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日期：2014-11-14 來源：中國房地產網
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幾年運營下來，保利和熹會的入住率已接近80%，在不計算建筑成本、設備折舊的情況下，基本實現(xiàn)盈虧平衡。北京匯晨養(yǎng)老機構管理有限公司運營的北七家養(yǎng)老機構也已實現(xiàn)100%入住率，還有500多人在排隊等待入住。
這樣的成績確實喜人。然而，對于更多的養(yǎng)老機構來說，它們還掙扎在盈虧平衡點之外，入住率不高一直是個十分頭疼的問題。
今年年初，國家統(tǒng)計局北京調查總隊發(fā)布的抽樣調查顯示，60.7%的北京養(yǎng)老機構表示資金緊張或短缺，正常運營困難或只能勉強維持運營。
與這樣一幅圖景相對應的是，北京養(yǎng)老機構床位不足，正成為政府大力推動的事情。
這樣的景象在北京寸草春暉養(yǎng)老護理機構董事長王小龍看來，是我國養(yǎng)老補償機制沒有有效建立。“養(yǎng)老機構空置并不是床位過多，是補償機制沒有建立起來，老人支付能力有限。”
空置率難題
目前，北京寸草春暉經過幾年運營已經實現(xiàn)了100%的入住率，多為半自理和完全不能自理的老人，目前排隊等候的老人已有400多位。
因面向失能老人，寸草春暉在入住費用方面進行了分別設置，包括床位費、餐飲費和護理費。其中護理費3000元、餐飲費900元、床位費為2300~2800元，總費用為5000~6000元/月。
100%入住率及適當?shù)膬r格使寸草春暉擺脫了虧損運營，實現(xiàn)了10%的營業(yè)收入回報。包括匯晨也實現(xiàn)了良好回報。
但寸草春暉、匯晨的“好境況”并不能代表市場狀態(tài)。位于北京寸土寸金CBD南區(qū)的雙井·恭和苑目前的入住率仍然不高。
事實確實如此。據(jù)統(tǒng)計，北京市養(yǎng)老機構已經超過400家，截至2013年底，北京養(yǎng)老床位為8.7萬張。預計2015年養(yǎng)老床位將達到12萬張。據(jù)估算，2012年至2020年，大約會有23萬~33萬老年人有機構養(yǎng)老需求。
就潛在市場需求和實際供應量來看，北京養(yǎng)老機構床位數(shù)仍有一定數(shù)量的缺口。盡管有實際缺口數(shù)據(jù)支撐，但伴隨快速增長的卻是養(yǎng)老機構的空置率。
10月底，北京市政協(xié)常委會審議通過的《關于推進本市社區(qū)和居家養(yǎng)老服務發(fā)展的調研報告》顯示，政府大量資金投入機構養(yǎng)老，但機構養(yǎng)老床位目前空置約2萬張，社區(qū)養(yǎng)老未得到應有重視，建議政府資金投入向社區(qū)和居家養(yǎng)老傾斜。
“公辦的、民營的養(yǎng)老床位確實增速很快，但市場需要培育期。對于養(yǎng)老機構來說，投入越大回收的周期就越長，頭3年基本上就不要考慮入住率的問題了。”東方龍濟投資控股有限公司總經理薛杉說，而且新的養(yǎng)老機構投放大都在市郊或遠郊，遠離子女和醫(yī)院，對老人沒有吸引力。
一組數(shù)字也說明了地理位置對養(yǎng)老機構入住率的影響。國家統(tǒng)計局北京調查總隊抽樣調研結果顯示，僅3成多養(yǎng)老機構分布在城區(qū)，其余分布在遠郊區(qū)縣。與之形成鮮明對比的是，城區(qū)平均入住率高于郊區(qū)22.9個百分點。
調查還指出，市區(qū)部分養(yǎng)老機構目前入住非常困難，常常是幾百上千人在排隊等候入住，等待時間長達數(shù)月至數(shù)年；而在遠郊區(qū)縣，養(yǎng)老院床位卻相對比較寬松，床位空置率高。
為了提高入住率，雙井·恭和苑曾想過各種方法，包括調整價格、醫(yī)療資源有效對接、提高服務水準，終因價格過高未被市場廣泛接受。至今它的運營者仍在為提高入住率尋找辦法。
“總的來說，每月3000~5000元費用是老人目前能夠接受的一個價位。盡管恭和苑位置、硬件和服務都很好，但因收入少，老人確實住不起。”中國青耕投資管理有限公司總裁田軍表示。
“入住率低，服務跟不上，老人就更不愿意去郊區(qū)養(yǎng)老，這已經成為惡性循環(huán)。”“養(yǎng)老機構入住率高低的關鍵是老年人的支付能力問題，國內老人還沒有良好的支付體系做保障，只能依靠退休金，這確實是一個問題，急需解決。”王小龍也表示。
盈利艱難下的探索與呼吁
高空置率、弱支付能力和不斷加大的人力成本支出，讓這個原本微利的行業(yè)運營更加艱難。
通過對各養(yǎng)老機構盈利率的梳理，中國房地產報記者發(fā)現(xiàn)隨著養(yǎng)老政策紅利不斷釋放，市場愈加火爆，養(yǎng)老機構運營狀況并沒有實質改善。
根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京養(yǎng)老機構的平均盈利水平還處于虧損狀態(tài)。一些區(qū)位較好、運營情況不錯的如匯晨、寸草春暉等機構也只能達到微利狀態(tài)，其他民營養(yǎng)老機構大都處在盈虧邊緣。
“確實如此，入住率達到60%基本可以持平，80%才能夠盈利。”田軍說。
“對于空置率較高的養(yǎng)老機構，我的建議是往偏居家服務方面走，慢慢培養(yǎng)客群。一旦走出去，可以緩解部分運營壓力，同時為機構做定向蓄客培養(yǎng)。”薛杉表示。
相對機構養(yǎng)老來說，居家服務市場空白更大。但王小龍也指出，居家服務成本會更高，人員配合上要更優(yōu)質，但目前也沒有成熟方案，只能慢慢摸索。
這是一個兩難的局面：一方面，公辦公營養(yǎng)老機構“一床難求”，排隊等床現(xiàn)象廣泛存在；另一方面，一些相對高端的養(yǎng)老公寓卻入住率偏低，經營狀況欠佳。
“要緩解這一情況，需要政府給予民營養(yǎng)老機構政策上的支持，比如在土地、稅收方面給予適當?shù)闹С?，才能有效地降低這些高端養(yǎng)老公寓的運營成本，使之服務急需養(yǎng)老的人們。”養(yǎng)老地產研究人士馮雨峰指出。
“政府還要出面引導，規(guī)定誰可以做養(yǎng)老，誰不可以做，區(qū)域內需要什么樣的養(yǎng)老模式，制定合理的養(yǎng)老規(guī)劃布局等，從宏觀層面統(tǒng)籌整個養(yǎng)老行業(yè)。”北京吉利大學健康產業(yè)學院院長烏丹星認為。
另外，烏丹星認為，養(yǎng)老機構評估體系的建立也迫在眉睫。一方面依靠解析現(xiàn)存的養(yǎng)老資源，決定什么樣的老人進入養(yǎng)老機構；另一方面根據(jù)老人的需求，建立合適的養(yǎng)老機構。
養(yǎng)老行業(yè)還要有統(tǒng)一的行業(yè)標準，“中國的養(yǎng)老環(huán)境十分復雜，導致很多開發(fā)商沒有標準去遵循，只能跟風而作，導致養(yǎng)老市場的供需不平衡，‘供’而非市場所‘求’，空置情況也就難免了。”烏丹星說。
