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養(yǎng)老地產缺乏明確盈利模式 高端過剩低端缺乏
日期：2014-11-17 來源：第一財經日報
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萬科在養(yǎng)老社區(qū)、嵌入式養(yǎng)老服務中心以及自持老年公寓三個方向上都有嘗試。位于杭州良渚文化村的隨園嘉樹樓盤以“養(yǎng)老服務”為賣點，配有40余項適老性能設計。
早在2010年，北京萬科推出“幸福匯”項目，自持老年公寓，同時配備護理機構、健康會所等適合老年人的服務設施。
今年10月，上海萬科首個養(yǎng)老地產項目落地上海萬科城市花園——社區(qū)內嵌入式的養(yǎng)老服務中心“智匯坊”。通過小區(qū)內萬科活動中心改造，增補養(yǎng)老機構，為小區(qū)客戶提供養(yǎng)老服務。
也是在10月，保利地產的第二個養(yǎng)老公寓上海“西塘-和熹會”投入使用，這是保利繼2012年首個北京養(yǎng)老地產項目后的新一個養(yǎng)老產品。和熹會養(yǎng)老公寓也被保利集團視作地產開發(fā)銷售之后的又一商業(yè)模式。
記者在調查中了解到，當前養(yǎng)老地產主流的盈利模式主要是會員制、押金制、租售并舉制等幾種模式。在這些模式之下，養(yǎng)老地產高額的開放成本和長期的運營成本根本無法回收，基本上處于“全行業(yè)”虧損的狀態(tài)。
一位專門從事養(yǎng)老地產研究的人士稱，地產商是習慣于賺快錢的，房子蓋好了賣出去，生意就算做完了，而養(yǎng)老地產的產業(yè)鏈特別長，建完房子只是完成了一部分，更關鍵的是后續(xù)的管理。
“開發(fā)商變成了管理者，賣房子的變成了護工，他們之前確實沒有這樣的經驗，所以很多項目走到一半都走不下去。”這位人士說。
陳東升在9月初首屆中美醫(yī)療峰會上接受媒體采訪時稱，當前養(yǎng)老特別熱，很多企業(yè)稱要投資，但真正進入這個行業(yè)的并不多，因為養(yǎng)老不是個暴利行業(yè)，這種商業(yè)模式對資金要求量大、沉淀時間長、市場回報慢。
但他相信，養(yǎng)老的商業(yè)模式一旦產業(yè)形成規(guī)模、走上軌道，就不會受到經濟周期波動的影響，是符合保險公司要求長期的、穩(wěn)定的和追求高回報資金的性質。
未來10年泰康人壽將投資1000億元用于全國約15個連鎖養(yǎng)老社區(qū)建設。陳東升說，以養(yǎng)老為代表的醫(yī)養(yǎng)板塊是核心戰(zhàn)略，是做了20年、30年、50年的準備。
劉仁其實并不關心開發(fā)商是否能賺到錢，他關心的是自己付出的高額養(yǎng)老費用能否得到等值的服務，尤其是醫(yī)療護理方面的服務能否保障。這也正是當前養(yǎng)老地產上的一大短板。
很多以“養(yǎng)老”為賣點的地產項目，由于對于入住者年齡沒有硬性的限制，使得養(yǎng)老地產成為一個噱頭，在這些社區(qū)中一些開盤買房時針對老年人的承諾在入住一段時間便會難以為繼。
難以為繼的背后深層的原因在于國內老齡康復護理服務業(yè)處于嚴重供給不足的狀態(tài)。根據老齡辦對城鄉(xiāng)老年人口健康情況的調查，在平均約19年的余壽中，健康余壽只有9年左右，其余10年基本上是帶病或失能狀態(tài)。
老齡辦調查還顯示，現(xiàn)有的民辦養(yǎng)老機構絕大部分只能提供日常生活照料，僅有10%以護理康復為主。養(yǎng)老機構中醫(yī)護人員數(shù)量少、學歷低，護理人員年齡大、技能差的現(xiàn)象很普遍。民辦養(yǎng)老機構中醫(yī)護人員的比例僅有12%左右。30歲以下的青年護工比重僅為7%，絕大部分護理人員年齡在四五十歲以上。
護理人員的缺乏和護理質量的低下已經是制約中國高端養(yǎng)老業(yè)發(fā)展的一大瓶頸，這個問題顯然不是保險企業(yè)和房地產商依靠自身的力量能夠解決的。
還有不到200天，“燕園”將迎來第一批住客，泰康養(yǎng)老社區(qū)服務體系由生活服務體系、醫(yī)護康復體系、活力文化體系三大部分構成，醫(yī)養(yǎng)結合成為吸引老年人入住的一大特色。
高端過剩低端缺乏
也許正是由于養(yǎng)老地產的前景不明，投身這個領域的商家以“理想”來為自己打氣。宋衛(wèi)平的綠城烏鎮(zhèn)雅園就曾被形容為“理想主義”在養(yǎng)老事業(yè)勇往直前的典型。一些業(yè)內人士也對開發(fā)商提出善意的提醒，做老齡產業(yè)要有愛心，不能總想著賺大錢。這聽起來不像“在商言商”，但反映出了中國的現(xiàn)實——中國超過99%的老年人是沒有像劉仁一樣有支付能力的。
養(yǎng)老地產面臨的局面是“有錢的人還沒老，老了的人卻沒錢”，養(yǎng)老社區(qū)普遍將自己的目標人群定位為“高知、高干、高管”人群。然而，先富起來的人畢竟是少數(shù)，如何找到消費能力與高收費相匹配的客戶是銷售養(yǎng)老地產首先要解決的問題。
記者在北京周邊調查時發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老地產基本上都是打“高檔牌”，每年養(yǎng)老費用在10萬以上，此外還要繳納數(shù)量不等的入門費。
這個水平顯然不是一般老年人能夠支付的。
中國科學院研究院唐鈞此前接受媒體采訪時表示，我國2億老年人口是以中低收入的勞動者為主的社會群體，其中，有1億老人生活在農村，城鎮(zhèn)職工中約有5000萬領取月均2000元養(yǎng)老金的退休人員、1000多萬領取月均4000元養(yǎng)老金的機關事業(yè)單位的退休人員。對于這些人的養(yǎng)老問題只能由非營利組織來解決。
清華大學就業(yè)與社會保障研究中心主任楊燕綏在接受本報記者采訪時也表示，中國需要大力發(fā)展養(yǎng)老服務社會組織，要向養(yǎng)老服務提供者和購買者讓利，才有更多的老年人買得起服務。
她認為，當前民辦養(yǎng)老中高端機構已經出現(xiàn)過剩的苗頭，而中低端的卻供給嚴重不足，政府需要在引導民間資本進入中低端養(yǎng)老機構方面做出更多的政策指引。
