QQ
“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)落地后的幾點(diǎn)思考
日期：2014-06-25 來源：鳳凰房產(chǎn)
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------
6月23日下午，保監(jiān)會(huì)召開新聞發(fā)布會(huì)，公布《中國保監(jiān)會(huì)關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》，確定在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點(diǎn)。
此前，民政部部長、全國老齡委副主任李立國在論壇上介紹說，2013年我國老年人口將突破2億，2025年將突破3億，2034年則將突破4億，這為我國應(yīng)對老齡化提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
毫無疑問，“以房養(yǎng)老”在老齡化市場背景下又將成為人們熱議的焦點(diǎn)話題之一。
眾所周知，“以房養(yǎng)老”又稱為房屋“倒按揭”，是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。
早在2013年9月13日上午，中央人民政府網(wǎng)站公布由國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》，明確提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。具體操作辦法和實(shí)施計(jì)劃，有望2014年一季度出臺。
而今年年初，保監(jiān)會(huì)提出擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點(diǎn)發(fā)展“以房養(yǎng)老”，又引起市場對于“以房養(yǎng)老”焦點(diǎn)話題的關(guān)注，至今，“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)城市已經(jīng)在這四個(gè)城市落地，這意味著國外已很成熟的“以房養(yǎng)老”模式，將有規(guī)劃地在國內(nèi)規(guī)范發(fā)展；“養(yǎng)老金”的籌集渠道有望拓寬，不再僅依靠“存款”和“退休金”。
這對于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場來講，也可以通過“以房養(yǎng)老”模式的創(chuàng)新，盤活存量房資產(chǎn)，使老年群體擁有相對寬裕資金進(jìn)行養(yǎng)老，這對于國內(nèi)躍躍欲試的開發(fā)企業(yè)及保險(xiǎn)公司來講，也會(huì)迎來新的市場發(fā)展機(jī)會(huì)。
但是，前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個(gè)別金融機(jī)構(gòu)自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，仔細(xì)思考，其背后原因有以下幾點(diǎn)：
第一、銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，針對“以房養(yǎng)老”的群體挑肥揀瘦，設(shè)置的門檻過高。如養(yǎng)老人本人須年滿55歲，累計(jì)貸款金額最高不超過所抵押住房評估價(jià)值的60%，且每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。這么苛刻的條件導(dǎo)致真正符合條件的申請人很少，最終銀行等金融機(jī)構(gòu)不得不停辦該業(yè)務(wù)。
第二、由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念短期難以改變。
第三、具體做法未明確，也沒有向民間資本開放，養(yǎng)老群體不敢貿(mào)然“以房養(yǎng)老”。
第四、房產(chǎn)資產(chǎn)如何估值？房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)對于資產(chǎn)升值及價(jià)格的影響明顯，如何規(guī)避、計(jì)算、對沖市場風(fēng)險(xiǎn)？現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標(biāo)準(zhǔn)。
第五、現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年，產(chǎn)權(quán)未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點(diǎn)。到期后房屋是直接歸銀行等金融機(jī)構(gòu)、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關(guān)注的話題。
第六、配套服務(wù)設(shè)施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)，現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。
因此，盡管中國老齡化加速，養(yǎng)老床位沒有辦法滿足市場需求，大量的市場需求持續(xù)存在，短期內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策頻發(fā)，鼓勵(lì)和支持滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，但是，從現(xiàn)階段來講，“以房養(yǎng)老”仍然是處于探索階段，即使“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)在明年有了具體操作辦法，但是，短期內(nèi)來講還需要突破上述諸多問題，以滿足日益增長的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場。由此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉建議：
第一、完善市場定價(jià)與資產(chǎn)評估機(jī)制，建立公開化、公正化的市場化的“以房養(yǎng)老”操作體系，不再設(shè)置行業(yè)進(jìn)入門檻，讓民間資本充分參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的競爭，讓銀行等金融機(jī)構(gòu)放下身段，以促進(jìn)“以房養(yǎng)老”相關(guān)衍生產(chǎn)品的創(chuàng)新，降低養(yǎng)老群體通過“以房養(yǎng)老”的成本，讓更多老齡群體享受到“以房養(yǎng)老”的實(shí)惠。
第二、逐步推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將缺乏流動(dòng)性的房產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動(dòng)性。這樣，金融機(jī)構(gòu)可以以資產(chǎn)管理公司名義對于“以房養(yǎng)老”資產(chǎn)打包進(jìn)行操作，既可以使養(yǎng)老群體定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，金融機(jī)構(gòu)也會(huì)因此有一定的經(jīng)營收益，收益部分或按照一定方式對沖市場風(fēng)險(xiǎn)損失，或以一定形式補(bǔ)貼給養(yǎng)老群體。
第三、現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權(quán)70年到期之后如何處理相關(guān)問題，使“以房養(yǎng)老”房產(chǎn)70年產(chǎn)權(quán)到期后如何處置有法可依。如補(bǔ)繳少量土地出讓金，可最多延長一定年限住宅產(chǎn)權(quán)使用年限，可以增強(qiáng)“以房養(yǎng)老”方式的市場參與活力，使金融機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老群體及家庭都會(huì)有更多的受益機(jī)會(huì)和選擇。
第四、重視養(yǎng)老服務(wù)配套及服務(wù)體系建設(shè)，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量。在新建、改建養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，新增床位使用時(shí)，應(yīng)切實(shí)考慮養(yǎng)老地產(chǎn)周邊配套、老年群體無障礙設(shè)施等相關(guān)問題，避免配套服務(wù)與養(yǎng)老項(xiàng)目脫節(jié)的現(xiàn)象，避免因公眾認(rèn)可度不足，設(shè)計(jì)、配套和服務(wù)等難以滿足老年人的需求，地段過于偏遠(yuǎn)等因素，使現(xiàn)有新建、改造完成的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老項(xiàng)目床位陷入“空置”的窘境。同時(shí)，重視養(yǎng)老服務(wù)配套及服務(wù)體系建設(shè)，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，讓“以房養(yǎng)老”群體真正享受到這樣養(yǎng)老方式為自己帶來的便利性、舒適性等服務(wù)。
第五、推廣新式的養(yǎng)老觀念，改變傳統(tǒng)觀念顯得非常關(guān)鍵。通過推廣新式的養(yǎng)老觀念，讓更多的家庭、老年群體對于“以房養(yǎng)老”有一個(gè)新的認(rèn)識，以此逐步打開“以房養(yǎng)老”市場。
