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日期：2014-11-12 來源：養(yǎng)老智庫
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人口老齡化是一個(gè)全球性話題。聯(lián)合國[微博]老齡化議題的導(dǎo)言中寫道：“世界正處于一個(gè)獨(dú)特的、不可逆轉(zhuǎn)的進(jìn)程，人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型將導(dǎo)致老齡人口增加。由于生育率的下降，從2007年至2050年，60歲及以上人口比例預(yù)計(jì)將增加一倍，他們的實(shí)際人數(shù)將增長三倍，到2050年將達(dá)到20億。在大多數(shù)國家，超過80歲的人數(shù)很可能翻兩番至400萬。”
如何讓老者們在退休后實(shí)現(xiàn)老有所依，且“依”得安心、放心？縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導(dǎo)型、市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型，其中美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營時(shí)間較長，也是市場化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求，因此也更具借鑒意義。
據(jù)美國統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，到2030年，當(dāng)嬰兒潮一代悉數(shù)年滿65歲時(shí)，全美人口的20%，即超過7000萬人口將不小于65歲。對于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)來說，這無疑是個(gè)商機(jī)。
據(jù)記者了解，美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū)，太陽城模式和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式(以下簡稱CCRC)是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；后者則主要采取出租的方式，向長者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護(hù)理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現(xiàn)了第三種模式——由金融機(jī)構(gòu)(通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金)參與投資，通過出租或委托經(jīng)營回收成本。
養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費(fèi)用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大?？偟膩砜矗绹B(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。
模式：賣養(yǎng)老概念地產(chǎn) 太陽城項(xiàng)目僅接收健康老者
太陽城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾·韋布(DelWebb)公司，上個(gè)世紀(jì)60年代，其以 “太陽城”(SunCityCenter)命名，在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個(gè)太陽城項(xiàng)目，并直接帶動(dòng)了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。
這類地產(chǎn)項(xiàng)目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施。目前全美有十多個(gè)太陽城項(xiàng)目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。
太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，通過銷售養(yǎng)老概念住宅，開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。
太陽城選址通常位于郊區(qū)，占地大、容積率低，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心?？紤]到老年人收入水平，太陽城項(xiàng)目房價(jià)往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房價(jià)僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一，對老年購房群體構(gòu)成了極大的吸引力。
由于項(xiàng)目面向的是身體康健的老者，因此社區(qū)內(nèi)沒有專門提供醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長者們提供了多樣的設(shè)施，如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護(hù)理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。
太陽城平均規(guī)模在23000戶左右，入住率可達(dá)90.95%，住宅類型多樣，以獨(dú)棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨(dú)立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，太陽城的常住居民達(dá)20多萬人。
典型公司：德爾·韋布：開發(fā)周期長 毛利率低于20%
德爾·韋布公司(DelWebb)是美國活躍長者之家 (ActiveAdultCommunities)的領(lǐng)導(dǎo)者，以開發(fā)太陽城聞名。目前，德爾·韋布旗下活躍長者社區(qū)超過55個(gè)。
2001年，德爾·韋布被帕爾迪集團(tuán)(NYSE：PHM)收購，后者按照收入計(jì)算是全美最大的住宅建筑商。
記者查閱歷史資料了解到，在被收購前，德爾·韋布市值為2.81億美元(截至2000年6月30日)，歷史平均股價(jià)為17.52美元，受帕爾迪收購消息拉動(dòng)，德爾·韋布股價(jià)曾沖至38.69美元，也刷新了歷史最高價(jià)位。
帕爾迪2013財(cái)年年報(bào)披露，通常情況下，公司在拿地24~36個(gè)月后完成銷售，但旗下的德爾·韋布活躍長者地產(chǎn)開發(fā)等大型項(xiàng)目除外，因?yàn)檫@類社區(qū)的建設(shè)往往耗時(shí)更長。
帕爾迪下屬的三個(gè)子品牌為專注首次置業(yè)需求的CentexHomes，針對改善性購需求的PulteHomes以及鎖定活躍長者的德爾·韋布，截至2013財(cái)年末，這3個(gè)品牌銷售分別占集團(tuán)總銷售額的25%、46%以及29%。一般來說，德爾·韋布的社區(qū)比首次置業(yè)和改善型社區(qū)占地面積更大。
記者查詢彭博數(shù)據(jù)端獲悉，1993~2001年，德爾·韋布的平均毛利率為19.2%，平均凈利潤率約為3%。截至2001年6月(被收購前)，德爾·韋布的凈資產(chǎn)收益率(ROE)為18.2%，這一水平在當(dāng)時(shí)全美社區(qū)開發(fā)商中排第六位。
由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和出售，以及配套設(shè)施的營建，德爾·韋布是典型的重資產(chǎn)公司，作為太陽城模式的代表企業(yè)，其多年來都是微利經(jīng)營。在被大型建筑商帕爾迪收購后，結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢以及開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，德爾·韋布得以繼續(xù)主導(dǎo)著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。
模式：運(yùn)營商主導(dǎo)CCRC模式 82%為非盈利性組織所有
在美國，另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(ContinueCareofRetirementCommunity，以下簡稱CCRC)，由運(yùn)營商主導(dǎo)，主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，CCRC進(jìn)一步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。
CCRC模式的理念是，在復(fù)合型社區(qū)中滿足老人對健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等不同生理年齡階段的基本養(yǎng)老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。
全美目前共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當(dāng)一部分是從傳統(tǒng)養(yǎng)老院轉(zhuǎn)型而來。
CCRC主要服務(wù)三類老人，一類是自理型老人，年齡介于55~65歲之間，在社區(qū)中有獨(dú)立住所。社區(qū)為這部分老年人提供便捷的社區(qū)服務(wù)，如餐飲、清潔、醫(yī)療保健及緊急救護(hù)等。同時(shí)，為滿足老年人精神生活的需求，社區(qū)會組織各種形式的活動(dòng)，如老年大學(xué)、興趣協(xié)會等。
第二類是介助型老人，主要服務(wù)對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護(hù)理。為了豐富介助老人的生活，一些社區(qū)也會在老人身體可接受范圍內(nèi)，提供各類活動(dòng)。
第三類是介護(hù)型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護(hù)型社區(qū)，老人24小時(shí)都處于專業(yè)護(hù)士的監(jiān)護(hù)之下。介護(hù)型老人年齡一般在80歲以上，同時(shí)居住在特殊的單元里。
CCRC模式對管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)眾多，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1:1。為了集中為老人提供全方位服務(wù)，并進(jìn)一步降低看護(hù)成本，CCRC項(xiàng)目通常位于郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高。
和太陽城靠出售地產(chǎn)獲利不同，CCRC只提供地產(chǎn)租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，通過收取房屋租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)賺錢。其中，服務(wù)費(fèi)包括一次性的入門費(fèi)、定期的房屋租賃費(fèi)及特殊服務(wù)費(fèi)等。根據(jù)房間大小，入門費(fèi)從20萬美元到100萬美元不等，年費(fèi)或月費(fèi)則視所需護(hù)理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付3000美元，半護(hù)理老人4000美元/月，全護(hù)理老人則是5000~6000美元/月。特殊服務(wù)費(fèi)則取決于個(gè)體所需的額外護(hù)理服務(wù)。
CCRC模式具有支付入門費(fèi)的會員制特點(diǎn)，這恰恰也是這種模式的突出風(fēng)險(xiǎn)之一，假如遭遇不誠信的企業(yè)，或因企業(yè)經(jīng)營不善等導(dǎo)致項(xiàng)目現(xiàn)金流出現(xiàn)嚴(yán)重問題時(shí)，老人預(yù)先繳納的入門費(fèi)就極有可能“打水漂”。因此，CCRC模式必須由具備市場認(rèn)可、具有優(yōu)秀品牌的公司進(jìn)行管理和開發(fā)。
典型公司：布魯克代爾：人力、折舊成本沉重 業(yè)績連年虧損
布魯克代爾老年關(guān)懷公司(NYSE：BKD)是全美最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商，負(fù)責(zé)老年人退休后護(hù)理、醫(yī)療、起居等，以入門費(fèi)、租賃為主要收入來源。據(jù)美國老年住宅協(xié)會(以下簡稱ASHA)2013年報(bào)告，布魯克代爾已連續(xù)五年蟬聯(lián)規(guī)模最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商頭銜，該公司同時(shí)也是美國第三大養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商，這決定了布魯克代爾既是輕資產(chǎn)公司，也有重資產(chǎn)運(yùn)作模式。
截至今年3月31日，布魯克代爾在美國36個(gè)州擁有647個(gè)社區(qū)，運(yùn)營著超過550個(gè)老年生活社區(qū)和退休社區(qū)，每天有超過32000名服務(wù)人員向逾52000位入住老者提供護(hù)理。公司2014年一季報(bào)披露，公司旗下供出售的社區(qū)有226個(gè)，用于租賃的329個(gè)，僅提供管理服務(wù)的有92個(gè)社區(qū)。
不過，布魯克代爾的經(jīng)營狀況并不好，自2005年登陸紐交所以來，其長期處于虧損狀態(tài)，截至2013年末，公司凈資產(chǎn)收益率為-0.7%。記者梳理了公司2007年來的核心財(cái)務(wù)指標(biāo)，并通過計(jì)算發(fā)現(xiàn)，7年來公司毛利率和凈利率平均值分別為37.93%和-5.56%。
盡管連年虧損，但布魯克代爾在二級市場上的股價(jià)表現(xiàn)并不差。自2009年3月觸及2.5美元的歷史最低點(diǎn)以來，公司股價(jià)一路震蕩上行，最新報(bào)34.95美元，5年多來累計(jì)漲幅約達(dá)13倍，市值約60億美元。對此，一位對美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)頗有研究的業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“主要是因?yàn)榇蠹覍λ哪Ｊ奖容^認(rèn)可。作為CCRC模式的龍頭企業(yè)，二級市場愿意給予公司一個(gè)高估值。至于其凈利潤為負(fù)，則是因?yàn)槿肆Α⒄叟f等運(yùn)營成本高企。”
以2013財(cái)年年報(bào)為例，布魯克代爾運(yùn)營成本中最大的一項(xiàng)為人工成本，占比66%，這和公司本身以提供護(hù)理服務(wù)為主業(yè)，需要大量人力密切相關(guān)。此外，費(fèi)用的核心組成部分為租金和折舊攤銷費(fèi)用，各占11%。
布魯克代爾雖然常年虧損，其營收卻穩(wěn)定增長。自2007年以來，公司營收同比增幅分別為4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%；公司經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流入也逐年上升，2008年~2013年依次為1.37億、2.37億、2.28億、2.68億、2.91億和3.66億美元。
在今年2月的公告中，布魯克代爾宣布將與Emeritus合并，后者是行業(yè)第二大運(yùn)營商，合并后的公司將成為美國最大的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營商，布魯克代爾占新公司73.1%的股份，據(jù)悉，合并事項(xiàng)已于今年7月完成。
模式：金融機(jī)構(gòu)完成前期投資凈出租模式為主流
據(jù)ASHA2013年報(bào)告，截至2013年6月1日，在全美規(guī)模最大的五大老年住宅開發(fā)商中，有兩家是房地產(chǎn)投資信托公司 (以下簡稱REITs)。金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，其為地產(chǎn)項(xiàng)目提供了資金來源，可有效解決資金占用較長的問題，并為開發(fā)商提供了更好的退出機(jī)制。
REITs是美國養(yǎng)老地產(chǎn)的主流投資商。大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司成立于上世紀(jì)70~80年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，其中，80%~90%的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)則是通過與運(yùn)營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有。這類REITs總資產(chǎn)規(guī)?？蛇_(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。
REITs最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委托經(jīng)營模式。在凈出租模式下，REITs公司將養(yǎng)老物業(yè)出租給運(yùn)營商，每年收取固定租金費(fèi)用，而直接運(yùn)營費(fèi)用、社區(qū)維護(hù)費(fèi)用、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等一切由運(yùn)營商承擔(dān)。在這種模式下，REITs的毛利潤率很高，租金收益可達(dá)50%以上，而且?guī)缀醪怀袚?dān)任何經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；與之相對，作為租戶的運(yùn)營商則獲取全部經(jīng)營收入及剔除租金費(fèi)用、運(yùn)營成本后的剩余收益，并承擔(dān)絕大部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
在委托經(jīng)營模式下，REITs公司將旗下物業(yè)托管給運(yùn)營商，運(yùn)營商每年收取相當(dāng)于經(jīng)營收入5%~6%作為管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營虧損的風(fēng)險(xiǎn)，也不獲取剩余收益，所有的經(jīng)營收入都?xì)wREITs所有，經(jīng)營成本也由REITs公司負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的，REITs獲取租金及經(jīng)營剩余收益，承擔(dān)大部分經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
對比可知，在凈出租模式下，REITs的風(fēng)險(xiǎn)更低、收益更穩(wěn)定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業(yè)采用凈出租方式運(yùn)營，只有少數(shù)物業(yè)采用委托經(jīng)營模式運(yùn)營。
正是依靠賺取租金收入以及部分經(jīng)營所得，REITs獲得了源源不斷的穩(wěn)定收益，也由此成為了養(yǎng)老地產(chǎn)市場上有力的長期投資人。
典型公司：HCP：輕資產(chǎn)運(yùn)營 平均毛利率高達(dá)56%
HCPInc。(NYSE：HCP)就是在這一模式下運(yùn)作成功的案例之一。HCP公司是美國一家服務(wù)于醫(yī)療保健領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資信托公司，在美國紐交所上市，也是標(biāo)普500指數(shù)成分股，目前公司總市值為198億美元。旗下地產(chǎn)包括老年人住宅、生命科學(xué)地產(chǎn)、診所、醫(yī)院及專業(yè)護(hù)理院。
2013年期末，HCP旗下共有444個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，運(yùn)營成本為9560.3萬美元，公司獲得的租賃收入為6.03億美元，入住和服務(wù)費(fèi)用為1.46億美元，扣除折舊攤銷等，2013年公司來自養(yǎng)老地產(chǎn)的凈營收約為5.94億美元，同比增長24%。
記者查閱公司歷史財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)并計(jì)算得出，公司最近六年平均毛利率高達(dá)56%，凈利率也處于較高水平，為28.75%。截至2013財(cái)年末，公司凈資產(chǎn)收益率為9.4%，在同類REITs中居第五位。
美養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)分工明確 各投資主體業(yè)績迥異
通過上述案例不難發(fā)現(xiàn)，美國養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈的構(gòu)建離不開各個(gè)市場主體的分工合作：開發(fā)商采取拿地、建房、賣房的“快進(jìn)快出”方式，是典型的重資產(chǎn)運(yùn)作模式，利潤微薄，且因受制于養(yǎng)老設(shè)施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地產(chǎn)業(yè)更慢；運(yùn)營商通常只租賃不持有，同時(shí)提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)，借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營現(xiàn)金回報(bào)，但需承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；投資商(如REITs)則通過長期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風(fēng)險(xiǎn)低，但投資回報(bào)率也略低。
一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業(yè)的運(yùn)營商，也能尋到長期投資人，同時(shí)也滿足了各類投資主體的風(fēng)險(xiǎn)偏好，進(jìn)一步促進(jìn)了美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展。
另一方面，美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的開發(fā)商和運(yùn)營商利潤微薄也是不爭的事實(shí)，而這種微利甚至虧損經(jīng)營的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。
金融信息公司Sageworks近期對全美1000多個(gè)行業(yè)中非上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，在截至2014年7月1日的12個(gè)月里，僅有一個(gè)行業(yè)凈利潤率呈負(fù)值(-1%)，而這正是持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)(北美行業(yè)分類代碼：6233)。
Sageworks分析師利比·比爾曼表示，最不賺錢的行業(yè)具有一個(gè)共同點(diǎn)，即費(fèi)用支出都很龐大。持續(xù)照護(hù)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)的凈利潤率向來微薄，提供服務(wù)所需的設(shè)備以及固定成本可能非常高；此外，很多設(shè)施從政府項(xiàng)目和保險(xiǎn)公司獲得的報(bào)銷比例也受到嚴(yán)格控制。
注：美國的養(yǎng)老地產(chǎn)參與各方的ROE都不高，即便是輕資產(chǎn)運(yùn)營的REITs也不到10%；尤其是運(yùn)營商的ROE普遍為負(fù)，而國內(nèi)地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)普遍扮演的角色恰恰是運(yùn)營商。另，普爾特2013年的ROE數(shù)據(jù)采用的是稅前利潤。
