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日期：2012-03-10 來源：中國投資
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老年公寓是老年人集中居住的場所，有相應(yīng)的餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務(wù)體系。我國現(xiàn)有的敬老院、養(yǎng)老院、托老所、護(hù)理所等，都可以歸入老年公寓范疇。針對老年人的健康、半自理、不能自理3個生活階段，老年公寓可以細(xì)分為自住型老年公寓、服務(wù)型老年公寓和護(hù)理型老年公寓3類，3種類型的老年公寓給老年人提供不同程度的護(hù)理服務(wù)。
按照投資者性質(zhì)劃分，老年公寓可以分為政府投資型和社會投資型，社會投資型老年公寓的建設(shè)和運(yùn)營模式包括市場化模式和非營利模式兩種。
一、市場化模式
老年公寓的運(yùn)營模式為持有經(jīng)營，老年人租賃老年公寓繳納的租金和享受各種服務(wù)的繳費(fèi)成為老年公寓持續(xù)的盈利來源，資金回收期長。為此，盡量降低開發(fā)建設(shè)成本是建設(shè)老年公寓首要的考慮因素。
不同于老年住區(qū)的商品房開發(fā)模式，老年公寓的建設(shè)要盡量利用農(nóng)村建設(shè)用地、工業(yè)用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地進(jìn)行建設(shè)，不需要改變土地性質(zhì)和用途。在融資渠道方面，除銀行貸款外，還可以爭取保險(xiǎn)資金進(jìn)入，或引入戰(zhàn)略性合作伙伴例如國外的老人專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等。
從美國的發(fā)展實(shí)踐看，市場化的老年公寓市場競爭很激烈，不同的公司有不同的發(fā)展戰(zhàn)略。例如美國太平洋海灣物業(yè)公司專門經(jīng)營自住型老年公寓，集中在人口密集的地區(qū)提供，雖然開發(fā)成本高但老年公寓的市場需求也很大，每年平均新建5所老年公寓。而開發(fā)商Bee Hive Homes 專門挑選在人口僅有5000人的小鎮(zhèn)提供小規(guī)模陪住型老年公寓，一般只容納12戶左右，服務(wù)內(nèi)容包括24小時(shí)專業(yè)人員護(hù)理、一日三餐、集體活動等。采取特許經(jīng)營模式，自1987年成立第1家開始，至今已成功發(fā)展為110家，遍布美國12個州。
在持有經(jīng)營的策略方面，會員制是被經(jīng)常采用的，其核心是通過出售使用權(quán)回籠資金。例如上海親和源老年公寓項(xiàng)目提供A卡、B卡兩種會員卡形式，購買會員卡的老年夫婦可以選擇大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）這3種戶型。A卡無論選擇何種套型一律售價(jià)75萬元，但根據(jù)套型的不同需繳付2.98萬-6.98萬元不等的年費(fèi)；B卡無論選何種套型年費(fèi)一律為2.38萬元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬元、55萬元和88萬元。A卡永久有效，其有效期與房屋土地的使用年限相同；B卡的有效期至老人生命終結(jié)，但有一個15年的界限，未住滿15年多余費(fèi)用可退，居住超過15年則超過部分免費(fèi)。會員卡可以轉(zhuǎn)讓。
對擁有住房產(chǎn)權(quán)的老年人，可以通過簽約將一定期限的住房使用權(quán)移交給提供老年公寓的企業(yè)，由該企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)出租該套住宅，租金用于交付老年公寓的使用費(fèi)用。這種方式與“倒按揭”相比，不涉及住房產(chǎn)權(quán)問題，更容易被老人接受，且操作簡單，適合在住房租賃市場繁榮的大城市推廣。
二、非營利模式
在老年公寓的建設(shè)和經(jīng)營方面，可以注冊類似非營利機(jī)構(gòu)的“民辦非企業(yè)單位”，爭取政府相關(guān)土地、融資和稅收優(yōu)惠政策，盡量降低成本。但這種非營利機(jī)構(gòu)，經(jīng)營利潤不能用于分紅，只能繼續(xù)運(yùn)用于機(jī)構(gòu)的福利事業(yè)。對于非營利性機(jī)構(gòu)開發(fā)老年公寓方面，目前政府提供了一些優(yōu)惠政策，主要包括：
第一，營業(yè)稅
根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》，“養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)服務(wù)，婚姻介紹，殯葬服務(wù)取得的收入免征營業(yè)稅”。
第二，所得稅
對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。
對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團(tuán)體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅和個人所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。
第三，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅
財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2000]97號）規(guī)定：
對政府部門和企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免征收自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。
第四，優(yōu)惠的對象
所稱的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)，是指專門為老年人提供生活照料、文化、護(hù)理、健身等多方面服務(wù)的福利性、非營利性機(jī)構(gòu)，主要包括：老年社會福利院、敬老院（養(yǎng)老院）、老年服務(wù)中心、老年公寓（含老年護(hù)理院、康復(fù)中心、托老所）等。
在老年住宅的開發(fā)項(xiàng)目中，住區(qū)中需要長期持久經(jīng)營的服務(wù)設(shè)施，例如醫(yī)療服務(wù)、餐飲服務(wù)、文化活動中心等可以選擇注冊這種“民辦非企業(yè)單位”進(jìn)行經(jīng)營，可以享受到政策優(yōu)惠。（作者：劉林 單位：國家發(fā)改委投資研究所）
