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“以房養(yǎng)老”適合哪些老人？
日期：2014-06-08 來源：半月談網(wǎng)
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中國保監(jiān)會最近擬在北京、上海、廣州、武漢開展“以房養(yǎng)老”保險試點(diǎn)。雖然此前以房養(yǎng)老的嘗試并不算順利，市場相對反應(yīng)平淡，但此次帶有破局意義的試點(diǎn)計劃在再次表明政府尋求解決養(yǎng)老問題新途徑的決心的同時，也重燃起公眾對這一新型養(yǎng)老模式的興趣。
“以房養(yǎng)老”適合哪類老人
“以房養(yǎng)老”俗稱“倒按揭”，是一種將住房抵押與終身年金相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續(xù)擁有房屋居住權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險相關(guān)費(fèi)用。
記者在一家壽險公司看到了保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》。根據(jù)意見，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
專家認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)過半，很多家庭都有了住房，這意味著采取“以房養(yǎng)老”的辦法是可行的。而以房養(yǎng)老概念的提出，也反映出政府對于我國進(jìn)入老齡化社會后在養(yǎng)老問題上表現(xiàn)出來的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的清醒認(rèn)識 ，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問題已經(jīng)是力不從心。
不過專家同時指出，考慮到我國的國情，倒按揭模式只適合部分老人，“特別是對于孤寡老人、失獨(dú)家庭，以房養(yǎng)老概念的推行阻力可能相對小一些，可行性高一些。”
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新說，“讓現(xiàn)在的老人全盤接受以房養(yǎng)老概念比較難，因?yàn)橛行├先藭?dān)心子女認(rèn)為自己不信任他們，擔(dān)心會加深兩代人的隔閡。中國人講究奉獻(xiàn)，老人身故之前即使是窮到只剩下一只手鐲，那也是要留給子孫后代的，何況是房子這樣的大件。即便是家有不孝子，老人終究也往往會把房子過繼給他們。”董登新說。
記者隨機(jī)采訪了幾名武漢市民，他們均表示暫時不會考慮把房產(chǎn)抵押出去。年過半百的陳先生說：“我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的幾套房子都會留給兒子。”
“以房養(yǎng)老”劃算不劃算
記者在一家壽險公司看到了保監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點(diǎn)的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》。根據(jù)意見，以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上、擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。
專家認(rèn)為，目前城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)過半，很多家庭都有了住房，這意味著采取“以房養(yǎng)老”的辦法是可行的。而以房養(yǎng)老概念的提出，也反映出政府對于我國進(jìn)入老齡化社會后在養(yǎng)老問題上表現(xiàn)出來的復(fù)雜性和現(xiàn)實(shí)性的清醒認(rèn)識 ，僅僅靠政府解決養(yǎng)老問題已經(jīng)是力不從心。
不過專家同時指出，考慮到我國的國情，倒按揭模式只適合部分老人，“特別是對于孤寡老人、失獨(dú)家庭，以房養(yǎng)老概念的推行阻力可能相對小一些，可行性高一些。”
武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長董登新說，“讓現(xiàn)在的老人全盤接受以房養(yǎng)老概念比較難，因?yàn)橛行├先藭?dān)心子女認(rèn)為自己不信任他們，擔(dān)心會加深兩代人的隔閡。中國人講究奉獻(xiàn)，老人身故之前即使是窮到只剩下一只手鐲，那也是要留給子孫后代的，何況是房子這樣的大件。即便是家有不孝子，老人終究也往往會把房子過繼給他們。”董登新說。
記者隨機(jī)采訪了幾名武漢市民，他們均表示暫時不會考慮把房產(chǎn)抵押出去。年過半百的陳先生說：“我還是相信養(yǎng)兒防老，家里的幾套房子都會留給兒子。”
“以房養(yǎng)老”劃算不劃算
記者從業(yè)內(nèi)人士處得知，部分壽險公司對“以房養(yǎng)老”保險試點(diǎn)態(tài)度比較積極，此前在保監(jiān)會就征集試點(diǎn)方案過程中，平安、新華、泰康、合眾等保險公司都遞交了方案。
從產(chǎn)品具體形態(tài)看，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品，保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。
基于此，記者算了一筆賬，以一名60歲老人投保參與型“以房養(yǎng)老”為例，如果他在武漢的房產(chǎn)評估值為100萬元左右，按照我國老年人平均預(yù)期壽命75歲，以現(xiàn)行貸款利率15年倒按揭，老人每月可領(lǐng)養(yǎng)老金8747元，此金額顯然高于武漢房租均價。由于“以房養(yǎng)老”每個月拿到的錢更多，且房屋可繼續(xù)居住，顯然比傳統(tǒng)的一次性賣房養(yǎng)老更劃算。
但這只是停留在理論上的預(yù)測，事實(shí)上還有很多攔路虎在阻礙著交易的達(dá)成，其中最大的難點(diǎn)還是來自于民眾和保險公司對于房產(chǎn)的估值的分歧和博弈。
以漢口某樓盤房價為例，2010年，房子均價約3000元/平方米。而今，當(dāng)?shù)胤績r沖上9000元，甚至過萬。在房價繼續(xù)上漲的背景下，即便房產(chǎn)市場有泡沫，但民眾在預(yù)期房價上漲的情況下把房子反按揭，其心理預(yù)期的估價肯定比現(xiàn)價高。
業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避未來樓市價格波動的風(fēng)險，保險企業(yè)很有可能保守評估未來房價，比如將現(xiàn)市值100萬的房產(chǎn)評估成70萬，甚至更低，以期借此保證保險公司能夠盈利。而這樣做就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費(fèi)用與民眾的預(yù)期差距較大。
“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)謹(jǐn)慎 規(guī)模有限
從產(chǎn)品具體形態(tài)看，“以房養(yǎng)老”保險產(chǎn)品分為參與型和非參與型。參與型產(chǎn)品，保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進(jìn)行分配。非參與型產(chǎn)品，保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。
基于此，記者算了一筆賬，以一名60歲老人投保參與型“以房養(yǎng)老”為例，如果他在武漢的房產(chǎn)評估值為100萬元左右，按照我國老年人平均預(yù)期壽命75歲，以現(xiàn)行貸款利率15年倒按揭，老人每月可領(lǐng)養(yǎng)老金8747元，此金額顯然高于武漢房租均價。由于“以房養(yǎng)老”每個月拿到的錢更多，且房屋可繼續(xù)居住，顯然比傳統(tǒng)的一次性賣房養(yǎng)老更劃算。
但這只是停留在理論上的預(yù)測，事實(shí)上還有很多攔路虎在阻礙著交易的達(dá)成，其中最大的難點(diǎn)還是來自于民眾和保險公司對于房產(chǎn)的估值的分歧和博弈。
以漢口某樓盤房價為例，2010年，房子均價約3000元/平方米。而今，當(dāng)?shù)胤績r沖上9000元，甚至過萬。在房價繼續(xù)上漲的背景下，即便房產(chǎn)市場有泡沫，但民眾在預(yù)期房價上漲的情況下把房子反按揭，其心理預(yù)期的估價肯定比現(xiàn)價高。
業(yè)內(nèi)人士指出，為規(guī)避未來樓市價格波動的風(fēng)險，保險企業(yè)很有可能保守評估未來房價，比如將現(xiàn)市值100萬的房產(chǎn)評估成70萬，甚至更低，以期借此保證保險公司能夠盈利。而這樣做就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費(fèi)用與民眾的預(yù)期差距較大。
“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)謹(jǐn)慎 規(guī)模有限
據(jù)了解，為防止?fàn)I銷員“忽悠”老年人抵押房子買保險，《征求意見稿》對該保險產(chǎn)品的銷售做了非常嚴(yán)格的限定。其中的規(guī)定包括，營銷員須持證上崗，經(jīng)考核通過后才可取得反向抵押養(yǎng)老保險業(yè)務(wù)銷售資格。而為了充分保護(hù)客戶的“反悔權(quán)”，征求意見特別提出該產(chǎn)品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產(chǎn)品10天的猶豫期更長。
同時，保監(jiān)會要求保險公司在宣傳該產(chǎn)品時明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合相關(guān)要求的客戶推介業(yè)務(wù)，并鼓勵保險公司通過錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強(qiáng)合同簽訂過程中的公平公正。
由于“以房養(yǎng)老”保險試點(diǎn)在我國尚屬新生事物，加之其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、期限較長，試點(diǎn)還對產(chǎn)品規(guī)模有所限制。
合眾人壽精算部副總經(jīng)理關(guān)嬌陽告訴記者，試點(diǎn)期內(nèi)，以房養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)被鎖定為較小的規(guī)模。在這個產(chǎn)品中，保險公司需要面臨的風(fēng)險主要是房價波動和人的壽命，產(chǎn)品的規(guī)模過小則不能覆蓋風(fēng)險，規(guī)模太大也不行。而且為分散風(fēng)險，相關(guān)保險公司還有可能開發(fā)新的融資平臺，把以房養(yǎng)老的資產(chǎn)證券化。
記者在《征求意見稿》中看到，保監(jiān)會對于單個保險公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)有較為嚴(yán)格的限制。接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分＋0.2％×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。
以上市壽險公司新華保險為例測算，2012年底新華保險總資產(chǎn)為4937億元，這意味著其開展的以房養(yǎng)老保險試點(diǎn)的規(guī)模不超過18億元，以平均每套房產(chǎn)估價100萬計算，最多僅有1800個家庭能夠享受此種養(yǎng)老服務(wù)。
與之相對應(yīng)的數(shù)據(jù)是，眼下我國老齡人口已達(dá)到2億，失獨(dú)家庭數(shù)量也已超過百萬，這意味著以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品未來的發(fā)展空間還很巨大。
“以房養(yǎng)老”實(shí)為普惠式養(yǎng)老的有益補(bǔ)充
同時，保監(jiān)會要求保險公司在宣傳該產(chǎn)品時明確提示消費(fèi)者抵押房產(chǎn)的后續(xù)評估、管理和處置情況，不得夸大房產(chǎn)增值在提升養(yǎng)老金領(lǐng)取水平方面的作用；不得向不符合相關(guān)要求的客戶推介業(yè)務(wù)，并鼓勵保險公司通過錄音、錄像、第三方鑒定等方式增強(qiáng)合同簽訂過程中的公平公正。
由于“以房養(yǎng)老”保險試點(diǎn)在我國尚屬新生事物，加之其業(yè)務(wù)流程復(fù)雜、期限較長，試點(diǎn)還對產(chǎn)品規(guī)模有所限制。
合眾人壽精算部副總經(jīng)理關(guān)嬌陽告訴記者，試點(diǎn)期內(nèi)，以房養(yǎng)老產(chǎn)品供應(yīng)被鎖定為較小的規(guī)模。在這個產(chǎn)品中，保險公司需要面臨的風(fēng)險主要是房價波動和人的壽命，產(chǎn)品的規(guī)模過小則不能覆蓋風(fēng)險，規(guī)模太大也不行。而且為分散風(fēng)險，相關(guān)保險公司還有可能開發(fā)新的融資平臺，把以房養(yǎng)老的資產(chǎn)證券化。
記者在《征求意見稿》中看到，保監(jiān)會對于單個保險公司開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)有較為嚴(yán)格的限制。接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×上一年末總資產(chǎn)不超過200億的部分＋0.2％×上一年末總資產(chǎn)超過200億的部分。
以上市壽險公司新華保險為例測算，2012年底新華保險總資產(chǎn)為4937億元，這意味著其開展的以房養(yǎng)老保險試點(diǎn)的規(guī)模不超過18億元，以平均每套房產(chǎn)估價100萬計算，最多僅有1800個家庭能夠享受此種養(yǎng)老服務(wù)。
與之相對應(yīng)的數(shù)據(jù)是，眼下我國老齡人口已達(dá)到2億，失獨(dú)家庭數(shù)量也已超過百萬，這意味著以房養(yǎng)老保險產(chǎn)品未來的發(fā)展空間還很巨大。
“以房養(yǎng)老”實(shí)為普惠式養(yǎng)老的有益補(bǔ)充
專家認(rèn)為，由于“以房養(yǎng)老”有一定的市場需求，要想推動試點(diǎn)順利開展，一方面亟待試點(diǎn)細(xì)則“落地”，另一方面，還需要多宣傳這個新生事物，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。湖北省社科院經(jīng)濟(jì)研究所副所長葉學(xué)平說，對一些特殊人群來說，以房養(yǎng)老模式很好，可是接受度不高，政府應(yīng)該加強(qiáng)輿論導(dǎo)向，讓這個新事物更容易被接受。
采訪中，專家也向記者指出，哪怕在國外，“以房養(yǎng)老”也是“小眾產(chǎn)品”。單純依靠商業(yè)機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”并不能滿足大眾的養(yǎng)老需求，要化解我國面臨的養(yǎng)老困局首先需要普惠式的基本養(yǎng)老產(chǎn)品。
董登新說，歐美一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)形成了較完善的養(yǎng)老體系，除了養(yǎng)老院外，社區(qū)居家服務(wù)和志愿者服務(wù)也都很發(fā)達(dá)。比如，國外還有“時間銀行”，志愿者的社區(qū)服務(wù)會被記錄，當(dāng)他們老后，會獲得相應(yīng)時間的照顧，這些讓全民對養(yǎng)老擔(dān)憂相對較少。
他說：“其實(shí)‘以房養(yǎng)老’只是我國社會養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，該試點(diǎn)推出之所以引發(fā)爭議不是因?yàn)檫@個產(chǎn)品不好，而是作為社會養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失。”
采訪中，專家也向記者指出，哪怕在國外，“以房養(yǎng)老”也是“小眾產(chǎn)品”。單純依靠商業(yè)機(jī)構(gòu)的“以房養(yǎng)老”并不能滿足大眾的養(yǎng)老需求，要化解我國面臨的養(yǎng)老困局首先需要普惠式的基本養(yǎng)老產(chǎn)品。
董登新說，歐美一些發(fā)達(dá)國家已經(jīng)形成了較完善的養(yǎng)老體系，除了養(yǎng)老院外，社區(qū)居家服務(wù)和志愿者服務(wù)也都很發(fā)達(dá)。比如，國外還有“時間銀行”，志愿者的社區(qū)服務(wù)會被記錄，當(dāng)他們老后，會獲得相應(yīng)時間的照顧，這些讓全民對養(yǎng)老擔(dān)憂相對較少。
他說：“其實(shí)‘以房養(yǎng)老’只是我國社會養(yǎng)老保障體系的補(bǔ)充，該試點(diǎn)推出之所以引發(fā)爭議不是因?yàn)檫@個產(chǎn)品不好，而是作為社會養(yǎng)老保障體系的主干出現(xiàn)了缺失。”
