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揭秘養(yǎng)老地產(chǎn)四大驚天騙局 養(yǎng)老地產(chǎn)在中國行不通
日期：2014-10-29 來源：投資快報
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保監(jiān)會此前發(fā)布的指導(dǎo)意見稱，7月1日起，未來兩年，北京、上海、廣州、武漢將正式開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點，這意味著“以房養(yǎng)老”商業(yè)保險正式開閘。而這同樣意味著在老齡化社會行將到來的今日，養(yǎng)老與地產(chǎn)將發(fā)生更不可分割的“親密關(guān)系”。“養(yǎng)老地產(chǎn)”，這是一個早被發(fā)展商盯梢并垂涎了十來年的全新領(lǐng)域。
大小房企紛紛瞄準(zhǔn)了這一塊紅利蛋糕，首創(chuàng)、華潤、遠(yuǎn)洋等開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，泰康人壽、中國人壽等保險公司也逐步涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目，更有大小蝦米房企躊躇滿志欲在養(yǎng)老地產(chǎn)分一杯羹。但實際上，真正的養(yǎng)老地產(chǎn)卻屈指可數(shù)，目前傳統(tǒng)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式在中國是行不通的。
國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)三大現(xiàn)狀
“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”的龐大市場預(yù)示著中國“夕陽產(chǎn)業(yè)”正在成為蒸蒸日上的朝陽產(chǎn)業(yè)，然而由于缺乏配套政策和監(jiān)管，養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨著重重困難，甚至是死路一條。
數(shù)據(jù)顯示，2011年我國65歲及以上老齡人口占總?cè)丝诒壤堰_(dá)9.1%，按國際通行標(biāo)準(zhǔn)界定，我國已進(jìn)入老齡社會，具備養(yǎng)老服務(wù)及養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的需求環(huán)境。另外，人口結(jié)構(gòu)變化顯著，80年代以來，老年人口占比逐漸提高，老年撫養(yǎng)比不斷提高。2010這一數(shù)據(jù)為11.9%，即每100名勞動年齡人口撫養(yǎng)近12個65歲及以上的老年人，相比2000年增長了近20%，青年一代老年撫養(yǎng)壓力劇增。
由此，催生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)力，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)也跟著熱鬧起來。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有超過80家房地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，而公開披露的養(yǎng)老地產(chǎn)項目數(shù)量也已超過百個。按研究機(jī)構(gòu)的說法，這些遠(yuǎn)不能滿足市場需求。
現(xiàn)狀一、看上去很美
隨著中國社會老齡化的迫近，“以房養(yǎng)老”話題再度升溫，各方動作頻頻，自然也增加了民眾對這一新型養(yǎng)老模式的期待。然而在這個遠(yuǎn)未成型的龐大市場面前，諸多企業(yè)都是在摸著石頭過河，由于其發(fā)展模式的不明確、收益率的不確定以及相關(guān)政策法規(guī)的缺失，都將給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展前景帶來諸多變數(shù)。
現(xiàn)狀二、成功者無幾
看上去很美的養(yǎng)老地產(chǎn)，真正實踐成功者，寥寥無幾。養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7至10年，是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，是普通剛需住宅的四倍，投資高、周期長、回報低，讓大多數(shù)房企不敢投入成本去做。但也有眾多開發(fā)商依然趨之若鶩，就像無頭蒼蠅亂撞，而實際上他們是另有所圖。
現(xiàn)狀三、無復(fù)制模式
據(jù)了解，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)目前有三種主要模式：以保險資金為開發(fā)主體推出的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如養(yǎng)老院;開發(fā)商推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如北京的萬科幸福匯;慈善機(jī)構(gòu)與企業(yè)合作，將公益性與市場化運(yùn)作相結(jié)合，如中國紅十字基金會與哈工大集團(tuán)在深圳合推的曜陽老年公寓項目。不過，無論哪種模式，養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未形成可復(fù)制的成熟模式。
揭秘養(yǎng)老地產(chǎn)四大驚天騙局
養(yǎng)老地產(chǎn)前景很豐滿，現(xiàn)實卻很骨感。近年來，貼著“養(yǎng)老”標(biāo)簽的騙局已是屢見不鮮。事實上，“養(yǎng)老”這塊金字招牌還被用在它處，更有一些不法地產(chǎn)商用其來圈地甚至集資。養(yǎng)老地產(chǎn)是最大的騙局。
騙局一
傳統(tǒng)觀念中老人養(yǎng)兒防老
在數(shù)千年“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念下，健康老人不愿意換地方也不愿意做大量投資，大部分都在家里養(yǎng)老。“中國99%的老年人都想居家養(yǎng)老，他們當(dāng)中大部分也都是很健康的老人。”梁開建筑設(shè)計事務(wù)所執(zhí)行合伙人、總經(jīng)理、總建筑師開彥認(rèn)為。
或許觀念是需要改變的，但是在國內(nèi)現(xiàn)有條件下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會受到傳統(tǒng)觀念的很大制約。
騙局二
價格太高令老人無法養(yǎng)老
從目前現(xiàn)有模式看，除購買養(yǎng)老保險產(chǎn)品外，也可選擇直接入住養(yǎng)老社區(qū)。不管選擇何種方式入住，起點繳費(fèi)均相對較高，費(fèi)用為200萬元，也可選擇年繳20萬、連續(xù)繳納10年“分期付款”的方式。不難看出，該社區(qū)主要是針對那些具備經(jīng)濟(jì)實力的家庭。除了普遍收費(fèi)高外，服務(wù)也相當(dāng)差。
騙局三
成為一些企業(yè)圈錢圈地游戲
雖然目前市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)項目五花八門，但依然難以獲得老年群體的認(rèn)可，收費(fèi)高昂、舒適度差、人文關(guān)懷少是老年人對于養(yǎng)老項目的普遍印象。
“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。這其中最大的問題是，我們沒有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計機(jī)構(gòu)，沒有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來運(yùn)營，這怎么可能成功呢?”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任陳宏表示。
養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是提供養(yǎng)老服務(wù)的，而現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號賣房子。
而對于一些保險公司多是靠政策支持圈錢圈地，成為他們賺錢的工具和游戲。
騙局四
說養(yǎng)老金虧空是政府推卸責(zé)任
盡管一直強(qiáng)調(diào)新養(yǎng)老模式并不是替代目前的養(yǎng)老制度，只是作為輔助和補(bǔ)充。但在諸多問題的現(xiàn)實下，貿(mào)然將養(yǎng)老體制改革推給市場，熱衷處置公民本就微薄的私有財產(chǎn)，動機(jī)仍舊值得警惕。
由于1997年養(yǎng)老保險制度改革之時，政府沒有承擔(dān)相應(yīng)的轉(zhuǎn)制成本，個人賬戶中的資金很多被挪用去發(fā)放退休人員的養(yǎng)老金，導(dǎo)致個人賬戶的空帳運(yùn)行規(guī)模已超過萬億元大關(guān)。在這樣的情況下，作為社保政府主管的民政部門，反而號召推廣所謂的以房養(yǎng)老，催生養(yǎng)老地產(chǎn)，本質(zhì)上就是想用老百姓的住房產(chǎn)權(quán)來彌補(bǔ)政府養(yǎng)老支出的不足。
開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的99%都是騙子
北京太陽城集團(tuán)主席朱鳳泊去年底表示，“一百個跟政府要地做養(yǎng)老的有八十個是騙子。”養(yǎng)老行業(yè)目前還有一個不成熟階段，還需5-10年才能過去。我看朱鳳泊還是太保守了，我看現(xiàn)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的99%都是騙子。
養(yǎng)老地產(chǎn)享受國家的優(yōu)惠政策，在地價不斷攀升的背景下，不少開發(fā)商打著養(yǎng)老地產(chǎn)的名號拿地，卻改做普通住宅或者商業(yè)地產(chǎn)。對此，朱鳳泊說：“這種太多了，一百個跟政府要地做養(yǎng)老的有八十個是騙子。不提做養(yǎng)老政府不給地，說做養(yǎng)老政府還把地價降低，你說這多好啊!”但是，這對養(yǎng)老服務(wù)業(yè)來說可悲。他指出，這是因為政府管控不夠，建議在項目開始時按照普通房地產(chǎn)的土地出讓金作為押金，若改變項目性質(zhì)建成普通住宅出售，那么便沒收押金;若真做養(yǎng)老項目便如數(shù)奉還，用錢做杠桿便可以解決這個問題。
朱鳳泊講的是騙地，從政府手里騙取大片土地后用作其他性質(zhì)的開發(fā)。但實際上也有真正用來開發(fā)所謂養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，可依然不是廣大百姓想要的。
如果您真想做真正的養(yǎng)老事業(yè)，你就該轉(zhuǎn)行，從地產(chǎn)商變?yōu)轲B(yǎng)老院院長。否則幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商都是在玩概念。針對業(yè)界的“養(yǎng)老地產(chǎn)熱”，任志強(qiáng)也認(rèn)為，目前推出的養(yǎng)老地產(chǎn)概念存在重大缺失，那就是幾乎所有的養(yǎng)老地產(chǎn)里都沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)參與。在中國，醫(yī)療資源都在政府的控制之下，而沒有醫(yī)療機(jī)構(gòu)的參與，就談不上能真正服務(wù)于老人，因此現(xiàn)在提出的養(yǎng)老地產(chǎn)是個“錯誤概念”。
但同時，他也指出，中國養(yǎng)老地產(chǎn)占地產(chǎn)總量只有百分之一點幾，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)還很有前景。
所以，前景可期，現(xiàn)實很殘酷，未來誰能走出一條正確的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式，非常期待……
