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日期：2012-04-02 來源：新浪房產(chǎn)
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受長期持續(xù)調(diào)控和人口紅利下降影響，經(jīng)歷十年快速發(fā)展的普通住宅地產(chǎn)慢慢失寵。隨著50后、60后這兩次建國以來人口生育高峰期的人相繼進入退休階段，中國老齡社會正在從幕后走向前臺，逐漸成為整個社會和許多“421家庭”不得不面對和解決的現(xiàn)實問題。如何做到老有所居、老有所養(yǎng)、老有所管、老有所為、老有所樂？在帶給我們更多困難和挑戰(zhàn)的同時，也醞釀出更多商機和期待。
據(jù)統(tǒng)計，建國以來中國共出現(xiàn)了三次人口生育高峰。第一次為1949年至1957年，剛剛建國后，社會從戰(zhàn)亂走向安定，人民的生活和醫(yī)療條件得到改善，人口死亡率開始降低，出生率快速走高。1949年至1957年八年間，全國總?cè)丝趶?.42億增長到6.47億，人口凈增長1.05億。第二次為1962年至1970年，三年自然災(zāi)害后，經(jīng)濟和社會環(huán)境逐漸改善，強烈的補償性生育使人口出生率迅速上升。這期間，年均人口增長率達到27.5‰，八年凈增人口1.57億。第三次為1981年至1990年，由于第二次人口增長高峰期的人逐漸進入婚育階段，使得人口出生率出現(xiàn)回升，十年間人口凈增1.43億，1990年全國總?cè)丝谶_到11.34億。
目前，前兩次人口增長高峰期出生的人相繼進入退休年齡，我國正在快速進入人口老齡社會。據(jù)統(tǒng)計，2011年末，中國60歲以上的老齡人口已經(jīng)達到1.85億，占總?cè)丝诘?3.7%；而在2015年60歲以上的老人數(shù)量將達到2.2億，快速向20%的人口比例靠近。目前正值50后退休生活的高峰期，隨著未來十年60后出生高峰期的人也陸續(xù)開始退休，人口老齡化現(xiàn)象將更加突出。由此推算，未來十年，在前面兩批高峰期出生的老齡人推動下，以及80后、90后的獨生子女開始挑起社會和家庭的重擔，從2012年開始中國的人口紅利將從上升期走入下降期，進而慢慢被中老年社會所取代。
“421時代”到來，使社會和家庭產(chǎn)生了一系列的新問題、新挑戰(zhàn)，同時也帶來了很大的新機遇、新空間。80后、90后出生的人，在1982年計劃生育政策確定為我國基本國策的影響下，大都屬于獨生子女，目前這批第三次人口生育高峰期的獨生子女已經(jīng)集體進入婚育期，兩個獨生子女所組建的新家庭正面臨著兩夫妻同時照顧一個小孩和四個老人的重任，“421現(xiàn)象”使很多80后、90后夫妻既要工作、又要養(yǎng)家，還要在精英圖存的時代接受更為復(fù)雜的競爭。這種背景下，隨著雙方父母(60后)年齡逐日增大，年輕夫妻將在四個老人和一個孩子的重重包圍中不甚重負，背上沉重的“4老1小”包袱。
如何為新形勢下的“421家庭”解壓？不僅是每個家庭面臨的家庭問題，也是整個社會必須解決的社會問題。在依靠獨生子女看護養(yǎng)老難以實現(xiàn)的新形勢下，如何讓越來越多的老人生活自在、平安健康、有人看護？這已經(jīng)不是僅僅用金錢就能解決的問題，而更多依賴于全新養(yǎng)老模式在全社會中形成。這種挑戰(zhàn)和機遇并存中，如何讓老人集中生活、集中看護，并發(fā)揮老人余熱，讓他(她)們老有所居、老有所管、老有所為、老有所樂，將為處于長期調(diào)控和人口紅利降低中的房地產(chǎn)帶來新曙光。無疑，隨著這股浪潮的全面到來，將使已經(jīng)大為遜色的普通住宅時代快速向養(yǎng)老地產(chǎn)時代轉(zhuǎn)化。
在新問題和新機遇并存的客觀背景下，善于抓住先機并在漸變的市場中主動出擊的企業(yè)，將會搶先找到下一個發(fā)財致富的金礦，能夠以市場和客戶需求為導(dǎo)向的企業(yè)，也會在玩強堅守的調(diào)控瓶脛中迎來轉(zhuǎn)型升級的黃金時代。在這種因市場需求變化所導(dǎo)致的企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型進程中，我們?nèi)绾螢橛袟l件的老齡人，創(chuàng)造更好的生活環(huán)境？做出更全的養(yǎng)老配套？提供更優(yōu)的管理服務(wù)？帶來更多的養(yǎng)老樂趣？是新機遇下，養(yǎng)老地產(chǎn)必須認真思考和構(gòu)建的重要課題。
分析現(xiàn)有養(yǎng)老地產(chǎn)，大多處于“子女＋老人”的傳統(tǒng)社區(qū)形態(tài)，解決了居住而解決不了管護。由于行業(yè)發(fā)展滯后，人們的養(yǎng)老觀念還普遍停留在“老少混居時代”，雖然很多經(jīng)濟條件優(yōu)越的老年家庭已經(jīng)實現(xiàn)了老人、子女兩代分居，解決了“老年居住”問題，但是針對老人真正擔心的“長期管護”卻難以實現(xiàn)。因此，適合時代需求的養(yǎng)老社區(qū)，必須從單純的“居住”層面向更高的“管護”層面提升。隨著年齡逐日增大，老人自食其力的生活無法持續(xù)，在子女忙于事業(yè)或工作，無暇也無力同時面對四個老人“顧此失彼”的跟蹤看護，必然要求老年社區(qū)為其提供更加完善、系統(tǒng)的配套設(shè)施和管理服務(wù)。
要解決目前越來越突出的“偽養(yǎng)老”問題，只有順應(yīng)形勢需要，從養(yǎng)老觀念上除舊布新，并從行動上主動探索和持續(xù)改進。對于從事養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)來說，應(yīng)該從過去的硬產(chǎn)品向軟服務(wù)轉(zhuǎn)化，從老有所居向老有所管轉(zhuǎn)化，從賣房賺快錢向經(jīng)營賺慢錢轉(zhuǎn)化，從單向開發(fā)向縱深經(jīng)營轉(zhuǎn)化，從向老人一次交易向與老人終生結(jié)緣轉(zhuǎn)化，從硬的產(chǎn)品價值向軟的服務(wù)價值轉(zhuǎn)化。
無可置疑，面對新問題、新機遇、新要求，需要集全社會之力，發(fā)揮全社會的系統(tǒng)資源配置作用，推動“老有所養(yǎng)”向更加科學(xué)、健康、持續(xù)的軌道前進。任何新事物的成長、壯大絕非偶然，也非以已之力，而是需要政府、企業(yè)、老人、社會等四方力量，協(xié)同互補地發(fā)揮各自的優(yōu)勢和能力，共同努力和推動充滿生機和朝氣蓬勃的養(yǎng)老事業(yè)。針對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，筆者認為，應(yīng)該重點從以下幾方面努力。
第一、老齡人口增長，養(yǎng)老問題突出，不僅是家庭遇到的困難，更是全社會遇到的困難。沒有社會和政府的共同參與和推動，僅憑家庭和企業(yè)的力量是無法實現(xiàn)從“老有所居”向“老有所養(yǎng)”轉(zhuǎn)化。因此，養(yǎng)老事業(yè)的健康發(fā)展必須依賴于政府的支持和政策的力量。作為政府應(yīng)該從政策保障方面，大力倡導(dǎo)和推動有實力、有專業(yè)、有責(zé)任的企業(yè)進入養(yǎng)老地產(chǎn)的探索、開發(fā)和經(jīng)營，從土地出讓、財政稅收、銀行信貸、開發(fā)經(jīng)營、公共配套、解決就業(yè)、政府職能等方面，為合法守信的優(yōu)秀企業(yè)創(chuàng)造更好的創(chuàng)新經(jīng)營環(huán)境，提供更加廉潔、高效、系統(tǒng)的經(jīng)營服務(wù)，從制度和政策方面為老年社區(qū)的開發(fā)與經(jīng)營提供保障。在支持和倡導(dǎo)有實力和有信譽的企業(yè)介入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的同時，杜絕和避免借養(yǎng)老地產(chǎn)為名的各類商業(yè)欺詐行為，保持養(yǎng)老市場的規(guī)范和誠信。
第二、作為開發(fā)和經(jīng)營主體，介入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場要求，在國家政策支持下，通過產(chǎn)品、配套和服務(wù)等創(chuàng)新，針對不同條件的養(yǎng)老客群從硬件配套和軟件服務(wù)上，強化“老有所居”和“老有所養(yǎng)”的融合。不僅從居住，更應(yīng)從老人生活、疾病看護、健康保障、疑難問題、文化娛樂、圈子交流、跟蹤服務(wù)等方面，為老人生活創(chuàng)造更加系統(tǒng)、安全、到位的環(huán)境。通過產(chǎn)品的縱深設(shè)計、配套的系統(tǒng)規(guī)劃、服務(wù)的多樣提供，逐步建立養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和經(jīng)營的長效機制，結(jié)合不同年齡階段老人的客觀情況，整合更加完善的外部醫(yī)療、康樂、旅游、文化、就業(yè)等資源或渠道，通過上下游企業(yè)的持續(xù)、系統(tǒng)經(jīng)營，讓老人不僅生活得健康、安全，而且盡可能為他(她)們創(chuàng)造更加完善的老有所為、老有所樂的條件，使他(她)們生活更加快樂、更有成就。
第三、面對子女在工作、生活和對老人無力看護的客觀矛盾，新時代的老年人應(yīng)該主動調(diào)整老人必須要有子女看養(yǎng)的舊觀念，通過養(yǎng)老觀念和方式的轉(zhuǎn)變盡可能為子女解壓，并形成老年生活的快樂依賴于集體老年環(huán)境和氛圍的創(chuàng)造。通過培養(yǎng)新的退休養(yǎng)老觀念，老人主動參與到從“家庭養(yǎng)老”向“社區(qū)養(yǎng)老”轉(zhuǎn)化的過程中來，從情感和行動上適應(yīng)和融入到新養(yǎng)老潮流。有知識、有條件的老人應(yīng)該積極響應(yīng)和倡導(dǎo)養(yǎng)老新觀念，提前嘗試和消費新養(yǎng)老產(chǎn)品與服務(wù)，在自身經(jīng)濟條件許可的前提下，讓自已的養(yǎng)老生活其樂融融的同時，帶動更多老人參與到新養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)事業(yè)中來，逐步形成大家價值趨同的養(yǎng)老新社會。
第四、政府和企業(yè)應(yīng)該在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營過程中，利用自身力量和輿論引導(dǎo)形成擴散效應(yīng)，充分發(fā)揮全社會的作用，形成上下游社會資源的協(xié)同互動效應(yīng)。養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)該以聯(lián)動開發(fā)和合作經(jīng)營的長期方式，與廣大公益機構(gòu)、醫(yī)療單位、銀行金融、老年社團、老年婚介、健康娛樂、勞務(wù)輸出、旅行社及景區(qū)等外部單位，建立長期合作與網(wǎng)狀立體經(jīng)營的關(guān)系，采取更加豐富多樣的方式，拓展老人生活圈子和空間環(huán)境，定期或不定期舉辦積極向上、寓教寓樂的老年活動，從物質(zhì)產(chǎn)品和精神文化上整體提升養(yǎng)老生活質(zhì)量，便老人真正感受到晚年生活的價值和樂趣。
特定的時代背景形成特定的挑戰(zhàn)和機遇，未富先老的老年社會正在向我們靠近，隨著建國以來兩次生育高峰期的人陸續(xù)進入老年，“421家庭”的普遍出現(xiàn)，已經(jīng)讓很多家庭和整個社會逐漸感到，如何通過社會、政府、企業(yè)、家庭的共同力量，來解決愈來愈突出的人口老齡問題和養(yǎng)老問題？這既是挑戰(zhàn)，也是機遇！在問題越來越激化，家庭和政府不得不面對和認真解決的必然趨勢下，這將給有先見之明和開拓精神的企業(yè)，以及圍繞養(yǎng)老經(jīng)營的行業(yè)帶來千載難逢的機遇！
在筆者看來，對于目前正處于行業(yè)迷茫期的廣大房地產(chǎn)企業(yè)來講，一個階段的危機客觀存在或許正是另一個階段轉(zhuǎn)機的最好時候。上帝在關(guān)掉一扇窗的同時，正在開啟另道門！未來二十年，中國房地產(chǎn)仍然有大量需求和成長空間，僅此這種需求和空間隨著社會環(huán)境的變化發(fā)生了方向性轉(zhuǎn)移。
