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度假型養(yǎng)老項目的規(guī)劃要點和開發(fā)運營模式
日期：2014-06-12 來源：中國旅游報
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一、度假型養(yǎng)老開發(fā)的五大路線圖
度假型養(yǎng)老項目有三大選址條件：一是氣候條件，主要包括避暑氣候、避寒氣候、生態(tài)氣候三大類；二是外部條件，主要包括區(qū)域的交通、經(jīng)濟(jì)狀況、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)三大項；三是養(yǎng)生條件，要素關(guān)鍵有兩個，自然和文化。根據(jù)以上條件，我國的度假型養(yǎng)老線路可以分為以下類型：
避暑類度假型養(yǎng)老線路圖：主要針對長江沿岸各個“火爐”的避暑需求而圈定的度假型養(yǎng)老區(qū)域。自西向東主要包括以成都為重點市場的青城山板塊、以重慶為重點市場的黔北板塊、以長沙為重點市場的湘西板塊、以武漢為重點市場的鄂西板塊、以南昌為重點市場的廬山板塊、以南京為重點市場的皖南板塊。
避寒類度假型養(yǎng)老線路圖：針對東北區(qū)域的避寒需求而圈定的度假型養(yǎng)老區(qū)域，主要指的是海南海岸線區(qū)域。
生態(tài)類度假型養(yǎng)老線路圖：具有良好微氣候的區(qū)域，主要指的是云南和黔西區(qū)域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養(yǎng)生養(yǎng)老的好地方，和云南毗鄰的黔西區(qū)域如黔西南和安順也適合發(fā)展度假型養(yǎng)老項目。
城郊類度假型養(yǎng)老線路圖：城郊主要指的是那些適合養(yǎng)生養(yǎng)老的城市郊區(qū)，國家最新評定的中國十大養(yǎng)老城市有成都、昆明、上海、大連、海口、蘇州、青島、煙臺、珠海、廈門。這些城市有優(yōu)良的醫(yī)療服務(wù)配套和區(qū)域生態(tài)環(huán)境，郊區(qū)適合打造度假型養(yǎng)老項目。
康療類度假型養(yǎng)老線路圖：有些城市盡管在氣候條件或外部硬件方面稍弱，但同樣可以依托溫泉、道教文化等特色養(yǎng)生資源發(fā)展度假型養(yǎng)老項目，如山東沿海城市、廣西巴馬等。
二、度假型養(yǎng)老項目的規(guī)劃要點
（一）一個本質(zhì)
度假型養(yǎng)老是以生態(tài)資源為基礎(chǔ)、以養(yǎng)生養(yǎng)老為根本、以休閑度假功能為主導(dǎo)、以綜合開發(fā)為手段、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心、以高品質(zhì)服務(wù)為保障的養(yǎng)生養(yǎng)老綜合體。
（二）兩個結(jié)構(gòu)
（二）兩個結(jié)構(gòu)
度假和養(yǎng)老兩個結(jié)構(gòu)板塊既相互獨立，又彼此交融。度假型養(yǎng)老項目把傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的休閑板塊進(jìn)行了專業(yè)化系統(tǒng)升級，使其不但成為養(yǎng)老板塊的必要配套，而且成為可以獨立運營的盈利模塊，成為養(yǎng)老社區(qū)和外界溝通的最主要路徑，成為保證養(yǎng)老社區(qū)活力的源泉。
（三）三個主題
（三）三個主題
養(yǎng)生、養(yǎng)老、養(yǎng)心是三個主題。高端消費群體更需要一個相對高端的養(yǎng)生和養(yǎng)心平臺來與之相配。養(yǎng)生就是度假板塊，包括膳食養(yǎng)生、運動養(yǎng)生、中藥養(yǎng)生等，養(yǎng)心指的是滿足高端消費群的精神需求，比如宗教和國學(xué)等。
（四）四大配套
（四）四大配套
養(yǎng)老專項配套主要指五心——居住中心、服務(wù)管理中心、健康護(hù)理中心、文化教育中心如老年大學(xué)等、商業(yè)娛樂中心；面對中高端游客的度假配套主要指會所集群——主題會所區(qū)、主題娛樂區(qū)、主題會議區(qū)、主題療養(yǎng)區(qū)；面對大眾的旅游配套主要指主題景觀區(qū)、特色購物街區(qū)；面對家庭型的休閑配套主要指家庭休閑莊園、家庭農(nóng)莊和科普教育等。
（五）五大產(chǎn)品
（五）五大產(chǎn)品
五大產(chǎn)品包括養(yǎng)老公寓、度假住宅、休閑街區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)療會所，這里不再詳述。
（六）六大植入
（六）六大植入
六大植入包括文化植入、金融產(chǎn)品植入、智能化技術(shù)植入、環(huán)保技術(shù)植入、健康產(chǎn)業(yè)鏈導(dǎo)入、會員模式導(dǎo)入。
三、度假型養(yǎng)老的開發(fā)運營
三、度假型養(yǎng)老的開發(fā)運營
（一）產(chǎn)業(yè)整合——度假+養(yǎng)老+地產(chǎn)+金融度假型養(yǎng)老比傳統(tǒng)養(yǎng)老模式更有優(yōu)勢，不僅僅做養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老事業(yè)，更是在做以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)集群。主要表現(xiàn)在四個方面：把傳統(tǒng)的養(yǎng)老休閑配套做成面對更廣泛消費者的度假產(chǎn)業(yè)；把傳統(tǒng)的養(yǎng)老社區(qū)做成集健康產(chǎn)業(yè)基地、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地、國際教育產(chǎn)業(yè)基地、高端養(yǎng)生康療產(chǎn)業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)集群；把傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)做成面對中高端消費群的精品主題地產(chǎn)；針對養(yǎng)老社區(qū)的購物街區(qū)，通過金融等產(chǎn)品的植入，做成更有活力的局部精品商圈。
（二）運營整合
（二）運營整合
第一個運營手法是會員制，傳統(tǒng)養(yǎng)老社區(qū)的會員制局限性太強，度假型養(yǎng)老通過產(chǎn)業(yè)化的運營，消費群更為廣泛，觸角更長，所以會員制的威力更大。
第二個運營手法是多樣化的地產(chǎn)類型。對于項目型開發(fā)模式，通過長期的養(yǎng)老地產(chǎn)和度假公寓相結(jié)合的方式，實現(xiàn)長線和短線的收益。對于綜合型開發(fā)的項目而言，可以建立四種銷售模式，打通四種銷售路徑：針對老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)、針對家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假別墅和針對觀光型的風(fēng)情商業(yè)客?；虍a(chǎn)權(quán)酒店，最終通過多途徑運營，提高收益率，降低運營風(fēng)險。
第二個運營手法是多樣化的地產(chǎn)類型。對于項目型開發(fā)模式，通過長期的養(yǎng)老地產(chǎn)和度假公寓相結(jié)合的方式，實現(xiàn)長線和短線的收益。對于綜合型開發(fā)的項目而言，可以建立四種銷售模式，打通四種銷售路徑：針對老年人的養(yǎng)老地產(chǎn)、針對家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假別墅和針對觀光型的風(fēng)情商業(yè)客?；虍a(chǎn)權(quán)酒店，最終通過多途徑運營，提高收益率，降低運營風(fēng)險。
