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小心被“老人之家”套住
日期：2014-06-03 來源：價值中國網(wǎng)
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萬科在進(jìn)入，保利在探索，泰康、合眾已深入，因出售股權(quán)而變得輕松的宋衛(wèi)平也秣兵厲馬、引軍入陣……
他們進(jìn)入的是同一個已經(jīng)“燃燒”起來的產(chǎn)業(yè)——養(yǎng)老地產(chǎn)。在成堆的調(diào)查報告、可行性分析中，他們念念叨叨的理由只有一個——市場容量顯而易見，社會發(fā)展已近其時。
2013年，中國老年人口突破2億大關(guān)。未來10年，老年人口每年將新增1000萬人，2025年將突破3億人。與此同時，50后進(jìn)入老年，80后——即獨生子女——步入中年，兩個人群重疊，加之社會“未富先老”，這讓中國龐大的老年人口如何養(yǎng)老成為一種剛需。有剛需自然就有商機(jī)，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展遭遇瓶頸時，養(yǎng)老地產(chǎn)的突現(xiàn)，對于急于轉(zhuǎn)型升級、尋找新的增長點的房地產(chǎn)企業(yè)來說，猶如哥倫布發(fā)現(xiàn)了新大陸。
而我們擔(dān)心的則是，對于習(xí)慣于“重運(yùn)作，輕服務(wù)，掙快錢”的房地產(chǎn)企業(yè)，為轉(zhuǎn)型一頭扎進(jìn)“做實事，重服務(wù)，掙慢錢”的養(yǎng)老地產(chǎn)，會不會蘊(yùn)藏著風(fēng)險？
一個成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)，其運(yùn)作基本需要三種角色的企業(yè)參與：投資商，開發(fā)商，養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商。除此之外，還需要各類醫(yī)療保晉構(gòu)等的合作。
有研究數(shù)據(jù)表明，在過去的一年多，全國新增養(yǎng)老、涉老地產(chǎn)項目過萬。細(xì)分這些項目的操盤手，占比最大的是房地產(chǎn)企業(yè)。除了地產(chǎn)開發(fā)商，保險公司、政府機(jī)構(gòu)和慈善資金也是其中主要的參與者，一些中央企業(yè)和醫(yī)療機(jī)構(gòu)也有所涉獵。此外，還有眾多外資機(jī)構(gòu)也開始搶灘中國，與地產(chǎn)商合作開發(fā)養(yǎng)老項目，或者作為運(yùn)營商管理養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
這些投資主體介入的無論是哪種類型的養(yǎng)老地產(chǎn)，都能滿足特定客戶群的需求，也都有自己的生存空間。但一個不容忽視的現(xiàn)實是，這些項目總體來說仍然處于規(guī)模孝運(yùn)營不成熟、盈利不穩(wěn)定的初級階段，而要想成為市場的代表或是中堅力量，仍待時日。
從房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)來看，與地產(chǎn)商如火如荼的投資熱情相比，這些被寄予厚望的養(yǎng)老項目，面臨的困難有很多。從國家政策層面看，去年公布的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，表明政府看到了養(yǎng)老服務(wù)和產(chǎn)品供給不足、市場發(fā)育不健全、城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展不平衡等突出問題，希望發(fā)動私營機(jī)構(gòu)和社會資本的力量參與解決養(yǎng)老問題，并鼓勵盈利性機(jī)構(gòu)投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。而近日出臺的《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》，在養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的土地規(guī)模、用地性質(zhì)、建筑面積等方面都提出了細(xì)化意見，政策有收緊的信號。這意味著，盡管產(chǎn)業(yè)環(huán)境寬松了，但高額土地成本支出的壓力仍然存在。
從配套的醫(yī)療資源看，目前公立醫(yī)療服務(wù)并沒有開放，養(yǎng)老地產(chǎn)仍然不能和醫(yī)療服務(wù)做到無縫鏈接。
從需求端看，老年人整體收入水平不高，現(xiàn)行的養(yǎng)老金制度仍然對社會化養(yǎng)老有所制約，而傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念大行其道，“以房養(yǎng)老”等新的養(yǎng)老觀念推廣伊始便遭冷遇。
再從地產(chǎn)商自身條件看，作為投資商，地產(chǎn)商能否忍受養(yǎng)老地產(chǎn)投資周期長、利潤低、投資回報慢等現(xiàn)實，存疑；而作為開發(fā)商，是否合格，取決于地產(chǎn)商能否快速成長，建設(shè)一個布局合理、功能完善、物管優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)；而作為養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營商，我們認(rèn)為這是地產(chǎn)商真正的短板，也是投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)蘊(yùn)藏著巨大風(fēng)險的一個環(huán)節(jié)。
與其他風(fēng)險相比，包含著專業(yè)陪護(hù)、專業(yè)運(yùn)營以及如何取費(fèi)等眾多軟件的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，是地產(chǎn)商最難在短期內(nèi)取得進(jìn)步或者競爭優(yōu)勢的地方。如果不希望重走“五星級酒店要請國外管理團(tuán)隊代管”的老路，我們就該清醒地看到，改革開放30多年來，凡是財富集中搶入的行業(yè)，都會成批地制造廢墟——大舉進(jìn)軍酒店業(yè)的，因為沒有好的酒店管理團(tuán)隊而一路坎坷；蜂擁而入商業(yè)地產(chǎn)的，因為沒有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗而折戟沉沙；響應(yīng)號召轉(zhuǎn)身投入醫(yī)療業(yè)、教育業(yè)的，也因為沒有核心的醫(yī)生和教師資源，至今仍處于拾遺補(bǔ)缺的位置上。
而想介入養(yǎng)老服務(wù)，事實上比上述任何一個行業(yè)都難。希望引入國外團(tuán)隊進(jìn)入自己開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行服務(wù)的，投資者很快就會發(fā)現(xiàn)什么叫“水土不服”；希望導(dǎo)入本土養(yǎng)老團(tuán)隊或服務(wù)系統(tǒng)的，投資者很快就會領(lǐng)教什么叫“人才奇缺”。從這個意義上說，一年來我們正在制造10000多臺硬件精良的計算機(jī)，而等到這些機(jī)器快要交付用戶的時候，我們卻忽然發(fā)現(xiàn)，沒有與之相配的操作系統(tǒng)。
只有硬件沒有軟件的養(yǎng)老地產(chǎn)，就是10000多臺運(yùn)行效率低下的機(jī)器，就是10000多個燙手的山芋，也是10000多個潛在的風(fēng)險，更是10000多個等待驗證的財富傳奇。
為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)做貢獻(xiàn)，值得提倡，但當(dāng)大家都在琢磨養(yǎng)老地產(chǎn)的時候，我們要提醒一句，小心，別被“老人之家”給套??！
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