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養(yǎng)老30年才回本 養(yǎng)老地產(chǎn)憂現(xiàn)金流
日期：2014-01-29 來源：廣州日報
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作為朝陽產(chǎn)業(yè),目前,房企險企等各路資金均瞄準(zhǔn)了養(yǎng)老地產(chǎn)這塊未來的“藍(lán)海”, 但依然未能探索出一個成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式。業(yè)內(nèi)人士測算,從已經(jīng)運營的養(yǎng)老地產(chǎn)來看,若計算土地及前期投入的建安成本,一個養(yǎng)老地產(chǎn)的資金回收期可能長達(dá)30年。而在漫長的回收期之中,萬一出現(xiàn)資金鏈壓力,如何保障后續(xù)服務(wù)跟進(jìn),依然是個待解的難題。
去年年底,保利的首個養(yǎng)老地產(chǎn)試點保利和熹會運營“滿周歲”。記者探營發(fā)現(xiàn),雖然收費相對公辦養(yǎng)老機構(gòu)高昂,且入住率已達(dá)到44%,保利和熹會每月依然面臨30萬元的運營缺口。 據(jù)保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司副總經(jīng)理錢京測算,目前保利和熹會每個月的純運營成本大約在80萬元左右,而經(jīng)過一年的運營,以去年12月的營收情況計算,仍收不抵支,缺口大約在30萬元左右。“依照目前的形勢,預(yù)計到今年年底,入住率達(dá)到65%~70%左右,有望達(dá)到收支平衡。”
房企:現(xiàn)金流壓力較大
國泰君安證券去年年底公布的養(yǎng)老行業(yè)專題研究指出,根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測,2020年,我國60歲以上的老人達(dá)到2.42億人,如果我國“9073”計劃能夠順利實施,即居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老人數(shù)分別占90%、7%、3%的比例,那么,2020年,將有726萬老年人居住在養(yǎng)老機構(gòu)中,而2012年時僅有381萬張床位,這意味著在8年內(nèi),每年需要提供43.1萬個床位。而若按英美兩國養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展20年后大約10%老年人入住的比例,每年帶來的新增養(yǎng)老建筑面積將是2012年住宅銷售面積的6.5%。
收費模式也是五花八門,總結(jié)起來不外乎產(chǎn)權(quán)制、會員制、抵押制、租金制、月費制等。但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,目前仍沒有一個模式能夠真正作為成熟的盈利模式。而涉足其中的企業(yè)無不感覺到巨大的現(xiàn)金流壓力。
國泰君安研報舉例稱,2008年開園的親和源老年公寓采取會員制模式,繳納一次性入會費和每年年費便可以入住,目前項目出租為主的模式給現(xiàn)金流帶來很大壓力,中間一度需要出售部分公寓產(chǎn)權(quán)來獲得資金回流。而萬科幸福匯試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目近150套,租售并舉,其中“活躍長者住宅”面向市場銷售,相較普通商品住宅建造和管理成本更高。
而對于保利和熹會,一位北京養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士向記者算了一筆細(xì)賬:若是把前期保利改建投入的3000萬元改造費用、原本建設(shè)的土地價格、建安成本等費用計算在內(nèi),“會員費+每月租金”模式運營的養(yǎng)老地產(chǎn)需要30年時間才能回本。
險企:養(yǎng)老社區(qū)掛鉤保單
保險企業(yè)也紛紛圈地成立養(yǎng)老社區(qū)。目前險企經(jīng)營養(yǎng)老社區(qū)主要有兩種方式,一種是將社區(qū)的入住資格直接跟養(yǎng)老保險產(chǎn)品掛鉤,在規(guī)定的年齡入住到養(yǎng)老社區(qū);一種是直接租賃的方式,根據(jù)客戶入住需求,將社區(qū)房屋出租。
據(jù)介紹,泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)入住資格直接跟其養(yǎng)老保險產(chǎn)品掛鉤,購買期交或者躉交型養(yǎng)老保險產(chǎn)品,保費達(dá)到200萬元以上保證有養(yǎng)老社區(qū)的入住資格。
合眾優(yōu)年(武漢)養(yǎng)老社區(qū)則提供了兩種方式讓老人入住。一種是直接租用,第二種方式是將養(yǎng)老社區(qū)的實物與傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品對接,用房子的租住權(quán)替換傳統(tǒng)養(yǎng)老保險產(chǎn)品的現(xiàn)金收益。
國泰君安相關(guān)人士表示,“險資開發(fā)的最大優(yōu)勢在于養(yǎng)老地產(chǎn)可以有效緩解保險資金‘長短錯配’的壓力,而其他開發(fā)商要長久占用資金則可能是致命問題。”
現(xiàn)象
養(yǎng)老社區(qū)才開工 掛鉤保單已開賣
保利地產(chǎn)董事長宋廣菊表示,未來10年,保利地產(chǎn)計劃建設(shè)50個養(yǎng)老機構(gòu),每個機構(gòu)大約200~300個床位。這個宏偉的目標(biāo)后面,將是一筆龐大資金的付出。上述北京養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)人士告訴記者,如果按上述床位數(shù)來估算,50個養(yǎng)老機構(gòu)最低投入也需要30億元以上,還沒有計算土地的成本。
“如果國家不出臺養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)惠政策,未來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的資金壓力十分巨大。”該人士坦言。巨大的資金壓力下,后期醫(yī)療、護(hù)理等養(yǎng)老服務(wù)配套跟進(jìn)的狀況讓人擔(dān)憂。
以出售為主的北京東方太陽城采取開發(fā)商逐年回購產(chǎn)權(quán)的模式,但后續(xù)提供服務(wù)并未“達(dá)標(biāo)”,沒有看護(hù)服務(wù),且整個項目的老年客群僅占三成,和一般房地產(chǎn)項目沒有太大差別。而萬科幸福匯也被媒體質(zhì)疑“配套的老年公寓仍未開啟”。
而對于險企而言,“畫餅充饑”的感覺更明顯。“不少險企的養(yǎng)老社區(qū)仍處于開工建設(shè)階段,但都已紛紛開始賣掛鉤的保單,而且保費價格不菲。對于消費者來說,若看不到成熟社區(qū)出現(xiàn),很難有人真的愿意為未知的社區(qū)埋單。”
而至道地產(chǎn)總經(jīng)理曾遠(yuǎn)明則認(rèn)為這種情況并不奇怪,他表示,在美國,同樣是開發(fā)商先進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),運營商才隨后跟進(jìn)的。他坦言,在模式不成熟和資金壓力下,肯定會有一批宣稱做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商最終調(diào)整其產(chǎn)品方向。
