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日期：2012-04-05 來源：千龍網
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中國正在逐步進入老齡化社會，到目前為止，中國的老年人已經達到13%-14%。據統(tǒng)計，到2015年，我國60歲以上老年人口將達到2.16億。面對這樣巨大的市場，眾多知名地產商開始投身到養(yǎng)老地產的開發(fā)中。但是，“任何新生產物的出現都需要時間進行完善，國外的經驗大多不適合中國國情而難以復制。”專業(yè)人士表示，因此，蛋糕雖大，但吃起來很難。
住建部政策研究中心副主任王玨林也表示，退休后老人會覺得失落，不知該干什么。其實，退休以后才是個人價值真正體現的開始。在中國，家里有條件的不愿去養(yǎng)老院，因為精神層面的東西太少。如果要老人心甘情愿地變換自己的家產、房產住進養(yǎng)老院，需要有很好的服務和管理，讓老人可以放開去享受人生，這才是今天打造老年地產的需求和定位。而在更多業(yè)界人士看來，中國的養(yǎng)老地產市場，眼下還是一個待解的方程，我國的養(yǎng)老地產工程任重而道遠。
養(yǎng)老地產新鮮出爐
伴隨著一輪又一輪的調控，房地產市場一夜之間似乎輝煌不再，開發(fā)商的日子也越漸難熬，轉而開始另辟蹊徑。在這種背景下，養(yǎng)老地產走進了人們的視線。
“簡單來說，養(yǎng)老地產就是給老年人提供一個健康的生活環(huán)境和好的生活狀態(tài)。”中國老齡科學研究中心陶立群表示，就目前養(yǎng)老市場而言，一般的養(yǎng)老院不能滿足中高檔需求，老人們需要的是一個適老和宜老的社區(qū)，有園林、活動場所和朋友聚會這樣一個以優(yōu)化老年生活為前提的優(yōu)質養(yǎng)老場所。
“我國目前在養(yǎng)老機構建設上，沿襲了其他產業(yè)注意硬件、忽視軟件的弊端，缺乏許多相應服務。而養(yǎng)老地產的顯著特點便是能提供各式針對老年人的完備服務。”業(yè)內人士指出，所以，養(yǎng)老地產不僅要根據老人的需求和特點設計居住環(huán)境并建設住宅，還要負責后期運營和管理養(yǎng)老設施。
市場環(huán)境政策因素制約發(fā)展
據了解，我國正在快速進入老齡化社會，這讓養(yǎng)老地產的發(fā)展成為必然。目前，不少開發(fā)商正躍躍欲試，首創(chuàng)、保利、華潤等先后成立了專門的養(yǎng)老產業(yè)研究團隊，而像泰康人壽、中國人壽等保險公司也紛紛啟動了養(yǎng)老產業(yè)項目。
“值得注意的是，我國目前無論是市場環(huán)境、還是政策、標準的配套，都難以支撐養(yǎng)老地產的快速發(fā)展。”觀察人士指出，要特別警惕，養(yǎng)老地產在一些項目中已經成為了開發(fā)商爭取優(yōu)惠政策、方便項目拿地的手段。而到了后期，項目則完全去養(yǎng)老化，與普通房地產開發(fā)項目并無異處。
資料顯示，在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養(yǎng)老地產進行一定的優(yōu)惠。而國內除部分地區(qū)外，尚無明確政策表示可以對養(yǎng)老地產的開發(fā)過程提供優(yōu)惠。
“作為為特殊群體量身定制的特殊社區(qū)，其投入將高于普通的地產開發(fā)。”專業(yè)人士指出，老齡社區(qū)需要大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高出近1/3。此外，需要配備的醫(yī)療保健中心、老年活動中心等大量醫(yī)護及配套設施及其設備，對企業(yè)來說是負擔沉重。
“目前一些養(yǎng)老項目中，養(yǎng)老公寓并不是項目的主體。對于養(yǎng)老公寓，投資的回收尚無很好的模式。”業(yè)內人士介紹，居家養(yǎng)老的觀念目前還是主流，高端機構養(yǎng)老尚屬培育階段，所以持有型養(yǎng)老公寓的發(fā)展大面積推廣還有困難。
綠城房地產集團有限公司副總經理馮雨峰認為，隨著家庭一胎化的結構變化，在家里養(yǎng)老不太現實，下一步住到養(yǎng)老機構的老人比例，會達到5%-10%。而現在社會上的養(yǎng)老床位數，占老人比例1%還少，并且這里面有一半床位因條件有限，很多人不愿意去住。
警惕開發(fā)風險
“養(yǎng)老地產比商業(yè)地產復雜得多。老人社區(qū)對軟件服務要求非常高，而且十分專業(yè)，一般物業(yè)管理遠不能達到該水平。”戴德梁行華中、華西區(qū)策略發(fā)展顧問部主管黎慶在談到養(yǎng)老地產時表示，中國的養(yǎng)老地產可分為三種類型：第一種是忽悠型，不少項目只是以養(yǎng)老的名義圈地，裝一個養(yǎng)老概念進去；第二種是護理型，比如廣東的友好老人院。第三種是護理加療養(yǎng)型，比如北京太陽城和上海的親和源。而國外一般把老人細分為三大類：活躍老人、低度照顧老人和高度護理老人。三類老人的養(yǎng)老生活有不同的關注點，對硬件設計和軟件服務需求也不同。比如，活躍老人以“養(yǎng)”為主，低度照顧老人需要“養(yǎng)”+“護”，高度護理老人需要“護”+“醫(yī)”。這三類老人的社區(qū)主要涉及的是三個不同的專業(yè)服務領域：養(yǎng)生、護理和治療，而這三個專業(yè)領域進入的臺階都很高。
“由于養(yǎng)老地產項目大多位于城市周邊地區(qū)，用地性質很可能為50年限的公共設施建設用地。加之養(yǎng)老地產入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物業(yè)服務，包括家政、醫(yī)護、保健，乃至特殊飲食護理服務等。這對于以往擅長快速回收資金的房地產企業(yè)來說，實在是缺乏操作經驗。
“我們要清楚養(yǎng)老產業(yè)的屬性。”全國工商聯(lián)房地產商會會長聶梅生分析表示，首先，它應該有地產屬性，有住宅、普通商業(yè)地產和醫(yī)療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產品，會在這個鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財、老年理財的內容；第三，有服務屬性，服務于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應當有非常強的人文屬性，屬地文化很強。只有這樣才能讓老人覺得是家。所以，養(yǎng)老住區(qū)的項目絕不同于傳統(tǒng)的房地產開發(fā)，也不是房地產的華麗轉型。聶梅生認為，養(yǎng)老住區(qū)項目總體的商業(yè)模式需要審慎考慮，還有運營成本也很關鍵，應該精心測算。很多準備做老年住區(qū)的，開發(fā)之后怎么運營？是出售型定價還是持有型定價等問題都需要詳盡考慮。
