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　　層出不窮的新產(chǎn)品、新概念，讓人眼花繚亂；蜂擁而至的開發(fā)商，動輒上千畝的開發(fā)體量，一個比一個宏大的規(guī)模……旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)……這些近年來熱度不減的地產(chǎn)新產(chǎn)品，為何會成為開發(fā)趨勢，原因何在？市場接受度如何？又存在哪些問題？
　　前一個十年，賣房子，當(dāng)房子的增值效應(yīng)減弱之后，后一個十年，將是賣服務(wù)。業(yè)內(nèi)人士和資深開發(fā)商，一起來號脈問診。

　　脈相一
　　開發(fā)商良莠不齊 趁熱蜂擁而上
　　近年來，旅游地產(chǎn)、主題地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)一直熱度不減，吸引了眾多開發(fā)商進(jìn)入這些新領(lǐng)域。但和單純的住宅開發(fā)不同的是，這些新產(chǎn)品的開發(fā)，其實不少企業(yè)并無經(jīng)驗。
　　世聯(lián)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人分析說，隨著消費(fèi)者收入水平的提高與需求的升級，旅游度假地產(chǎn)逐步開始出現(xiàn)，占據(jù)較好旅游資源的蒲江、青城山、峨眉山已經(jīng)有相當(dāng)多的項目，其中不乏品牌企業(yè)運(yùn)作的大盤。但養(yǎng)老地產(chǎn)，受制于政策扶持力度、開發(fā)商運(yùn)營與管理能力、購買能力等多種因素制約，目前只在北京等一線城市有零星開發(fā)，成都尚需時日。
　　那么，是什么原因促使新產(chǎn)品的開發(fā)成為一種趨勢，開發(fā)商蜂擁而上？“這幾年市場調(diào)控，很多開發(fā)商看不到未來的方向，顯得比較茫然，所以什么熱做什么。” 成都珠江的總經(jīng)理助理兼市場經(jīng)營中心總監(jiān)劉來超這樣說。除了開發(fā)商自身的盲動外，另一個原因是市場的需求所催生。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，中國已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，市場對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求巨大。
　　四川中原地產(chǎn)董事、總經(jīng)理莊澤寶分析，特別是一些中小企業(yè)，船小好調(diào)頭，轉(zhuǎn)向也比大的品牌開發(fā)商簡單和容易很多。值得關(guān)注的是，這類旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，地塊的體量一般都很大，動輒上千畝，其實對開發(fā)商的實力、持續(xù)地運(yùn)營都要求非常高。而一旦出現(xiàn)問題，買單的不僅僅是企業(yè)，還有購房者，對稀缺的土地資源，也是一種浪費(fèi)。“還有更深層次的原因，除了做新概念，做產(chǎn)業(yè)，拿地更容易外，不少企業(yè)還希望通過新興產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)建融資平臺。”塵玉品牌管理機(jī)構(gòu)總經(jīng)理朱亞一針見血地指出繁榮背后的實質(zhì)。

　　脈相二
　　市場還在培育期 客戶接受度有待提升
　　一方面，是開發(fā)商持續(xù)進(jìn)入，新產(chǎn)品層出不窮，另一方面，市場是否就真的一片火熱呢？
　　世聯(lián)地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人則分析，從目前的情況來看，除了旅游、度假類地產(chǎn)有所萌芽之外，其他的大都停留在概念討論階段。“以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，國內(nèi)的養(yǎng)老環(huán)境由于老年人中低收入的比例相對較高，無法承擔(dān)起高昂的養(yǎng)老費(fèi)用，因此良好的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)針對的客戶群體只能是少數(shù)收入較高的群體，這個因素制約了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模。中國至今也僅有一線城市少數(shù)項目試水。”
　　青城山文化旅游項目“上善棲”的開發(fā)商、四川億興置業(yè)營銷總監(jiān)陳曉嵐則以實戰(zhàn)經(jīng)驗談到自己的看法。“2007年以前，都江堰、青城山的文化旅游項目，由于單價低，面積小，主要購買和居住者以退休老人居多。但隨著市場的發(fā)展，特別是上善棲項目之后，這類產(chǎn)品的單價都已上萬元，而主力戶型也在80—100多平米，總價上百萬。更多的客戶群已經(jīng)調(diào)整為40—50歲的社會主流人群，以上善棲為例，比例達(dá)到了60%。而真正的退休老人，居住和購買的反而少了。”
　　他說，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場還不成熟，從項目的例子可以看出，收入的制約是一個問題。另一個原因是，在中國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，觀念制約很大。