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日期：2012-03-11 來源：中國投資
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面對中國嚴峻的人口老齡化形勢，社會各方動作頻頻。10月20日，北京市民政局在官方網(wǎng)站上發(fā)布的《“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中即明確提出“以房養(yǎng)老”，鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門建立公益性中介機構，開展“以房養(yǎng)老”（住房反向抵押貸款）試點業(yè)務。新近召開的全國社會養(yǎng)老服務體系建設推進會上，民政部官員也明確表示將試推“以房養(yǎng)老”。
事實上，早在今年9月，銀監(jiān)會相關負責人就曾公開表示，不少國家都采取“以房養(yǎng)老”措施來應對人口老齡化問題，銀監(jiān)會也就此展開過專項調研。然而，銀監(jiān)會的調研顯示，在政策環(huán)境、法律制度、金融機制、傳統(tǒng)觀念等諸多因素制約下，“以房養(yǎng)老”在中國落地頗難。
在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所劉琳博士看來，根據(jù)中國現(xiàn)實國情條件，通過在老社區(qū)配建養(yǎng)老設施及相關養(yǎng)老服務機構，在新建社區(qū)配建部分“百年住宅”、開發(fā)部分“老少居住宅”等形式滿足龐大數(shù)量的老年人養(yǎng)老的需求顯然更為切實可行。
“老齡化”洶洶來襲
養(yǎng)老產業(yè)步履維艱
隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，老齡化問題日益突出。據(jù)第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.26%，其中65歲及以上人口占8.87%。同第五次全國人口普查相比，60歲及以上人口比重上升2.93%，65歲及以上人口比重上升1.91%。8月17日的國務院常務會議上預期，“十二五”時期，中國將出現(xiàn)第一個老年人口增長高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。
在第一代獨生子女逐漸進入生育年齡的今天，“421家庭”結構正在成為社會痛點，贍養(yǎng)老人的壓力進一步加大?！翱粘怖先恕痹诟鞔蟪鞘衅骄壤堰_30%以上，個別大中城市甚至已超過50%。這對于中國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式提出了嚴峻挑戰(zhàn)。背負住房、教育、醫(yī)療等重擔的“421家庭”，面對2個人照顧4位老人的無奈，已經(jīng)感到力不從心。
可以看出，在可預見的未來幾十年中，我國社會將需要承擔沉重的養(yǎng)老壓力。而與此相對應的，正是中國極為欠缺的社會化養(yǎng)老體系建設。
當前，我國養(yǎng)老產業(yè)的最核心部分正是帶有社會福利性質的養(yǎng)老（敬老）院，但非市場化運營模式造成一些養(yǎng)老院臟亂差的環(huán)境、簡陋的設備、不專業(yè)的服務讓大部分國內老人都對養(yǎng)老院望而卻步。
更何況，據(jù)2009年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京市老年人口226萬余人，其中9萬多人有進養(yǎng)老機構的意愿。但是，北京市截至2008年只有3萬多張養(yǎng)老床位，與社會需求存在巨大落差。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的不僅是北京，在全國各大城市，養(yǎng)老機構都是一床難求。截至2010年底，全國各類養(yǎng)老機構38060個，總床位數(shù)266萬張，平均每100位老人占有1.5張的床位，比例之低可見一斑。
近年來，一線城市中私立養(yǎng)老院悄然興起，完備的設備設施和針對老年人的護理吸引了部分目光，但在數(shù)量有限的同時，由于缺乏政策支持，致使年租住費用高達數(shù)萬乃至數(shù)十萬，使得絕大多數(shù)老人望而生畏。
“以房養(yǎng)老”中國困局
通常所說的“以房養(yǎng)老”即為“住房反向抵押貸款”，俗稱“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押或出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或接受養(yǎng)老機構服務的養(yǎng)老模式。老人可將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，經(jīng)過評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發(fā)放給抵押人用于養(yǎng)老直到其身故。
據(jù)了解，中信銀行宣布推出的“養(yǎng)老按揭”業(yè)務規(guī)定，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養(yǎng)人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養(yǎng)老。
但是，目前正在北京等城市進行試點的這一業(yè)務準入門檻頗高。其要求申請人最好有兩套或以上住房，且抵押給銀行的房產不能是其唯一的自住房；如果老人只有一套房子，那么其贍養(yǎng)人就必須要有自有住房，且老人和其法定贍養(yǎng)人就將成為養(yǎng)老按揭的共同借款人。在這樣的背景下，中信銀行也表示目前該項業(yè)務總體業(yè)務量不太大。
事實上，早在2003年，時任中國房地產開發(fā)集團理事長的孟曉蘇就已經(jīng)將這一理念介紹到了中國。2006年，上海市公積金管理中心曾推行過“住房自助養(yǎng)老”即創(chuàng)新型“以房養(yǎng)老”模式。與反向住房抵押貸款不同的是，該模式從一開始就變更了房屋產權人。具體程序為：老年人將自有產權房屋出售給上海市公積金管理中心，并選擇在有生之年住在原房屋內，出售房屋所得款項在扣除房屋租金、保證金及相關交易費用后由老人自由支配。這一模式后因真正符合條件申請者很少而停止。2007年孟曉蘇成立了幸福人壽保險公司并親自參與“倒按揭”產品的研發(fā)，至今尚無實質性進展。
采訪中，中國房地產業(yè)協(xié)會副會長顧云昌告訴記者，國外不少國家運作較為成熟的“以房養(yǎng)老”服務體系，皆因背后完善的金融貸款、擔保機構、資產評估等機構的支持，加上較為健全的個人信用系統(tǒng)、相對合理的房價，都使得金融養(yǎng)老模式風險處于可控范圍。
“雖然"以房養(yǎng)老"的出發(fā)點看起來很美，但觀念問題始終將是橫亙在面前的第一大阻礙，很多老人難以接受將自己居住多年的房產抵押給金融機構而非留給子女”，劉琳這樣告訴記者。
中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念根深蒂固，公眾很難從心理上接受“以房養(yǎng)老”的新型模式。記者走訪時發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)老人都表示不會將手中的房產抵押出去換取自己晚年的生活保障，一定要留給子女。在老人更愿意把財產留給子孫的同時也認為，如果需要用房子養(yǎng)活自己，不僅自己內心會有挫敗感，在外也會覺得自己和孩子都無顏面。“中國老人對房子有一種情結。絕大多數(shù)老人都覺得沒有了房子，就等于沒有保障了”，此前在接受采訪時，北京東方太陽城相關負責人在調研的基礎上表示，“當前能夠接受并餞行"以房養(yǎng)老"的人并不多”。
而中國房產的土地70年使用權期限也被認為是除了觀念難以轉變外的一大攔路虎。“以房養(yǎng)老”更大的障礙源于中國房產的土地使用權期限。顧云昌表示，中國住宅并沒有終身產權，只有70年的產權：“不能夠實現(xiàn)以房養(yǎng)老這樣一個目的，關鍵取決于土地使用權70年期滿以后，是不是需要補交土地出讓金，如果需要補交的話，補交的標準如何制定。這一點直接影響到房屋彼時彼刻的余值”。
在顧云昌看來，在中國，“以房養(yǎng)老”不易推行，還有一個很重要的原因在于我國相關法律和政策配套環(huán)境尚不成熟?！斑@一模式涉及金融、社保、房地產、保險等行業(yè)和相關政府部門。如何保證這些行業(yè)公平公正運營，如何保證相關部門監(jiān)管和執(zhí)法到位，這些問題不解決，制約其發(fā)展的瓶頸就無法打破”。顧云昌同時告訴記者，在整個商業(yè)環(huán)境當中衍生出來的金融產品需要有足夠的供應和需求，這個市場才可以正常地運作下去。
另外，在保險和銀行產品設置等操作層面，比如房屋折損、銀行與客戶風險利益平衡、抵押物實際風險、信貸政策變化等，都是需要逐一解決的問題。
況且，在業(yè)內人士看來，房地產市場的變數(shù)不可控。目前中國住宅市場泡沫較大，未來中國的老齡化問題將更為嚴重，住宅市場的供求關系可能逆轉，房產價值未來可能將面臨縮水。加上中國房產質量普遍較差，被長期抵押的房產，在產權人去世時，質量問題很可能已經(jīng)暴露，銀行未必愿意接受這樣的長期抵押品。因此，要想實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”，對房產、金融操作制度都是一個嚴峻的挑戰(zhàn)。
毗鄰而居成優(yōu)選
“基于我國老年人口眾多且未富先老的國情，政府制定了"以家庭養(yǎng)老為基礎，社區(qū)居家養(yǎng)老服務為依托，機構集中養(yǎng)老為補充"的養(yǎng)老服務政策，這種以"居家及社區(qū)養(yǎng)老"為主的養(yǎng)老模式，客觀上為鼓勵在新建住區(qū)中配建老年住宅提供了依據(jù)”，采訪中，劉琳這樣告訴記者。
在國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院投資研究所一份題為《老年住宅建設與運營模式研究》的報告中指出，與普通商品住房開發(fā)項目不同，老年住宅開發(fā)不僅包括老年住宅本身“無障礙”的居住活動空間設計，更重要的是配備完善的社區(qū)內服務配套項目，包括醫(yī)療保健設施、公共餐飲、社區(qū)文化設施等等。
顧云昌告訴記者：“在日本，目前不管是政府投資開發(fā)建設的普通建筑還是私營開發(fā)商建造的住宅，全部進行適老化設計，然而國內開發(fā)商仍停留在炫目建筑外觀設計階段，沒有人關心房屋內部設計是否科學合理”。
在開發(fā)小區(qū)中配建老年住宅，主要針對與子女共同居住或毗鄰居住或獨自居住的居家養(yǎng)老方式?？梢詫⒁粋€住宅小區(qū)中一座或幾座樓、一座住宅樓的一個或幾個單元，規(guī)劃設計成老年住宅，并配備專門為老人服務的設施。配建的老年住宅類型則可以為“百年住宅”“老少居住宅”等。
日本提出的百年住宅或“長壽住宅”概念中，這種老年住宅必須具備滿足不同階段老年人需求而改變空間形式的特性，這種可改造的空間能夠適當調整住宅的空間和功能，來適應人生不同階段居住需求。
“老少居住宅”則是指兩代或多代人同住一套住宅，但各有各的獨立完整的生活起居房間和設施，有分有合，安排得當。這種“分得開、住得近”的居住方式，既保留了傳統(tǒng)的東方家庭模式，又能適應現(xiàn)代人獨立生活的需要。劉琳告訴記者，在亞洲國家包括日本、新加坡等國在內，老少居住宅的研究和實踐普遍已得到深入而廣泛的開展。
為此，劉琳給出的政策建議是在土地出讓時規(guī)定一定比例的老年住宅土地；對配建老年住宅的項目適當給予一定的土地出讓方面的優(yōu)惠，配備一定比例的公建用地用于建設養(yǎng)老服務設施；對建設“百年住宅”的企業(yè)給予一定稅費的減免、低息貸款開發(fā)等等優(yōu)惠政策；對持有經(jīng)營的老年公寓項目，試行土地年租制、給予長期貸款等優(yōu)惠政策。
