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養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏明確盈利模式 高端過(guò)剩低端缺乏
日期：2014-11-17 來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)
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萬(wàn)科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心以及自持老年公寓三個(gè)方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹(shù)樓盤(pán)以“養(yǎng)老服務(wù)”為賣(mài)點(diǎn)，配有40余項(xiàng)適老性能設(shè)計(jì)。
早在2010年，北京萬(wàn)科推出“幸福匯”項(xiàng)目，自持老年公寓，同時(shí)配備護(hù)理機(jī)構(gòu)、健康會(huì)所等適合老年人的服務(wù)設(shè)施。
今年10月，上海萬(wàn)科首個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目落地上海萬(wàn)科城市花園——社區(qū)內(nèi)嵌入式的養(yǎng)老服務(wù)中心“智匯坊”。通過(guò)小區(qū)內(nèi)萬(wàn)科活動(dòng)中心改造，增補(bǔ)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務(wù)。
也是在10月，保利地產(chǎn)的第二個(gè)養(yǎng)老公寓上海“西塘-和熹會(huì)”投入使用，這是保利繼2012年首個(gè)北京養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目后的新一個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)品。和熹會(huì)養(yǎng)老公寓也被保利集團(tuán)視作地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售之后的又一商業(yè)模式。
記者在調(diào)查中了解到，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主流的盈利模式主要是會(huì)員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產(chǎn)高額的開(kāi)放成本和長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)成本根本無(wú)法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。
一位專門(mén)從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士稱，地產(chǎn)商是習(xí)慣于賺快錢(qián)的，房子蓋好了賣(mài)出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈特別長(zhǎng)，建完房子只是完成了一部分，更關(guān)鍵的是后續(xù)的管理。
“開(kāi)發(fā)商變成了管理者，賣(mài)房子的變成了護(hù)工，他們之前確實(shí)沒(méi)有這樣的經(jīng)驗(yàn)，所以很多項(xiàng)目走到一半都走不下去。”這位人士說(shuō)。
陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會(huì)上接受媒體采訪時(shí)稱，當(dāng)前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要投資，但真正進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的并不多，因?yàn)轲B(yǎng)老不是個(gè)暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對(duì)資金要求量大、沉淀時(shí)間長(zhǎng)、市場(chǎng)回報(bào)慢。
但他相信，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產(chǎn)業(yè)形成規(guī)模、走上軌道，就不會(huì)受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，是符合保險(xiǎn)公司要求長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的和追求高回報(bào)資金的性質(zhì)。
未來(lái)10年泰康人壽將投資1000億元用于全國(guó)約15個(gè)連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。陳東升說(shuō)，以養(yǎng)老為代表的醫(yī)養(yǎng)板塊是核心戰(zhàn)略，是做了20年、30年、50年的準(zhǔn)備。
劉仁其實(shí)并不關(guān)心開(kāi)發(fā)商是否能賺到錢(qián)，他關(guān)心的是自己付出的高額養(yǎng)老費(fèi)用能否得到等值的服務(wù)，尤其是醫(yī)療護(hù)理方面的服務(wù)能否保障。這也正是當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)上的一大短板。
很多以“養(yǎng)老”為賣(mài)點(diǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目，由于對(duì)于入住者年齡沒(méi)有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產(chǎn)成為一個(gè)噱頭，在這些社區(qū)中一些開(kāi)盤(pán)買(mǎi)房時(shí)針對(duì)老年人的承諾在入住一段時(shí)間便會(huì)難以為繼。
難以為繼的背后深層的原因在于國(guó)內(nèi)老齡康復(fù)護(hù)理服務(wù)業(yè)處于嚴(yán)重供給不足的狀態(tài)。根據(jù)老齡辦對(duì)城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調(diào)查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。
老齡辦調(diào)查還顯示，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護(hù)理康復(fù)為主。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員數(shù)量少、學(xué)歷低，護(hù)理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中醫(yī)護(hù)人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護(hù)工比重僅為7%，絕大部分護(hù)理人員年齡在四五十歲以上。
護(hù)理人員的缺乏和護(hù)理質(zhì)量的低下已經(jīng)是制約中國(guó)高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個(gè)問(wèn)題顯然不是保險(xiǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)商依靠自身的力量能夠解決的。
還有不到200天，“燕園”將迎來(lái)第一批住客，泰康養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)護(hù)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合成為吸引老年人入住的一大特色。
高端過(guò)剩低端缺乏
也許正是由于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景不明，投身這個(gè)領(lǐng)域的商家以“理想”來(lái)為自己打氣。宋衛(wèi)平的綠城烏鎮(zhèn)雅園就曾被形容為“理想主義”在養(yǎng)老事業(yè)勇往直前的典型。一些業(yè)內(nèi)人士也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出善意的提醒，做老齡產(chǎn)業(yè)要有愛(ài)心，不能總想著賺大錢(qián)。這聽(tīng)起來(lái)不像“在商言商”，但反映出了中國(guó)的現(xiàn)實(shí)——中國(guó)超過(guò)99%的老年人是沒(méi)有像劉仁一樣有支付能力的。
養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的局面是“有錢(qián)的人還沒(méi)老，老了的人卻沒(méi)錢(qián)”，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標(biāo)人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，如何找到消費(fèi)能力與高收費(fèi)相匹配的客戶是銷(xiāo)售養(yǎng)老地產(chǎn)首先要解決的問(wèn)題。
記者在北京周邊調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)基本上都是打“高檔牌”，每年養(yǎng)老費(fèi)用在10萬(wàn)以上，此外還要繳納數(shù)量不等的入門(mén)費(fèi)。
這個(gè)水平顯然不是一般老年人能夠支付的。
中國(guó)科學(xué)院研究院唐鈞此前接受媒體采訪時(shí)表示，我國(guó)2億老年人口是以中低收入的勞動(dòng)者為主的社會(huì)群體，其中，有1億老人生活在農(nóng)村，城鎮(zhèn)職工中約有5000萬(wàn)領(lǐng)取月均2000元養(yǎng)老金的退休人員、1000多萬(wàn)領(lǐng)取月均4000元養(yǎng)老金的機(jī)關(guān)事業(yè)單位的退休人員。對(duì)于這些人的養(yǎng)老問(wèn)題只能由非營(yíng)利組織來(lái)解決。
清華大學(xué)就業(yè)與社會(huì)保障研究中心主任楊燕綏在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，中國(guó)需要大力發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)組織，要向養(yǎng)老服務(wù)提供者和購(gòu)買(mǎi)者讓利，才有更多的老年人買(mǎi)得起服務(wù)。
她認(rèn)為，當(dāng)前民辦養(yǎng)老中高端機(jī)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩的苗頭，而中低端的卻供給嚴(yán)重不足，政府需要在引導(dǎo)民間資本進(jìn)入中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)方面做出更多的政策指引。
