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養(yǎng)老地產(chǎn)“熬”過冬天就是春天
日期：2014-09-08 來源：中國房地產(chǎn)報
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葉檀認為，中國老齡化形勢嚴峻，但同時人力資源使用效率低下，中國應(yīng)該加大人員的技術(shù)培訓。在產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，葉檀認為企業(yè)應(yīng)該“熬”，熬過冬天，行業(yè)的春天就會到來。同時，葉檀從金融投資的角度對養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提出了自己的見解。
中國房地產(chǎn)報：據(jù)統(tǒng)計，2013年中國60歲以上老年人口超過2億，占總?cè)丝诒壤?4.9%。你對中國人口老齡化形勢有著怎樣的理解與判斷？在你的理解和研究中，中國老齡化面臨哪些問題與挑戰(zhàn)？
葉檀：目前，中國人口結(jié)構(gòu)存在很大問題，老年人口基數(shù)龐大，使得老年人口問題特別突出。而中國老齡化問題面臨的挑戰(zhàn)是整個社會還沒有適應(yīng)人口結(jié)構(gòu)的變化，政府和機構(gòu)對此沒有充分的認識和準備，涉及養(yǎng)老的制度、意識、設(shè)備等均準備不足。而現(xiàn)在當國家和市場意識到養(yǎng)老問題后，又一窩蜂地建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，但這些養(yǎng)老設(shè)施真正適合中產(chǎn)階層老年人需求的非常少，設(shè)施要么太簡陋，要么太貴。
中國房地產(chǎn)報：中國從1999年開始進入老齡化社會，距今已十多年，復旦大學社會發(fā)展與公共政策學院教授王豐曾撰文稱中國老齡化是影響經(jīng)濟增長潛力的重要因素，對此，您認為老齡化會對社會經(jīng)濟造成哪些影響？人口老齡化的影響可能又會從哪幾個層面?zhèn)鲗У缴鐣?/span>
葉檀：首先我并不是非常認同這一觀點。60歲以上人口占總?cè)丝诒壤^10%就算老齡社會，但不同的老齡社會經(jīng)濟發(fā)展的情況是不一樣的，并非鐵板一塊。中國目前一方面是人口老齡化，另一方面又有很多年輕人無所事事，沒有謀生技能，這就說明中國龐大的人口沒有得到合理的利用。因此對上述專家觀點我有一點不認同。
中國房地產(chǎn)報：就中國老齡化形勢對宏觀經(jīng)濟的影響，你是持比較樂觀的態(tài)度嗎？
葉檀：不能說是持樂觀態(tài)度，我的意思是說，如果我們能有效利用人力資源，在最快的速度內(nèi)進行技術(shù)培訓，然后放開市場的力量，我認為是可以跨過這個坎的。
中國房地產(chǎn)報：你認為解決人口老齡化問題的突破點在哪兒？國家應(yīng)該如何引導對這一問題的解決？
葉檀：我認為突破點在于提高人力資源的使用效率。中國人口多但使用效率太低，尤其是企業(yè)。在德國，企業(yè)員工沒有固定的退休年齡，過了70歲仍在工作，但中國人一到年齡就退休，呆在家里養(yǎng)老，這種制度會使人產(chǎn)生惰性，不想為事業(yè)奔波。技術(shù)培訓是提高人力資源使用效率的一種做法，現(xiàn)在農(nóng)民工和老年人這兩個群體使用效率太低，創(chuàng)新能力太差，造成老齡化問題格外突出，如果我們能解決好人力資源使用效率問題，我相信這一情況會得到一定扭轉(zhuǎn)。
中國房地產(chǎn)報：市場層面，國家在鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但因盈利問題、發(fā)展問題，民間資本多是謹慎進入，它們也希望獲得國有養(yǎng)老機構(gòu)的福利待遇，因為目前它們很難，需要扶持。
葉檀：市場確實有這樣的情況存在，解決這一問題要兩條腿走路，一是市場的歸市場，市場并不意味著高端，如果市場放開、標準統(tǒng)一，高中低端不同類型的養(yǎng)老機構(gòu)都會出現(xiàn)。再過10年，構(gòu)成社會中堅力量的50后、60后逐漸步入老年，其中有財富積累的部分老人可以選擇高端養(yǎng)老，有的則可以在社區(qū)機構(gòu)養(yǎng)老。二是發(fā)揮行政力量，社會保障和補貼要有效率，目前民辦養(yǎng)老機構(gòu)入住率低，只有30%，政府卻不給補貼，但大量的資金卻投入到公辦養(yǎng)老機構(gòu)中去，公辦養(yǎng)老機構(gòu)的入住人員基本上是權(quán)貴及其親屬，這導致財政補貼效率較差，且使用不當，不能有效推進市場發(fā)展。
中國房地產(chǎn)報：除了支持民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)外，國家也在引導基金、信托等資本進入這一領(lǐng)域，但從現(xiàn)實情況來看，有實際投資動作的企業(yè)較少，如何才能打破這一僵局？
葉檀：目前，這一現(xiàn)象確實存在，引發(fā)這一現(xiàn)象的原因是養(yǎng)老投資目前還處于大規(guī)模投資階段，企業(yè)仍沒有找到較好的盈利模式，包括目前的老年人也不愿意住進昂貴的養(yǎng)老機構(gòu)中，所以導致這一情況出現(xiàn)。但市場仍有機會，面對這樣的機會，一是企業(yè)要耐得住寂寞，要有“熬”的精神，熬過冬天就是春天了；二是要建立一個長期的資產(chǎn)證券化機制，與投資者共擔風險，分享收益；三是將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與其他投資品種打包，比如與股票合作，以實現(xiàn)長期收益和短期收益、低收益和高收益結(jié)合，也可以平衡風險。因此，對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的春天，企業(yè)還要等待。
