證。按規(guī)定，老人在申請該貸款前需聘請專業(yè)顧問，接受相關(guān)知識培訓(xùn)。提供該類貸款的金融機構(gòu)都經(jīng)過聯(lián)邦住房管理局核準(zhǔn)。二、該貸款模式基本免除了老人后顧之憂，貸款期間，若老人出現(xiàn)違約情況，由美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金負(fù)責(zé)賠付。
人性化的選擇權(quán)利一方面體現(xiàn)在貸款的放款方式很靈活，可以按月或者固定期限發(fā)放，也可以一次性發(fā)放；另一方面，老人過世后，房屋可交由金融機構(gòu)處理，也可由繼承人（如子女）在還清貸款本金和利息后將房屋贖回，金融機構(gòu)最多可給房屋繼承人一年時間來決定如何處置該房屋。
政府參與“以房養(yǎng)老”
作為世界上老齡化最嚴(yán)重的國家之一，日本1981年開始引入“以房養(yǎng)老”，目前已發(fā)展出多種形式，政府、銀行、房地產(chǎn)公司均可參與其中。2002年，日本開始建立以各個地方政府福利部門為主體“以房養(yǎng)老”制度。有的地方政府設(shè)立了專門機構(gòu)，為老人直接辦理倒按揭貸款。有的地方政府在接受老人申請后，介紹相應(yīng)銀行為其辦理，貸款風(fēng)險由銀行承擔(dān)。
新加坡有3種形式的“以房養(yǎng)老”，每種形式都與政府密切相關(guān)。前兩種針對新加坡政府出資為普通收入居民建造的公共房屋，該公共房屋的擁有者可以出租部分或者全部居室來換取養(yǎng)老收入或者通過以大換小獲得養(yǎng)老收入。第三種是針對私人建造的商品房，只有該類房產(chǎn)才能參加倒按揭貸款，擁有此類房產(chǎn)的60歲以上老年人可以將房子抵押給有政府背景的公益性機構(gòu)或金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)一次性或分期發(fā)放貸款。
“以房養(yǎng)老”風(fēng)險需防
從發(fā)達(dá)國家“以房養(yǎng)老”的經(jīng)歷看，“以房養(yǎng)老”要推廣，需要為老人提供可靠的保障，靈活的放款和贖回安排，而這離不開政府的保險（放心保）和背書。但是，由于此類貸款周期長、風(fēng)險大，如何防控政府保險背后的風(fēng)險，尤其當(dāng)一國經(jīng)濟(jì)遭遇重大危機、違約事件大量出現(xiàn)時，依然值得警惕和探索。
以美國為例，2012年美國聯(lián)邦住房管理局下屬的共同抵押基金虧空163億美元，其中倒按揭貸款“貢獻(xiàn)”了52億美元。其主要原因是金融危機爆發(fā)，美國房價大跌，經(jīng)濟(jì)陷入衰退，大批老人的生活和經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生顯著變化，違約事件大量增加，作為貸款的保險方，該基金大量失血。
為此，今年8月份，美國總統(tǒng)奧巴馬簽署了《反向抵押穩(wěn)定法》，該法授予美國住房與城市發(fā)展部就老人辦理倒按揭貸款進(jìn)行重大調(diào)整的權(quán)力。9月初，修改方案下發(fā)能辦理此類貸款的金融機構(gòu)。新的方案旨在降低老人未來違約的風(fēng)險，主要措施包括減少金融機構(gòu)放款方式和利息差別，限制第一年內(nèi)的放款金額，并新增一個第三方托管賬戶用于支付物業(yè)稅和保險費等。
此外，所有采取“以房養(yǎng)老”的發(fā)達(dá)國家，都擁有由公共財政支持的良好基本養(yǎng)老服務(wù)體系，“以房養(yǎng)老”只是一種補充性的養(yǎng)老選擇。
