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養(yǎng)老地產(chǎn)被指跑偏 ：會(huì)員制養(yǎng)老實(shí)則變相賣房
日期：2014-11-10 來源：華夏理財(cái)
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近期，各地養(yǎng)老地產(chǎn)紛紛扎堆兒“會(huì)員制”養(yǎng)老，也就是采用會(huì)員制的方式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，具體操作就是老人一次性繳納幾十萬至百萬不等的會(huì)員費(fèi)后一套公寓的使用權(quán)，并享受該社區(qū)中相應(yīng)的醫(yī)療、健身等配套服務(wù)，其間繳納一定的會(huì)員費(fèi)，居住期滿后繳納的費(fèi)用可以如數(shù)退回。
在蜂擁圈地之后，養(yǎng)老地產(chǎn)遭遇到前所未有的尷尬。
“‘會(huì)員制’養(yǎng)老是養(yǎng)老地產(chǎn)中的一種運(yùn)營模式，其目的就是變向賣房，只為快速回籠資金。”
前幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)一度成為各領(lǐng)域爭搶的蛋糕，但由于投資額大、資金回收期長、盈利考驗(yàn)等問題日益凸顯，各大養(yǎng)老地產(chǎn)不得不各顯神通，紛紛摸索各自的變現(xiàn)方式。
其實(shí)，盈利模式不清晰并非是養(yǎng)老地產(chǎn)新近遇到的問題。
2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》后，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，隨后，一系列有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)的政策應(yīng)運(yùn)而生，養(yǎng)老地產(chǎn)瞬間成為“兵家必爭”之地，并且在短短的兩年時(shí)間里形成了“保險(xiǎn)系”“央企系“”房企系“三足鼎立的格局。
如今，各地的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)竣工并進(jìn)入了運(yùn)營期，而盈利模式也不得不被擺在桌面上，其中，被運(yùn)用最多的則為“會(huì)員制”養(yǎng)老。
記者了解到，作為當(dāng)?shù)厥着B(yǎng)老地產(chǎn)，他們的盈利模式便是利息養(yǎng)老會(huì)員制，也就是一次性繳納96萬元或者300萬元會(huì)員費(fèi)，就可以享受利息養(yǎng)老，其中300萬元除醫(yī)療、特護(hù)費(fèi)用外，其余居住費(fèi)和服務(wù)費(fèi)、餐飲費(fèi)全免，老人一旦退出可以全額拿回這筆錢。
而這種方式，上海的第一批高檔養(yǎng)老企業(yè)也曾做過嘗試，也就是將會(huì)員卡分為A、B兩種，A卡為永久卡，可繼承可轉(zhuǎn)讓，購買會(huì)員卡的費(fèi)用是98萬元，以后再根據(jù)實(shí)際入住的房型大小繳納2.98萬元至7.38萬元不等的年費(fèi)。B卡為終身卡，購買者終身使用，但不能轉(zhuǎn)讓繼承，15年內(nèi)可退，根據(jù)實(shí)際入住的房型大小不同，會(huì)員卡的費(fèi)用自45萬元至88萬元不等，入住之后每年另繳納年費(fèi)數(shù)為3.8萬元。
據(jù)了解，這家養(yǎng)老企業(yè)經(jīng)過了9年的實(shí)踐之后，才剛剛實(shí)現(xiàn)盈利。
“養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展至今都沒有一套成熟的盈利模式，而‘會(huì)員制’養(yǎng)老的關(guān)鍵問題是會(huì)員享受的僅是養(yǎng)老地產(chǎn)中房屋的使用權(quán)，而產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)是分離的，未來一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題，會(huì)員可能面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。”董藩強(qiáng)調(diào)，會(huì)員制長期以來都被質(zhì)疑是一種集資模式，并有觸及法律紅線的風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，當(dāng)下的養(yǎng)老地產(chǎn)無外乎會(huì)員制、押金制、租售并舉制等幾種盈利模式，但養(yǎng)老地產(chǎn)居高不下的開發(fā)成本，長效的運(yùn)營成本投入無法在現(xiàn)有模式下回收，企業(yè)普遍面臨沒有盈利的尷尬狀態(tài)。
有地產(chǎn)專家統(tǒng)計(jì)，在計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的上百家企業(yè)中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒有想好自己要做什么。
而更糟糕的是，就在今年年初，養(yǎng)老地產(chǎn)鼎沸之時(shí)，民政部門明確將保險(xiǎn)公司等主體開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)排除在“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”之外，失去了此前預(yù)想的政策優(yōu)惠和補(bǔ)貼，使得養(yǎng)老地產(chǎn)本來就模糊不清的盈利模式更加山重水復(fù)。
當(dāng)運(yùn)行方向偏離了軌道，目標(biāo)也就離得越來越遠(yuǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)便是如此。
“養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利點(diǎn)應(yīng)是‘服務(wù)’而非‘地產(chǎn)’。” 11月4日，某大型保險(xiǎn)集團(tuán)專業(yè)人士崔鵬接受記者采訪時(shí)表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在關(guān)于適老化的設(shè)計(jì)建設(shè)方面已不是問題，問題是后期的醫(yī)療、護(hù)理等服務(wù)配套還跟不上，這已成為眾多養(yǎng)老地產(chǎn)的一大軟肋。
據(jù)了解，國外也有類似我國養(yǎng)老地產(chǎn)這樣的養(yǎng)老社區(qū)，但他們既不是簡單的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是純粹的醫(yī)療保健，而是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。
記者曾采訪過澳大利亞一家養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人，據(jù)他介紹，澳大利亞在養(yǎng)老服務(wù)方面主要有兩方面的措施：一方面是發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老，完善社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)，讓老年人在社區(qū)就能享受到較好的養(yǎng)老服務(wù)；另一方面，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，通過建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，讓老年人享受完備的養(yǎng)老服務(wù)，同時(shí)給老年人提供豐富的生活交流平臺(tái)。
在這兩個(gè)方面，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)往往都將重心放在了建設(shè)漂亮的房子上面，如何向老人提供醫(yī)療、護(hù)理、娛樂等持續(xù)性服務(wù)恰恰成了配角，殊不知，這些才是提高養(yǎng)老地產(chǎn)附加值、獲得利潤的主要途徑。
據(jù)媒體報(bào)道稱，北京第一社會(huì)福利院目前有1100張床位，但現(xiàn)在已有8000多人在排隊(duì)等待床位，福利院的工作人員表示，老人要想住進(jìn)來，至少得等10年。
“不出五年，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域一定會(huì)出現(xiàn)很多爛尾項(xiàng)目。”今年年初，曾有地產(chǎn)專家如此預(yù)言。而今尚且不到一年，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目停滯的消息便已開始不絕于耳。
養(yǎng)老體系的欠缺給養(yǎng)老地產(chǎn)市場帶來了巨大機(jī)遇，而傳統(tǒng)開發(fā)商在做養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)更為看重的是通過打造養(yǎng)老概念獲得土地，最終的目的還是盡快銷售住宅，這就使得養(yǎng)老地產(chǎn)在一定程度上偏離了方向。
同時(shí)，過度關(guān)注“地產(chǎn)”而非“養(yǎng)老”的現(xiàn)狀，最終使得養(yǎng)老地產(chǎn)不得不在“懸崖邊跳舞”。
“養(yǎng)老地產(chǎn)如今需要做的就是如何將‘服務(wù)’做到更好。以‘會(huì)員制’養(yǎng)老為例，國外的會(huì)員制養(yǎng)老原本就是居家養(yǎng)老的延伸服務(wù)，并未與地產(chǎn)項(xiàng)目有任何掛鉤，只需每年繳納很少的會(huì)員費(fèi)就可享受相應(yīng)的服務(wù)。而我國養(yǎng)老地產(chǎn)少則幾十萬、多則幾百萬的高昂入會(huì)費(fèi)，確實(shí)離普通人有點(diǎn)遠(yuǎn)。”崔鵬強(qiáng)調(diào)。
雖然“會(huì)員制”養(yǎng)老被養(yǎng)老地產(chǎn)攪得有些變了味道，但國外這種適用于居家養(yǎng)老的養(yǎng)老模式一旦成熟，也可向普通的社區(qū)推廣。
