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房企熱衷養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)否導(dǎo)致“養(yǎng)不起老”？
日期：2013-04-19 來源：信息時(shí)報(bào)
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很多人抱怨說，房子太貴，住不起；墓地太貴，死不起；現(xiàn)在很多養(yǎng)老項(xiàng)目都由地產(chǎn)商來開發(fā)，會(huì)否導(dǎo)致未來“養(yǎng)不起老”？近日，中石化80億元進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的消息再次引起社會(huì)對(duì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”的關(guān)注。該公司首次涉足房地產(chǎn)行業(yè)，便選擇了養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，必定看重了當(dāng)中的投資價(jià)值。但養(yǎng)老地產(chǎn)牽涉到許多社會(huì)責(zé)任，容不得急功近利。
過去十年國內(nèi)一些開發(fā)商嘗試做的項(xiàng)目，都因此失敗。筆者認(rèn)為，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)大多只是概念炒作，要真正做出效果恐怕很難。同時(shí)，知名房企如保利、萬科紛紛投資其中，可能導(dǎo)致未來高端產(chǎn)品扎堆，無法惠及大部分有需求的人群。
國內(nèi)有無必要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？筆者認(rèn)為需求是有的。目前國內(nèi)老齡化形勢嚴(yán)峻，而80后、90后人群獨(dú)生子女越來越多，他們大多無暇照顧老人，需要大量養(yǎng)老機(jī)構(gòu)代勞，但養(yǎng)老福利由政府獨(dú)力承擔(dān)的話，財(cái)政負(fù)擔(dān)過重，因此才催生了養(yǎng)老地產(chǎn)。以佛山市為例，根據(jù)佛山市老齡工作委員會(huì)辦公室公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年佛山市共有戶籍老年人口52.75萬，占戶籍人口的14.22%，老年撫養(yǎng)比21.67%，大大超出人口老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)。而信息時(shí)報(bào)最近對(duì)順德區(qū)的養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀展開的調(diào)查顯示，當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老院床位緊缺、社區(qū)“居家養(yǎng)老”服務(wù)人手不足等問題短期內(nèi)仍較為突出。
但是，現(xiàn)階段發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是否已具備成熟市場條件？對(duì)此業(yè)內(nèi)普遍持懷疑態(tài)度。過去十年，開發(fā)商簡單移植普通住宅項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營模式，導(dǎo)致了一大批失敗例子。首先是養(yǎng)老項(xiàng)目的市場局限導(dǎo)致投資者無法獲得持續(xù)回報(bào)，其次是開發(fā)商不懂養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)營，亦相繼陷入財(cái)務(wù)困境。新階段的養(yǎng)老項(xiàng)目如何保證盈利？一方面可探索將開發(fā)與經(jīng)營分離，目前一些地產(chǎn)商正在考慮從美國、臺(tái)灣、日本等地引入有豐富養(yǎng)老項(xiàng)目營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)的機(jī)構(gòu)，而另一方面則是往高端項(xiàng)目靠攏，中低端養(yǎng)老項(xiàng)目因?yàn)橛臻g較少，愿意做的人不多。而后者又可能引起另一個(gè)問題，養(yǎng)老成本過高，可能讓一大批“剛需”養(yǎng)老者“傷不起”。
房企前赴后繼地進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)，專業(yè)人士分析稱一方面原因是傳統(tǒng)住宅和商業(yè)地產(chǎn)利潤空間下降，需要開拓新市場；另一方面則是因?yàn)槿丝诶淆g化嚴(yán)重，政府養(yǎng)老投入未能及時(shí)跟上，未來對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的需求會(huì)暴增，當(dāng)中有可觀利潤空間。然而，地產(chǎn)項(xiàng)目越來越快的開發(fā)節(jié)奏和資金回籠要求，令開發(fā)模式很難走出“純建房子賣”的思路。而開發(fā)商太急于求成，會(huì)導(dǎo)致未來高端養(yǎng)老地產(chǎn)扎堆。而日本養(yǎng)老專家也證實(shí)，從咨詢情況來看，目前國內(nèi)社會(huì)資本確實(shí)主要關(guān)注高端養(yǎng)老地產(chǎn)市場。
寫到此處，筆者覺得上述想法可能有點(diǎn)杞人憂天了，因?yàn)橹两袢杂胁簧俚禺a(chǎn)商認(rèn)為，現(xiàn)階段開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)只是掛羊頭賣狗肉，他們多數(shù)不以營利為目的，更多是實(shí)現(xiàn)自我宣傳和營銷噱頭作用，以促進(jìn)自身住宅或商業(yè)項(xiàng)目的銷售。新一批養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目能否改變國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)的現(xiàn)狀，還需要時(shí)間考量。
