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日期：2014-11-29 來源：九個(gè)頭條網(wǎng)
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中國正在跑步進(jìn)入老齡化社會(huì)，養(yǎng)老已經(jīng)成為未來數(shù)十年長期存在的巨大剛性需求市場(chǎng)，“50后”老人將是今后20年最大的養(yǎng)老群體，更多人需要市場(chǎng)化的專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)解決養(yǎng)老問題。
養(yǎng)老地產(chǎn)：模式多但都需要摸索
“美國養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于構(gòu)建了一個(gè)集開發(fā)商、投資商和專業(yè)運(yùn)營商的金融生態(tài)鏈。與之相比，養(yǎng)老在日本是支柱產(chǎn)業(yè)，其具體服務(wù)更細(xì)致、產(chǎn)品更多元化，同時(shí)衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。綜觀日本養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，短年限的使用權(quán)銷售更受歡迎。“戶型面積小型化，適度弱化廚房、獨(dú)立衛(wèi)浴等功能，有助于降低成本，且為收費(fèi)定價(jià)提供空間，減小后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。”
目前來看，養(yǎng)老地產(chǎn)的模式主要有會(huì)員制、押金制、租售并舉等方式。
會(huì)員制：消費(fèi)者以會(huì)員卡的形式進(jìn)入市場(chǎng)。除了繳納一次性的會(huì)籍費(fèi)，每年還需要支付一定數(shù)量的費(fèi)用。這是目前不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目采取的模式，包括合肥的安興太陽灣就打算采取這一模式。
押金制：成為項(xiàng)目的消費(fèi)者，一次性交一筆資金，與會(huì)員制相似，說法不同而已。
租售并舉：被認(rèn)為是解決資金問題的較為理想的方式。比如北京的太陽城養(yǎng)老項(xiàng)目就是70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅，銷售70年的產(chǎn)權(quán)；其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)。
多產(chǎn)業(yè)聯(lián)合打通：比如保險(xiǎn)企業(yè)采取的模式是與金融產(chǎn)品相融合。泰康人壽的養(yǎng)老社區(qū)，消費(fèi)者可以選擇購買其200萬元以上的相關(guān)產(chǎn)品獲得入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格。
養(yǎng)老項(xiàng)目：怎樣讓老年人看到也很關(guān)鍵
養(yǎng)老項(xiàng)目的營銷首先要解決的是“賣什么”的問題—到底是賣養(yǎng)老服務(wù)還是賣房地產(chǎn)？這個(gè)問題直接決定了盈利模式的設(shè)計(jì)，以及整個(gè)營銷推廣策略的制定，是最根本的一個(gè)問題。
之后還要解決三個(gè)營銷基本問題：“賣給誰”，針對(duì)健康老人還是需要護(hù)理的老人來設(shè)計(jì)產(chǎn)品和制定營銷策略；“誰買單”，老人買單還是其子女買單（雙方的購買力是不同的，驅(qū)動(dòng)購買決策的因素也不一樣）；“怎么賣”，用傳統(tǒng)的住宅方式營銷，還是用特殊或者創(chuàng)新方式營銷。
調(diào)查發(fā)現(xiàn)，報(bào)紙、電視仍然是老人了解社會(huì)最重要的工具，相比較而言，專業(yè)人士的意見在客戶的選擇中偏低，說明老年人相信自己的判斷以及親友的口碑，而對(duì)養(yǎng)老專家的講法持有部分保留態(tài)度。短信作為一種新的宣傳工具，在老年人中起到的作用有限，但是在其子女身上卻能充分發(fā)揮作用，起到有效的間接傳遞信息的作用。
傳統(tǒng)住宅主要是依托開盤、節(jié)慶等節(jié)點(diǎn)制造銷售結(jié)果，都是階段式的營銷，以集中式宣傳和各種活動(dòng)為主要營銷方式。而養(yǎng)老項(xiàng)目的營銷需要持續(xù)性，不停地吸引客戶關(guān)注，不停地釋放聲音，因此，建立網(wǎng)站、長期發(fā)布各類信息非常必要。
此外，養(yǎng)老項(xiàng)目的宣傳需要通過一些特殊的能夠接觸到老年人的渠道，例如，學(xué)校的退休教師管理處、老干部活動(dòng)中心、醫(yī)院渠道，針對(duì)社區(qū)老年人的活動(dòng)中心、老年大學(xué)，針對(duì)老年人的非盈利機(jī)構(gòu)等。提供實(shí)在的服務(wù)體驗(yàn)。
傳統(tǒng)住宅成交依靠銷售人員的“銷售力”，有很多銷售層面的技巧；而養(yǎng)老項(xiàng)目并不依靠銷售人員成交，反而是這里的各種各樣的服務(wù)人員，可以給老人充分的信賴感和信心，服務(wù)人員越多，營銷的效果越好。
切開養(yǎng)老市場(chǎng)蛋糕實(shí)際上還需要解決兩大難題：一個(gè)是醫(yī)療資源的嫁接（醫(yī)療往往是養(yǎng)老項(xiàng)目中的核心驅(qū)動(dòng)力），一個(gè)是專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的植入。
銷售之后的物業(yè)運(yùn)營一直都是開發(fā)商的短板和軟肋，住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等都有這個(gè)問題，而養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對(duì)運(yùn)營能力要求更高、更專業(yè)。
養(yǎng)老服務(wù)往往跟醫(yī)療相關(guān)，專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理人員的職業(yè)技能比酒店服務(wù)人員的要求還要高，這對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)商來說，基本上是沒有辦法自己做到的，只能依靠專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)來完成，而專業(yè)的養(yǎng)老運(yùn)營服務(wù)機(jī)構(gòu)在目前還是一個(gè)相對(duì)稀缺的資源，這樣的資源要識(shí)別、積累、再為己所用，需要一個(gè)過程，大部分開發(fā)企業(yè)都沒有積累出這樣的專業(yè)資源。
全國老齡辦今年9月末發(fā)布《中國老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告(2014)》也顯示，到2025年和2034年，中國老齡人口將分別突破3億和4億。中國老年人口的消費(fèi)潛力將從4萬億元左右增長到106萬億元左右。老齡金融業(yè)和老齡房地產(chǎn)業(yè)將是增長的兩大亮點(diǎn)。
