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日期：2014-06-18 來源：許昌網(wǎng)
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在房地產(chǎn)市場觀望情緒濃厚的市場背景下，各大房企紛紛尋找點(diǎn)燃房市活力的新引擎，所謂新引擎就是與中國的一些稀缺資源諸如教育、養(yǎng)老等相結(jié)合，在房屋成交低迷時，城市學(xué)區(qū)房逆勢堅挺，成了樓市寒冬里的一把熱火；同樣作為稀缺資源的養(yǎng)老，卻沒有像學(xué)區(qū)房那樣炙手可熱，始終處于一種不溫不火的地步。在中國老齡化社會日益嚴(yán)重的今天，許多業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)或?qū)⒊蔀槔瓌有乱惠喌禺a(chǎn)活力的又一引擎，但是就目前的情況來看，全國養(yǎng)老地產(chǎn)呈現(xiàn)出一種“炒的熱做的冷”局面，不禁讓人懷疑養(yǎng)老地產(chǎn)是前景無限還是看上去很美的一個概念？
老齡化加速，中國式養(yǎng)老舉步維艱
據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，山東早在1994年就進(jìn)入人口老齡化社會。濟(jì)南市目前60歲以上的老年人約有100萬，占總?cè)丝跀?shù)的16.4%。2015年濟(jì)南市60歲以上的老年人將占全市總?cè)丝诘奈宸种?，?jì)南將步入典型的老齡化社會。然而，目前每100個老人還分不到1張老年公寓的床位，濟(jì)南市養(yǎng)老服務(wù)資源與社會需求之間存在突出矛盾。相對于老年公寓的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，濟(jì)南市民更喜歡居家養(yǎng)老。根據(jù)最新調(diào)研結(jié)果顯示，濟(jì)南市愿意接受養(yǎng)老機(jī)構(gòu)代養(yǎng)的老人不到5%，但愿意接受居家養(yǎng)老服務(wù)的老人達(dá)95%以上。從這個方面講，濟(jì)南市民對于養(yǎng)老地產(chǎn)的需求基本面是很大的。
濟(jì)南養(yǎng)老地產(chǎn)，小荷才露尖尖角
2014年年初，隨著濟(jì)南某公司在長清區(qū)規(guī)劃養(yǎng)老社區(qū)土地的成交，“以房養(yǎng)老”話題在預(yù)熱。作為濟(jì)南市首家養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，長清養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目計劃7月開工建設(shè)，建成后可提供3萬張養(yǎng)老床位，為中高層次客戶打造養(yǎng)老養(yǎng)生、醫(yī)療康復(fù)的全方位服務(wù)。項(xiàng)目一期占地167畝，建筑面積約13萬平方米，主要建設(shè)高檔養(yǎng)老公寓。屆時，老人可通過繳納醫(yī)療保障金、床位費(fèi)等費(fèi)用和購買保險兩種方式入住養(yǎng)老社區(qū)。這種養(yǎng)老社區(qū)模式的嘗試或?qū)⒛軌蚓徑夤k養(yǎng)老機(jī)構(gòu)“住不進(jìn)”，商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又“住不起”的難題，有望打破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的形式。
養(yǎng)老地產(chǎn)能否“雙贏”，路在腳下
“養(yǎng)老地產(chǎn)”是將地產(chǎn)與福利結(jié)合起來的全新地產(chǎn)，不是簡單的“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老”，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、醫(yī)療、保險、服務(wù)等各個層面資源的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。養(yǎng)老地產(chǎn)與普通地產(chǎn)相比較，有很多“特別”要求，首先老人的居所要生態(tài)自然，環(huán)境優(yōu)美。其次從物業(yè)管理上看，最好選擇封閉小區(qū)，有貼心式的物業(yè)管理。再次，老人居住的地方，應(yīng)醫(yī)療、健身、餐飲等設(shè)施齊全。此外，對于年齡大體質(zhì)弱的老人，最好與家人一起??；而年紀(jì)不大生活能自理的老人，可以獨(dú)立居住，戶型面積最好在70～90平方米之間，這樣不太容易產(chǎn)生孤獨(dú)感。從目前來看，濟(jì)南樓市仍然以剛性需求為主，綠化率高環(huán)境好適宜養(yǎng)老居住的項(xiàng)目一般地段較偏遠(yuǎn)，并且項(xiàng)目在具體設(shè)計當(dāng)中往往會忽略老年人無障礙起居出行的需求。再加上養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)尚處于初級階段，盈利模式尚不明朗，缺乏專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求前景光明，但現(xiàn)階段所謂的養(yǎng)老房與真正養(yǎng)老地產(chǎn)的模式還有差距。
從“居家養(yǎng)老”到“以房養(yǎng)老”，國家將養(yǎng)老作為一種資源與房產(chǎn)的機(jī)密結(jié)合，順應(yīng)了社會發(fā)展的要求，以后國家在房產(chǎn)養(yǎng)老方面的政策會進(jìn)一步出臺，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展或?qū)⒂瓉硪徊òl(fā)展的春天。
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美國：許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式。
英國：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式，一是把房產(chǎn)抵押給銀行等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式;另一種就是出售大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老。此外，還有老人將房產(chǎn)出售后搬到其他物價水平較低的國家去養(yǎng)老。
日本：以房養(yǎng)老對申請人的條件要求較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須65歲以上，要居住在自己持有產(chǎn)權(quán)的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當(dāng)?shù)氐牡褪杖霕?biāo)準(zhǔn)之下，已經(jīng)申請低保等福利政策的家庭不能享受這項(xiàng)政策。申請人持有產(chǎn)權(quán)的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨(dú)門獨(dú)戶建筑，集體住宅不可申請。
荷蘭：“以房養(yǎng)老”模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式不感興趣，“倒按揭”基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來，沒有租房的壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用“以房養(yǎng)老”這種方式來過退休后的生活。
