養(yǎng)老院可行性報(bào)告
養(yǎng)老院政策
養(yǎng)老院管理制度
敬老院管理制度
敬老院工作總結(jié)
敬老院標(biāo)語(yǔ)
敬老院可行性報(bào)告
敬老院工作經(jīng)驗(yàn)
福利院建設(shè)
福利院院長(zhǎng)先進(jìn)··
老年公寓可行性報(bào)告
老年公寓政策
老年公寓管理制度
老年公寓章程
高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)部門劃分
老年人社會(huì)福利機(jī)··
養(yǎng)老護(hù)理員國(guó)家職··
養(yǎng)老院合同模板
護(hù)理知識(shí)與實(shí)際護(hù)理
養(yǎng)老院各人職能職責(zé) 
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老年公寓可行性報(bào)告參考資料
一、我國(guó)老年人情況分析和養(yǎng)老床位：
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)60歲以上的人口達(dá)到1.44億，占總?cè)丝诘?1%，在今后較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.2%的速度增長(zhǎng)，從2001年到2020年這一時(shí)期，平均每年將有596萬(wàn)人進(jìn)入老齡，大約在21世紀(jì)40年代，人口老齡化程度達(dá)到頂峰；2030年前后，我國(guó)60歲以上的老齡人口預(yù)計(jì)將增至4億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟15國(guó)的人口總和；到2050年，我國(guó)60歲和65歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到4.5億和3.35億，這意味著每3個(gè)人中就有1個(gè)老人。據(jù)人口專家預(yù)測(cè)，未來(lái)10年，包括獨(dú)生子女與獨(dú)生子女、獨(dú)生子女與非獨(dú)生子女組成的獨(dú)生父母家庭（即421家庭）在我國(guó)至少會(huì)達(dá)到上千萬(wàn)個(gè)。據(jù)一項(xiàng)京滬穗城市居民調(diào)查顯示，35%的家庭要贍養(yǎng)4位老人，49%的家庭要贍養(yǎng)2-3位老人；
全國(guó)各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有170多萬(wàn)張養(yǎng)老床位，而全社會(huì)的養(yǎng)老床位需求達(dá)1400萬(wàn)張，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足需要。老年人的養(yǎng)老、安居問(wèn)題日益成為重要的社會(huì)問(wèn)題。
二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況：
石家莊現(xiàn)在60歲以上的老年人口已達(dá)118.2萬(wàn)，占總?cè)丝诘?2.6%，石家莊民政局福利處姜連吉處長(zhǎng)說(shuō)，托老的需求，市場(chǎng)很大。目前石家莊有證的老年公寓有30家，床位不足萬(wàn)張，占市區(qū)老齡人口的千分之8.12，跟全國(guó)的1%差距很大，跟國(guó)外要求達(dá)到的10%，不可而語(yǔ)。養(yǎng)老床位缺口很大。燕趙老年報(bào)記者楊勃志說(shuō)，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊(duì)等候入住。
我們考察過(guò)的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；長(zhǎng)安老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。運(yùn)營(yíng)比較好的老年公寓有：長(zhǎng)安老年公寓；東云老年公寓；夕陽(yáng)紅老年公寓；松鶴圓老年公寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；頤養(yǎng)園老年公寓。新投資擴(kuò)建的老年公寓有：新建的錦華老年公寓，投資150萬(wàn)；東三教的頤壽園投資600萬(wàn)，面積7000平米。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建投資200萬(wàn)；祥和老年公寓擴(kuò)建投資200萬(wàn)。當(dāng)時(shí)我們?cè)谝患易o(hù)理院了解情況時(shí)，老板說(shuō)，石家莊的老年公寓5年后會(huì)火起來(lái)，我們想有一定道理。
三、幾種養(yǎng)老形式的介紹：家庭服務(wù)、居家養(yǎng)老、老年公寓、福利院等4種形式。
家庭服務(wù)照顧，是對(duì)生活不能自理、臥病在床的老年人，在家接受親屬全方位照顧的形式，兒孫滿堂，兒女盡孝自古以來(lái)就是中國(guó)老人最理想的養(yǎng)老狀態(tài)。我們國(guó)家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購(gòu)物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目；老年人公寓，是對(duì)社會(huì)上有生活自理能力但身邊無(wú)人照顧的老年夫婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。因家人臨時(shí)外出或度假，無(wú)人照料的老年人便可送到暫托所，由工作人員代為照顧；而對(duì)那些生活不能自理，又無(wú)人照顧的老年人則送入福利院或敬老院，這是國(guó)家對(duì)一些孤寡老人和生活困難老人提供的一種福利。根據(jù)我國(guó)特有的情況，計(jì)劃生育造成的421家庭的出現(xiàn)，當(dāng)今社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)加大，子女們工作緊張和生活壓力增大，致使養(yǎng)老形式不得不發(fā)生轉(zhuǎn)變，居家養(yǎng)老和家庭服務(wù)養(yǎng)老在一些條件上不允許，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府辦得敬老院，一些高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓市場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生，是不可阻擋的。
四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么：
高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個(gè)方面，無(wú)障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi)衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂(lè)場(chǎng)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對(duì)老年人的服務(wù)也要全面具體。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和諧的環(huán)境，在整個(gè)規(guī)劃中園林綠化面積達(dá)75%以上，并根據(jù)老年人活動(dòng)和愛好特點(diǎn)，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目要有：垂釣湖、門球場(chǎng)、飼養(yǎng)場(chǎng)、種植園及戶外健身設(shè)施。室內(nèi)設(shè)計(jì)按照國(guó)家頒布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》高標(biāo)準(zhǔn)、高要求實(shí)施。在園區(qū)內(nèi)所有設(shè)施都要采用環(huán)保和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，只要是涉及老年人日常生活、健身活動(dòng)的地方都要無(wú)障礙設(shè)施和人性化提示、對(duì)老年人身體健康、生命安全有著絕對(duì)保障。賓館有五星級(jí)，老年公寓也建成五星級(jí)，也相當(dāng)于賓館，也有高消費(fèi)的人群，石家莊要在一萬(wàn)里挑一個(gè)老人入住，我們想也有可能。
五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利潤(rùn)來(lái)源主要有：
房租算上30%，床位費(fèi)占20%，護(hù)理費(fèi)30%，飲食20%，現(xiàn)在老年公寓收一個(gè)老人一個(gè)月基本上有700元的收入。石家莊現(xiàn)在針對(duì)老年事業(yè)的優(yōu)惠政策有：電費(fèi)為居民用電，暖氣為居民價(jià)，車輛養(yǎng)路費(fèi)減半，床位費(fèi)補(bǔ)貼每人每月10元，民政局還有福利彩票基金幫扶老年公寓。還有每年到過(guò)節(jié)過(guò)年時(shí)一些企業(yè)到老年公寓慰問(wèn)，做志愿者，展示形象。這個(gè)方面主要靠院長(zhǎng)們發(fā)揮個(gè)人魅力去爭(zhēng)取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤(rùn)依據(jù)。
六、投資10000平米老年公寓的分析：
投資10000平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場(chǎng)行情，綜合造價(jià)在2000萬(wàn)。根據(jù)《老年住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，使用面積為7000平米，每個(gè)老人為10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年為700*12*700*50%（入住率）=294萬(wàn)。2000/294約7年可以收回投資。相對(duì)時(shí)間長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。
七、老年公寓的宣傳：
做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個(gè)階段，大投資，肯定政府支持，群眾歡迎。報(bào)紙電視媒體會(huì)給我們做免費(fèi)廣告。下一步就是我們自己如何經(jīng)營(yíng)了。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實(shí)把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。
八、經(jīng)營(yíng)思路：
一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。說(shuō)白了，老年公寓就是伺候人的工作，沒有什么高科技，也不需要高精尖的技術(shù)，主要體現(xiàn)的是要有耐心、細(xì)心、愛心、真心、孝心。必須用心學(xué)習(xí)、總結(jié)別人的經(jīng)驗(yàn)，做到手腳要勤快，嘴巴要甜。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這方面的意思。
九、項(xiàng)目立項(xiàng)社會(huì)背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實(shí)是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)。
十、綜合考慮：
我們要建老年公寓要考慮這樣幾個(gè)方面：一是地理位置選擇交通便利、人氣旺盛、公用設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的地方。二是定位高收入的保障對(duì)象，要“嫌貧愛富”。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。四是我們肯定是邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。
十一、提高老年公寓效益的對(duì)策思路：
理論上有經(jīng)濟(jì)主體的經(jīng)濟(jì)效益主要來(lái)自于兩個(gè)方面即收入與成本的比較。只有遵循既開源又節(jié)流的思路，才能從根本上降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入，考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色性服務(wù)項(xiàng)目，提供差異化管理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)到利潤(rùn)最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險(xiǎn)因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的同時(shí)提高了成本。在增加收入方面考慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時(shí)，吸引社會(huì)上老人消費(fèi)，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá)到心理上的依賴，對(duì)于服務(wù)的支出他們會(huì)更主動(dòng)，我們更有收入（趙本山小品聊10元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個(gè)人上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂(lè)、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起，增加收入是大有余地。
十二、八面來(lái)風(fēng)：
杭州市社會(huì)福利中心，占地58畝，總投資6600萬(wàn)元，共有床位500張，自1999年投入使用，從2001年起每年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)40多萬(wàn)元。它的經(jīng)營(yíng)主要還是為了體現(xiàn)國(guó)家的福利設(shè)施。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂(lè)園，占地50畝，投入5000萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項(xiàng)，收回資金1000萬(wàn)元。老年公寓的利潤(rùn)率在2003年，湖南的一家統(tǒng)計(jì)結(jié)果為平均利潤(rùn)率為5.6%，2004年為10%。其中有做的成功的利潤(rùn)率為18.87%。
引言：
《人口老齡化》顧名思義，老齡化指的是在社會(huì)總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹?lái)越高。對(duì)于老齡化，國(guó)際上最簡(jiǎn)單的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)10%，或65歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過(guò)7%。2005年底全國(guó)1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口達(dá)到10055萬(wàn)人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家。
我國(guó)老年社區(qū)的現(xiàn)狀與發(fā)展
我國(guó)自1999年以來(lái)已經(jīng)進(jìn)入老年型國(guó)家。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來(lái)，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來(lái)勢(shì)兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問(wèn)題是擺在我國(guó)和各個(gè)城市面前的一個(gè)緊迫的社會(huì)問(wèn)題。目前我國(guó)老年人選擇養(yǎng)老和住宅的方式，由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居，除此以外還有托老所、福利院、臨終關(guān)懷醫(yī)院以及老年公寓等。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)、建造的專供老年人居住的住宅。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會(huì)化服務(wù)的住宅。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場(chǎng)需求將不斷增長(zhǎng)。本文就老年公寓的需求與發(fā)展談?wù)剛�(gè)人看法。
一、老年公寓需求的不斷增長(zhǎng)。
1、中國(guó)人口老齡化的發(fā)展。我國(guó)已進(jìn)入老年型國(guó)家，北京、上海、天津、廣州、沈陽(yáng)、大連等大城市也快速進(jìn)入老年型城市。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。目前我國(guó)60歲以上老年人口已達(dá)1.3億，占全國(guó)總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀(jì)中葉將超過(guò)4億，占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，即每4個(gè)人中就有一位老年人。又據(jù)預(yù)測(cè)我國(guó)65歲以上老人數(shù)將從2000年的0.94億（占總?cè)丝诘?.3％），增加到2050年的3.34億（占總?cè)丝诘?2.6％）（北京大學(xué)健康與家庭研究中心網(wǎng)站提供）。隨著中國(guó)人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。其中老年公寓會(huì)成為越來(lái)越多老年人的首選，對(duì)老年公寓的需求會(huì)不斷增長(zhǎng)。
2、觀念的變化。中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。同時(shí)，隨著老年人觀念的變化，不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量的提高，而不愿意和子女同住，獨(dú)老戶的比重不斷上升。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來(lái)愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)（北京晚報(bào)2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占65.2％。有47％的老人希望與子女共同生活，52.4％的老人希望與子女分開居住；現(xiàn)與子女同住的老人中，有64.8％認(rèn)為這種方式很理想，而有35.2％的老人則希望能分開��；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有84.6％仍愿與子女分開住，有15.4％的則希望與子女同�。ā冻鞘幸�(guī)劃》2002年第3期）�？梢�，中國(guó)老人“養(yǎng)兒防老”的觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同。文化程度較高，中級(jí)以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有的認(rèn)為“老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所”。因此隨著觀念的變化，對(duì)老年公寓的需求是加快增長(zhǎng)的。
3、社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。特別是在高等學(xué)校、科研單位等地方，由于子女出國(guó)等原因，一對(duì)老年夫婦家庭占的比重較大。目前北京市60歲以上180多萬(wàn)的老齡人口中“空巢家庭”已近30％，未來(lái)10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占比重有可能達(dá)到90％。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨(dú)居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會(huì)議論文集》2002年）�？梢�，隨著人口老齡化的發(fā)展，空巢家庭的不斷增長(zhǎng)，那么這部分老人對(duì)老年公寓的需求將更加迫切。
4、現(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。據(jù)武漢市調(diào)查，現(xiàn)在的青年人（20－25歲）僅有28.5％，中年人（40－50歲）有42.8％希望將來(lái)與子女住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期）。當(dāng)他們進(jìn)入老年時(shí)，由于我國(guó)各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會(huì)選擇社會(huì)養(yǎng)老的方式。所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長(zhǎng)的。
5、隨著老年公寓數(shù)量的需求不斷增長(zhǎng)，這一新興產(chǎn)業(yè)將有較大的發(fā)展空間。據(jù)上海市調(diào)查，制定上海市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達(dá)國(guó)家一般為4－5％）。按此比例，到2010年上海市老年公寓市場(chǎng)需求總量將達(dá)到187萬(wàn)平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。如將此比例推至全國(guó)，那么對(duì)老年公寓的需求，已經(jīng)是很可觀了。所以這一新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。
同時(shí)，隨著老年公寓的發(fā)展，可以進(jìn)一步導(dǎo)致為老人服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又可以增加就業(yè)，引發(fā)商機(jī)。
二、中國(guó)老年公寓的特點(diǎn)
老年公寓首先要符合老年人的特點(diǎn)和要求。老年人年紀(jì)大、身體虛弱、眼睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面的特殊護(hù)理和服務(wù)。同時(shí)中國(guó)老年人在生活習(xí)慣和觀念方面與外國(guó)老人有很多不同之處，因此不能完全照搬國(guó)外老年公寓的模式。我們應(yīng)按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓。
1、地點(diǎn)的選擇。依照老年人的特點(diǎn)和需求，老年公寓適宜選擇在不遠(yuǎn)離社會(huì)，不遠(yuǎn)離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。
2、老年公寓的模式。國(guó)外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國(guó)際慈善機(jī)構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標(biāo)準(zhǔn)分為7類：退休和退休前老人居住的住宅；生活基本自理，僅需少許監(jiān)護(hù)和幫助的健康老人住宅；提供全天監(jiān)護(hù)和最低限度的服務(wù)和設(shè)施的健康老人住宅；專為體力虛弱而智力健全，不需要護(hù)理和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力尚健而智力衰退并需要個(gè)人生活照料和監(jiān)護(hù)的老人住宅；專為體力和智力都衰退并需要個(gè)人監(jiān)護(hù)和護(hù)理的住宅；專為體力和智力衰退并患有疾病、受傷等的老人入住的注冊(cè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。又依據(jù)各個(gè)國(guó)家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)，國(guó)外的老年住宅模式大體上可以劃分為四種：獨(dú)立式老年住宅；集合式老年住宅（老年人合住的住宅）；護(hù)理型老年人住宅以及公立養(yǎng)老院（社會(huì)福利性）。從資金來(lái)源劃分實(shí)際上分為兩種：家庭和個(gè)人融資；政府和社會(huì)融資。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，我國(guó)老年公寓的模式大體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個(gè)人支付或政府和社會(huì)資助）。
3、設(shè)計(jì)與配套設(shè)施。老年公寓要按照老年人的特點(diǎn)和“老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范”，從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點(diǎn)和需求。老年公寓宜為低層小高層（有電梯）或平房有小院落，而不宜高塔樓，住房面積以合室、一室、二室小套房為主。道路要無(wú)障礙設(shè)計(jì)，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽(yáng)光充分和通風(fēng)。老年公寓要有完備的配套設(shè)施和服務(wù)，如醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書資料、購(gòu)物中心、銀行、郵局、交流活動(dòng)、家政服務(wù)等。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問(wèn)題之一。
4、規(guī)模與檔次。從居者本身的利益。安全管理和市場(chǎng)需求出發(fā)，老年公寓的規(guī)模不宜過(guò)大，這要依據(jù)各地的具體情況和條件而定。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。但是中國(guó)目前老年人的經(jīng)濟(jì)收入普遍不高，老年公寓的開發(fā)和建設(shè)要以廣大中低收入者的經(jīng)濟(jì)承受力和需求為主，而不能片面追求規(guī)模與檔次。
5、老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)的具體情況，老年公寓以經(jīng)營(yíng)性與公益性相結(jié)合為好。老年公寓的租售方式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，還需要政府的政策支持以及社會(huì)各方面的資助。福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，則是由國(guó)家和地方政府以及社會(huì)出資予以建設(shè)。
三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問(wèn)題
老年公寓特別是獨(dú)立的老年公寓，在歐美國(guó)家發(fā)展較早，建設(shè)較多，也積累了不少的經(jīng)驗(yàn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和生活水平的提高，對(duì)老年公寓的需求的不斷增長(zhǎng)，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來(lái)，如北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓，是北京市規(guī)模最大的獨(dú)立老年公寓。它建于北京北部的小湯山，占地面積42萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，可以容納近萬(wàn)老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施先進(jìn)、服務(wù)較好。上海市是最早進(jìn)入老年型的城市，老齡事業(yè)發(fā)展較早。1990年開辦的浦東老年公寓，是全國(guó)首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá)2萬(wàn)多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001年底全市共有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)150所，其中老年公寓11所，總床位7993張。這些城市的老人公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展，為解決老年人的養(yǎng)老和居住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點(diǎn)打下了良好基礎(chǔ)。
但是，由于我國(guó)老年公寓的發(fā)展剛剛起步，從全國(guó)范圍來(lái)看還存在不少問(wèn)題和需要改進(jìn)之處。
1、老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。國(guó)外一些發(fā)達(dá)國(guó)家，進(jìn)住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右。以我國(guó)大連市為例，60歲以上的老人71.1萬(wàn)，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的老人占總?cè)丝诘谋戎�，�?％的比例分析，70多萬(wàn)的老年人中，將有近2萬(wàn)人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而目前僅有7千多個(gè)床位，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足隨著人口老齡化發(fā)展對(duì)老年公寓的需求。
2、老年公寓的布局不盡合理。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個(gè)城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國(guó)老年人的特點(diǎn)和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。所以目前存在著有的老年公寓雖然環(huán)境和物質(zhì)條件都很好，但地點(diǎn)遠(yuǎn)離社會(huì)、遠(yuǎn)離親友。交通不便；有的居住高層塔樓并密度較高，活動(dòng)空間少等，這些都給老年人生活和社會(huì)活動(dòng)造成不便。
3、老年公寓的價(jià)位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價(jià)位較高，有的月租價(jià)高達(dá)2000－3000元，很多老年人只好望洋興嘆。如上海市選擇老年公寓的老人中，86.3％希望每月所需費(fèi)用不超過(guò)1000元（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2001年18期）。北京市2000年調(diào)查顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示近期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價(jià)格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以接受的價(jià)位為400－500元（《老年住房專題會(huì)議論文集》2002年）�？梢姡谖覈�(guó)目前廣大老年人的收入偏低的情況下，老年公寓的檔次和價(jià)位要適合廣大中低收入老年人的承受能力。
4、一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。一般來(lái)說(shuō)設(shè)備齊全，環(huán)境優(yōu)美，服務(wù)周到的老年公寓不太多。而有些單位和個(gè)人資助的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，如福利院、敬老院的環(huán)境、條件和服務(wù)則較差，不能達(dá)到老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)的目的。
5、政府和社會(huì)對(duì)老年人的住宅建設(shè)重視和支持力度不夠。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問(wèn)題。
索引：
一、內(nèi)容概要
二、公司簡(jiǎn)介
1、公司概況
2、發(fā)展目標(biāo)
3、現(xiàn)有業(yè)務(wù)
4、經(jīng)營(yíng)理念
5、客戶概況
6、管理隊(duì)伍
三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析
1、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析
2、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析
3、主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析
四、SWOT分析與關(guān)鍵問(wèn)題分析
1、機(jī)會(huì)
2、威脅
3、優(yōu)勢(shì)
4、劣勢(shì)
5、關(guān)鍵問(wèn)題
五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析
六、營(yíng)銷計(jì)劃
1、目標(biāo)市場(chǎng)
2、產(chǎn)品
3、價(jià)格
4、渠道
5、促銷
七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析
八、其他
正文：
一、內(nèi)容概要
1、本商業(yè)計(jì)劃書說(shuō)明了四川秋實(shí)實(shí)業(yè)開發(fā)股份有限公司準(zhǔn)備在2003年，開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目的計(jì)劃。
2、本計(jì)劃書涉及的時(shí)間為2003年~2005年兩年。
3、開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，對(duì)于本公司來(lái)說(shuō)，是基于目前中國(guó)“銀色市場(chǎng)”日漸增長(zhǎng)的趨勢(shì)來(lái)考慮的。這一項(xiàng)目的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來(lái)發(fā)展開拓市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。
4、本計(jì)劃書涉及的主要目標(biāo)是：分為兩期建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)成為我國(guó)西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化的、專業(yè)化的、高檔次的老年社區(qū)�！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)各類住房共2450套，根據(jù)精確預(yù)估，社區(qū)住房銷售的預(yù)期收入為18674萬(wàn)元，社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤(rùn)2375萬(wàn)元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬(wàn)元。另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動(dòng)將為公司創(chuàng)造利潤(rùn)153萬(wàn)元。
5、實(shí)現(xiàn)以上銷售和利潤(rùn)目標(biāo)，由于銷售市場(chǎng)廣闊，市場(chǎng)需求旺盛，經(jīng)過(guò)專業(yè)的對(duì)本項(xiàng)目的投資分析，實(shí)現(xiàn)本計(jì)劃書的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不超過(guò)3%。
6、“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建設(shè)成本15769萬(wàn)元，由于社區(qū)在建設(shè)中同時(shí)銷售，故該項(xiàng)目先期投資為6000萬(wàn)元，秋實(shí)公司可以自籌資金1/3，即2000萬(wàn)元，其余開發(fā)資金可以由其他有資金的項(xiàng)目投資者以股東身份提供，公司定期提供分紅，并為股東購(gòu)房提供優(yōu)惠。
二、公司簡(jiǎn)介
1、公司概況
四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司的前身為“成都靈新墓葬”，創(chuàng)建于1997年，是四川省民政廳批準(zhǔn)，四川省機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)登記注冊(cè)，四川省計(jì)委立項(xiàng)的殯葬及殯儀綜合服務(wù)改革試點(diǎn)項(xiàng)目。2003年，報(bào)經(jīng)四川省人民政府批準(zhǔn)，公司整體變更設(shè)立名為“四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國(guó)殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。
公司現(xiàn)注冊(cè)資金12901.5萬(wàn)元，擁有2個(gè)全資子公司和一個(gè)控股公司。此外公司嚴(yán)格按照《公司法》規(guī)范運(yùn)作，實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司已開發(fā)項(xiàng)目靈新墓葬墓地和東林火葬殯儀館。在陵園觀光化、服務(wù)專業(yè)化、管理科學(xué)化等方面均有顯著建樹，取得了很好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。使以塔位銷售為主的經(jīng)營(yíng)收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。
2、發(fā)展目標(biāo)
四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)是通過(guò)全面進(jìn)入老年服務(wù)市場(chǎng)，通過(guò)在老年服務(wù)市場(chǎng)抓住養(yǎng)老、送終服務(wù)等方面各項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，成為四川乃至全國(guó)最大的從事老年服務(wù)行業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)先者。公司主要通過(guò)在養(yǎng)老服務(wù)、老年產(chǎn)品開發(fā)、殯葬、殯儀、骨灰安葬、祭祀悼念及在祭祀悼念時(shí)的郊游服務(wù)方面，逐漸成為以“銀發(fā)（灰發(fā)）市場(chǎng)”為主體，構(gòu)造出一個(gè)完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，爭(zhēng)取經(jīng)過(guò)十年左右的發(fā)展，使公司能夠達(dá)到年收入過(guò)億，在老年市場(chǎng)上，成為西南甚至全國(guó)最大的全程服務(wù)的老年服務(wù)公司。此次公司投資“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，就是開始在殯葬業(yè)務(wù)成功以后，按照公司的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)要求，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈的向上擴(kuò)展，此項(xiàng)目將與公司另外一個(gè)老年服務(wù)投資項(xiàng)目“寶光永生堂”一起開發(fā)。這兩個(gè)項(xiàng)目完成后，將使公司的年?duì)I業(yè)收入從現(xiàn)在的3000余萬(wàn)元上升到8000余萬(wàn)元，并可實(shí)現(xiàn)公司長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略中的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。
3、現(xiàn)有業(yè)務(wù)
四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對(duì)死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。靈新墓葬園區(qū)地處成都市近郊新都區(qū)斑竹園鎮(zhèn)，占地105畝，建筑面積6萬(wàn)多平方米，是一座集建筑、雕塑、園林于一體，融觀光、祭祀、休閑與其中的祭祖圣地和藝術(shù)殿堂。公司采用塔葬這種全新的概念，既順應(yīng)了國(guó)家節(jié)約土地的殯葬改革發(fā)展方向，又滿足了千百年來(lái)中國(guó)人民重視送終，以寄托哀思的愿望，為生命畫上圓滿的句號(hào)，顯示出它強(qiáng)大的生機(jī)和活力。
四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。公司下屬的靈新墓葬公司現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)的主要產(chǎn)品是用于骨灰存放塔位。根據(jù)存放位置的差別、存放環(huán)境外觀差異，設(shè)有“千禧型”、“金玉滿堂”、“富貴跡象”、“百家姓氏圣壇”等十余大類上百種型號(hào)的塔位。墓位設(shè)計(jì)成藝術(shù)墓形式，注重滿足顧客對(duì)已故親人安置的個(gè)性化要求，面向的是中、高檔消費(fèi)群體，占據(jù)了殯葬業(yè)的高端市場(chǎng)。
經(jīng)過(guò)在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手�，F(xiàn)在公司經(jīng)過(guò)多年經(jīng)營(yíng)，留存利潤(rùn)已有3100萬(wàn)元。
4、經(jīng)營(yíng)理念
本公司的經(jīng)營(yíng)理念是——在老年服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)，以誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)為基本行為準(zhǔn)則，始終將顧客利益置于首位，提供有最高顧客價(jià)值的服務(wù)產(chǎn)品，成為老年服務(wù)市場(chǎng)上顧客最為信賴的公司和品牌。
本公司的宗旨與使命是——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過(guò)不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場(chǎng)中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢(shì)明顯得不償失“后工業(yè)化社會(huì)”中，為不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需要提供全方位的老年服務(wù)。同時(shí)，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報(bào)，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個(gè)人利益得到不斷提升。
5、客戶概況
公司所經(jīng)營(yíng)的靈新墓葬項(xiàng)目已擁有顧客3萬(wàn)余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過(guò)程中，深深感到社會(huì)老年群體越來(lái)越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過(guò)程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近8萬(wàn)人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場(chǎng)以外，還存在一個(gè)需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費(fèi)市場(chǎng)。公司曾通過(guò)借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡(jiǎn)單延伸出來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。
但正因?yàn)辇嫶蟮臐撛谑袌?chǎng)存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗(yàn)和掌握了顧客資源，由此促使公司在2002年終下決心，投資建設(shè)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，并準(zhǔn)備通過(guò)此項(xiàng)投資項(xiàng)目，將簡(jiǎn)單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場(chǎng)上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實(shí)現(xiàn)公司的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。
6、管理隊(duì)伍
1)、董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理張敏隆先生
張敏隆先生1940年4月13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。
現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)。
1957年3月，應(yīng)征入伍，先后參加過(guò)西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎(jiǎng)，歷任學(xué)員、電影隊(duì)長(zhǎng)、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長(zhǎng)；
1962年8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長(zhǎng)、工會(huì)主席；
1981年～1985年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理；
1985年4月～1992年2月，在中國(guó)華能集團(tuán)成都公司任總經(jīng)理；
1992年7月～1997年5月在香港偉確集團(tuán)成都辦事處任首席代表；
1997年5月，“成都靈新墓葬”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；
2003年，公司變更設(shè)立四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，仍任董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理；
2001年，擔(dān)任河南葛天塔陵園的董事長(zhǎng)。
張敏隆先生長(zhǎng)期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)。
2)、副總經(jīng)理劉可先生
劉可先生于1942年12月22日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級(jí)工程師職稱，中共黨員。
1967年9月～1991年5月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長(zhǎng)；
1991年5月～1997年1月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長(zhǎng)；
1997年4月～今，入四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。
劉先生長(zhǎng)期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。
3)、副總經(jīng)理白英敏先生
白英敏先生于1957年1月6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高級(jí)經(jīng)營(yíng)師職稱。
1980年～1986年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理；
1986年～1996年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理；
1997年～1998年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理；
2002年，美國(guó)西北大學(xué)獲MBA學(xué)位。
白英敏先生長(zhǎng)期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運(yùn)作，并具有全球視野。
4)、財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士
會(huì)計(jì)師職稱。1954年生，從事財(cái)務(wù)工作27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計(jì)處審計(jì)、天仁大酒店財(cái)務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公司審計(jì)部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，編寫過(guò)多種財(cái)務(wù)制度，培訓(xùn)過(guò)多名財(cái)務(wù)人員。
三、項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析
1、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析
(1)、人口老齡化趨勢(shì)
人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢(shì)。按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上的人口達(dá)到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達(dá)到總?cè)丝诘?%以上，即為老齡化國(guó)家和地區(qū)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，世界上有很多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入老年型社會(huì)，如意大利、德國(guó)、希臘、日本等。排在首位的意大利2002年老年人口比例高達(dá)25%。同這些國(guó)家相比，我國(guó)人口的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國(guó)情，我國(guó)卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國(guó)家。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2005年我國(guó)的總?cè)丝谶_(dá)到了13.07億，60歲及以上的人口為1.44億人，占總?cè)丝诘?1.03%（其中，65歲及以上的人口為1.0045億人，占總?cè)丝诘?.69%）。這表明，我國(guó)已經(jīng)步入了老齡化國(guó)家的行列。同時(shí)，國(guó)內(nèi)外近期人口預(yù)測(cè)發(fā)現(xiàn)，在2020年之后，我國(guó)的老齡化速度將呈加速度狀，至2050年，在每100個(gè)人口中，就有30個(gè)左右60歲以上的老人，將比那一時(shí)期世界平均老齡化水平高出10個(gè)百分點(diǎn)。可以預(yù)見，未來(lái)的幾十年中，我國(guó)的人口老化問(wèn)題將更加嚴(yán)重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢(shì)到進(jìn)入老齡化社會(huì)，發(fā)達(dá)國(guó)家用了兩三百年的時(shí)間；而我國(guó)自上世紀(jì)70年代末80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀(jì)初邁入了初期老齡化，過(guò)程不過(guò)20多年。這其中既有政策性因素，也有社會(huì)因素。嚴(yán)格的計(jì)劃生育制度，經(jīng)濟(jì)、社會(huì)高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。
(2)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展
——國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)
據(jù)2005年第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查顯示:2004年，我國(guó)的GDP增加16.8%排列世界第六位，雖然人均GDP卻排名在世界第100位之后，只有全世界人均GDP的五分之一。但我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達(dá)1000美元，我國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)階段。全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將使我們的國(guó)家更加富強(qiáng)，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問(wèn)題也將得到更好的解決。
(3)、政治保障
——黨和國(guó)家的重視，為社會(huì)養(yǎng)老提供了政策和制度保障
首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。
其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問(wèn)題。從1984年開始，我國(guó)各地進(jìn)行養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革，黨中央國(guó)務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》、《社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)征繳暫行條例》等文件。
2000 年8 月， 中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》， 號(hào)召全黨全社會(huì)從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實(shí)加強(qiáng)老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營(yíng)造全社會(huì)敬老養(yǎng)老助老風(fēng)氣。該決定還明確指出， 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。
2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。黨和國(guó)家把國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問(wèn)題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。
(4)、理論與實(shí)踐
——理論和實(shí)踐的探索，為實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實(shí)踐依據(jù)
從理論上看，專家學(xué)者們進(jìn)行了大量的研究，提出了許多有價(jià)值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認(rèn)同，鑒于我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護(hù)和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)無(wú)法替代的。中國(guó)老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進(jìn)會(huì)員對(duì)如何實(shí)現(xiàn)老有所養(yǎng)問(wèn)題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對(duì)于實(shí)行家庭+社區(qū)的社會(huì)養(yǎng)老提供了有價(jià)值的理論支撐。
從實(shí)踐上看，浙江寧波市實(shí)行了“居家養(yǎng)老”的做法，由政府購(gòu)買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨(dú)居的困難老人不離家也能享受社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習(xí)借鑒和推廣。
(5)、人文環(huán)境
——休閑成都 要做全國(guó)最佳養(yǎng)老地
四川在線-華西都市報(bào)消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來(lái)5年將有上億民資進(jìn)入成都養(yǎng)老業(yè)。
165.32萬(wàn)，這是2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%。15年前，這個(gè)數(shù)字是91.78萬(wàn)，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。
成都市民政局一位官員預(yù)測(cè)，在未來(lái)20年至30年內(nèi)，每4個(gè)成都人中將有1個(gè)老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來(lái)越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因?yàn)闅夂蛞巳�、�?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)且養(yǎng)老成本低，可能在未來(lái)20年成為全國(guó)退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。
成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人
“這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)�！弊蛉眨诔啥价h紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村，72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。
阮婆婆是上海人，去年9月同三個(gè)兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來(lái)養(yǎng)老。“成都養(yǎng)老院好，生活方便，價(jià)格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個(gè)月只需要800塊�！爆F(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點(diǎn)也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報(bào)個(gè)平安。
生態(tài)村的負(fù)責(zé)人告訴記者，外地人來(lái)成都養(yǎng)老是一種趨勢(shì)，因?yàn)槌啥歼m合生活，物價(jià)不高�！拔覀冞@兒住了200多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來(lái)自上海、山東、西藏、河北的外地老人�！�
都江堰一個(gè)老年公寓的負(fù)責(zé)人介紹，目前她所在的老年公寓就有100多位老人，其中20多人來(lái)自北京、深圳、廣州等城市�！八麄兓旧隙际窃谶@里常住，逢年過(guò)節(jié)才回去，每個(gè)月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。”
據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個(gè)適合自己的地方養(yǎng)老，而地點(diǎn)的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座“來(lái)了就不想走”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來(lái)此養(yǎng)老。
買房在成都外地人瞄準(zhǔn)養(yǎng)老
蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作，5年前雙雙退休，兒子也已在美國(guó)定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動(dòng)、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來(lái)。三年前，他們?cè)诔菛|二環(huán)外買了一套80平方米的房子，當(dāng)時(shí)只花了不到20萬(wàn)。
據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報(bào)告》顯示，成都市商品房市場(chǎng)中，外地人購(gòu)房比重從2003年到2005年依次為21.83%、29.15%、38.67%，呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。記者通過(guò)房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購(gòu)房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級(jí)城市的老人居多。
2、養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場(chǎng)情況分析
(1)、房地產(chǎn)需求旺盛
2006 年5 月，第一財(cái)經(jīng)與零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)聯(lián)合發(fā)布了《零點(diǎn)宜居指數(shù)———中國(guó)公眾城市宜居指數(shù)
2006年報(bào)告》，對(duì)國(guó)內(nèi)20個(gè)城市進(jìn)行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級(jí)特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看，成都的城市吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力不斷升溫，而本次宜居城市排名
更加顯現(xiàn)了成都這個(gè)城市宜居指數(shù)的均衡性特征。
從國(guó)內(nèi)外評(píng)價(jià)宜居城市的指標(biāo)體系分析來(lái)看，我們認(rèn)為，我國(guó)宜居城市應(yīng)具備“三大環(huán)境”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的“三大環(huán)境”可以解決人們?cè)诔鞘幸司有陨蠌奈镔|(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來(lái)講，看一個(gè)城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認(rèn)同感。第三，要看城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機(jī)遇。之所以認(rèn)為成都具備創(chuàng)建“ 宜居之城”的條件，正是憑借著“ 三大環(huán)境”的相對(duì)比較優(yōu)勢(shì)。
隨著城市化進(jìn)程加快，近年成都的西部經(jīng)濟(jì)、政治、文化中心地位的進(jìn)一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進(jìn)入，這些都無(wú)形地提升了成都房地產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)成都經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠(yuǎn)的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對(duì)住房的需求與日俱增，必將刺激成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮興旺，未來(lái)成都市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。
今后幾年成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)將保持穩(wěn)健的運(yùn)行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會(huì)下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強(qiáng)的集聚和輻射能力，不斷吸引周邊的消費(fèi)能力。第二，城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，購(gòu)房能力進(jìn)一步上升，住房基本需求和改善型住房需求會(huì)上升，成為房地產(chǎn)需求主流。第三，隨著工業(yè)化的進(jìn)程和城市化發(fā)展，在中央各項(xiàng)惠農(nóng)政策支持下，城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，城市新增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定的積極發(fā)展空間。第四，投資投機(jī)性需求仍很旺盛。
(2)、養(yǎng)老服務(wù)需求迫切
隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò)5年，我國(guó)老年人口將達(dá)到1.4億;再過(guò)10年，將達(dá)到1.63億;再過(guò)20年，將達(dá)到2.3億;再過(guò)50年，將達(dá)到4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。全國(guó)獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11 % ， 這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。
十一五期間 成都人口老齡化壓力將顯現(xiàn)
四川新聞網(wǎng)-成都商報(bào)訊 �。ㄓ浾邚堫＃冻啥际小笆晃濉比丝诤陀�(jì)劃生育事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》日前出臺(tái)�！兑�(guī)劃》指出，“十五”期間，成都市低生育水平繼續(xù)保持穩(wěn)定，5年期間全市累計(jì)出生人口為35.5萬(wàn)人，目前全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬(wàn)。而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^(guò)10%，人口老齡化壓力開始顯現(xiàn)，并將隨著老齡化的發(fā)展而不斷加重。
來(lái)自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬(wàn)。隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過(guò)多、人口素質(zhì)問(wèn)題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題。
目前我國(guó)社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人得到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。在最早進(jìn)入老齡化城市的上海，1999年60歲以上老人已達(dá)238 萬(wàn)，占全市人口的18 % 。
以上資料使我們清晰的看到，日益增多的老年人口形成了龐大的“銀發(fā)市場(chǎng)”，該市場(chǎng)對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)存在著巨大的需求，而現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務(wù)等都遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足顧客的需求。既然已然存在對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的需求，那么開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)也必然會(huì)有巨大的市場(chǎng)潛力。
(3)、支付能力保障
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長(zhǎng)12.4%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長(zhǎng)9.3%，低于可支配收入增長(zhǎng)速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。
而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國(guó)家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長(zhǎng)23.5%，居各項(xiàng)收入增幅之首。
成都：退休人員養(yǎng)老金上漲 48萬(wàn)人每月多領(lǐng)30%
——摘自2006年10月《華西都市報(bào)》
成都市48萬(wàn)名退休人員養(yǎng)老金漲了！新增養(yǎng)老金10月到賬。昨天來(lái)自成都市勞動(dòng)和社會(huì)保障局的消息，為讓退休人員享受改革帶來(lái)的成果，按照我省提高退休人員養(yǎng)老金待遇的統(tǒng)一部署，成都市分別提高2005年前和2006年前退休人員的基本養(yǎng)老金，并計(jì)劃明年進(jìn)一步上調(diào)。據(jù)悉，2005年起，全省將在三年內(nèi)連續(xù)提高退休人員養(yǎng)老金待遇，這次成都市基本養(yǎng)老金調(diào)整為今年和2005年兩個(gè)年度連續(xù)調(diào)整。據(jù)悉，本次調(diào)整后，成都市退休職工每月的養(yǎng)老金至少將上調(diào)100—300余元不等，平均每月增加175元，上調(diào)幅度為30％左右，而本次未納入調(diào)整的，將在明年進(jìn)行調(diào)整。
《市場(chǎng)結(jié)論》
通過(guò)以上分析，我們可以看出，成都對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)存在著龐大的市場(chǎng)需求，在成都市現(xiàn)有的165萬(wàn)老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是“秋麗”未來(lái)發(fā)展的重頭戲，“秋麗”公司有一定的老年市場(chǎng)的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，有一批忠實(shí)的潛在老年顧客群，并有該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的專業(yè)人才，較為充足的資金支持，“秋麗”肯定會(huì)在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造奇跡。
3、主要競(jìng)爭(zhēng)情況分析
（1）、養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析
經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)目前的成都市場(chǎng)尚無(wú)專門的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，也就是說(shuō)，對(duì)于即將開發(fā)的“秋麗養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)”而言，成都市場(chǎng)基本并不存在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者和品牌競(jìng)爭(zhēng)者�？梢哉f(shuō)，“秋麗”的這一項(xiàng)目將要開墾的幾乎是一片處女地，這對(duì)于“秋麗”公司的進(jìn)入無(wú)疑將是一個(gè)極其有利的局面。
但是，一定意義上的形式競(jìng)爭(zhēng)者和一般競(jìng)爭(zhēng)者必然是存在的。成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過(guò)，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無(wú)論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無(wú)法滿足成都“銀發(fā)市場(chǎng)”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。
社區(qū)養(yǎng)老的優(yōu)勢(shì)：1.及時(shí)解決老年人生活中遇到的各種實(shí)際問(wèn)題；2.減輕子女的心理壓力和勞動(dòng)負(fù)擔(dān)；3.維護(hù)老人與子女雙方的自尊心，增強(qiáng)雙方的安全感；4.緩解社會(huì)養(yǎng)老的壓力，減輕政府的負(fù)擔(dān)；5.開辟就業(yè)途徑，為社會(huì)提供就業(yè)空間；
當(dāng)然，面對(duì)如此大的商機(jī)，不可能只有“秋麗”獨(dú)具慧眼，各方發(fā)現(xiàn)機(jī)遇的投資者也都蠢蠢欲動(dòng)：也許是看到了成都市民對(duì)五朵金花環(huán)境的偏愛，06年9月，一家私人投資興建的荷塘老年公寓正式接受老人的登記。雖然床位只有30多張，但一個(gè)多月時(shí)間，已經(jīng)有200多個(gè)老人來(lái)咨詢登記。
“隨著老齡化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充，政府為部分人群購(gòu)買服務(wù)是養(yǎng)老業(yè)的一種趨勢(shì)�！背啥际忻裾稚鐣�(huì)福利處處長(zhǎng)李斌認(rèn)為，老年產(chǎn)業(yè)也是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，未來(lái)幾年時(shí)間內(nèi)，可能會(huì)有上億民間資金進(jìn)入養(yǎng)老業(yè)。
據(jù)了解，在10年前，成都全市不過(guò)七八家社會(huì)養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)，基本上都只對(duì)城市孤老等特殊群體開放。近年來(lái)，各種民辦的養(yǎng)老福利機(jī)構(gòu)正不斷涌現(xiàn)，服務(wù)對(duì)象也開始多元化，僅成都市民政局審批的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就達(dá)到20多家，這還不包括社區(qū)托老所之類的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和一些以老年公寓等形式存在的機(jī)構(gòu)。
據(jù)成都市老齡委辦公室一位工作人員介紹，成都現(xiàn)有老年人口165.3萬(wàn)人，但各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位數(shù)僅為1.22萬(wàn)張，不到老年人口的0.74％，興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是必然趨勢(shì)。
面對(duì)機(jī)會(huì)和市場(chǎng)空白，民間資金正紛紛進(jìn)入該領(lǐng)域掘金。成華區(qū)就采取民辦公助的形式，由民間資金對(duì)原有的養(yǎng)老福利院進(jìn)行升級(jí)。民營(yíng)企業(yè)家謝春明投資1000萬(wàn)元，將400平方米的保和福利院升級(jí)成了建筑面積10000平方米的老年公寓，可以同時(shí)為400多個(gè)老人提供服務(wù)；而投入民間資金2000萬(wàn)元的“霞齡居”老年公寓也正在建設(shè)中。同時(shí)，各種依托街道、社區(qū)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)也不斷出現(xiàn)。
（2）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)分析
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2001年～2003年成都房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率2002年為19.1%，2003年為20.7%，2004年1～4月為19.2%。統(tǒng)計(jì)資料說(shuō)明，GDP基本保持在13%以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。
成都的經(jīng)濟(jì)狀況高速增長(zhǎng)，2005年，成都市全年新建商品房成交面積達(dá)到1600.51萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.71%，銷售金額達(dá)到507.79億元，同比增長(zhǎng)21.88%；2005年成都市五城區(qū)商品房成交量為848.30萬(wàn)平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為961.18萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)33.94%。2005年全市商品房交易均價(jià)3173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價(jià)2875元/平方米，同比增長(zhǎng)18.96%。其中五城區(qū)商品房交易均價(jià)為4085元/平方米，同比增長(zhǎng)9.48%；商品住宅均價(jià)為3770元/平方米，同比增長(zhǎng)16.32%。
2005年，成都市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資450.54億元，同比增長(zhǎng)54.6%。在所有的投資中，土地購(gòu)置費(fèi)135.61億元，增長(zhǎng)47.5%。商品房施工面積3328.19萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.3%；新開工項(xiàng)目446個(gè)，增長(zhǎng)49.2%；新開工面積1569.15萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)32.4%；銷售面積1213.57萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)7.5%；商品房竣工面積647.84萬(wàn)平方米，減少24.9%；商品房空置一年以上的面積67.18萬(wàn)平方米，下降19.4%。
2006年1－8月，成都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出平穩(wěn)快速增長(zhǎng)搜狐網(wǎng)的態(tài)勢(shì)。固定資產(chǎn)投資在基本設(shè)施和房地產(chǎn)開發(fā)投資的推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)投資總額1118.43億元，同比增長(zhǎng)34.7％；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資365.17億元，同比增長(zhǎng)31.5％。在房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅繼續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，房地產(chǎn)新開工面積、竣工面積持續(xù)增加，分別為3，008.89萬(wàn)平米、443.06萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)33.7％、43.5％，為市場(chǎng)供應(yīng)提供了足夠的保障；另一方面，市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求使得新建商品房供銷量、銷售額保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，銷售面積達(dá)849.24萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)20.8％。
以上數(shù)據(jù)表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場(chǎng)，這樣的領(lǐng)域中必然存在的眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，我們耳熟悉能詳?shù)乃{(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠(chéng)裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷、中房成都公司等，無(wú)一不是該行業(yè)中的精英。
四、SWOT分析與關(guān)鍵問(wèn)題分析
1、機(jī)會(huì)
（1）、巨大的“銀色市場(chǎng)”
隨著我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，老年人口數(shù)量不斷攀升。據(jù)預(yù)測(cè)，再過(guò)5年，我國(guó)老年人口將達(dá)到1.4億;再過(guò)10年，將達(dá)到1.63億;再過(guò)20年，將達(dá)到2.3億;再過(guò)50年，將達(dá)到4.2億，屆時(shí)，總?cè)丝谥械?7.4%將是60歲以上的老人。近10年來(lái)我國(guó)空巢老人家庭上升也很快，已占老人家庭的26 % ， 一些大城市的空巢老人問(wèn)題更為突出。全國(guó)獨(dú)居老人的比例也從1987 年的近4 %上升到11%，這給城市社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作提出了嚴(yán)肅的課題。
目前我國(guó)社區(qū)中的診所，18.9%的老人需要，僅有0.5%的老人得到服務(wù)；保健指導(dǎo)，36.8%的老人需要，僅有9.3%的老人得到服務(wù)；家庭病床，42.5%的老人需要，僅有14.8%的老人到服務(wù)；定期體檢，57.8%的老人需要，僅有7.6%的老人得到服務(wù)；應(yīng)急服務(wù)，45.1%的老人需要，僅有0.7%的老人得到服務(wù)。
成都以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務(wù)的場(chǎng)所，如稻麥園老年公寓、景取老年休養(yǎng)院、晚霞生態(tài)村——養(yǎng)老托老、省六醫(yī)院老年中心、成華園緣老年電梯公寓等，以及市區(qū)內(nèi)少量的片區(qū)提供的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)。不過(guò)，相較于專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，已有的服務(wù)無(wú)論是從基礎(chǔ)設(shè)施、人員素質(zhì)，還是從服務(wù)質(zhì)量等方面都無(wú)法滿足成都“銀色市場(chǎng)”的需求，這預(yù)示著“秋麗”的進(jìn)入將面臨巨大的市場(chǎng)空間。
來(lái)自成都市老齡委的數(shù)據(jù)：2006年成都老年人已突破165萬(wàn)。在這成都市現(xiàn)有的165萬(wàn)老年人口中，如果有百分之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設(shè)10個(gè)“秋麗”這樣規(guī)模的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，才能基本滿足需求。因此，開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是秋實(shí)未來(lái)發(fā)展的重頭戲。
（2）、政府的關(guān)注與支持
隨著老齡化社會(huì)的來(lái)臨，老年人口已經(jīng)成為一個(gè)有其特殊需求的龐大群體，人口老齡化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過(guò)多、人口素質(zhì)問(wèn)題和老齡化的多重壓力將給經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)保障帶來(lái)嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。從我國(guó)的實(shí)際國(guó)情出發(fā)，如何解決老年人的養(yǎng)老問(wèn)題，成為社會(huì)各界廣泛關(guān)注的問(wèn)題，各級(jí)政府更是極為重視此問(wèn)題�！扒稃悺别B(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目致力于解決社會(huì)的養(yǎng)老問(wèn)題，必將得到政府的大力關(guān)注與支持。
（3）、GDP的保障
隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，成都市城市居民家庭收支呈現(xiàn)出平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市民生活質(zhì)量得到進(jìn)一步改善。2005年最新統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，上半年成都市城市居民人均可支配收入達(dá)5816.79元，比去年同期增長(zhǎng)12.4%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的15個(gè)副省級(jí)城市和4個(gè)直轄市中，位列西部第一，比列第2位的重慶市高出了533元。
調(diào)查顯示，從收入構(gòu)成來(lái)看，工薪收入仍是可支配收入構(gòu)成的主體，但增長(zhǎng)速度有所放緩，主導(dǎo)作用逐漸減弱。1-6月成都市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增長(zhǎng)9.3%，低于可支配收入增長(zhǎng)速度3.1個(gè)百分點(diǎn)。
而另一方面，成都市社會(huì)保障制度逐步完善，國(guó)家加大了對(duì)低收入群體的保障措施，進(jìn)一步落實(shí)了低保金的社會(huì)發(fā)放，居民人均轉(zhuǎn)移性收入達(dá)1738.63元，比去年同期增長(zhǎng)23.5%，居各項(xiàng)收入增幅之首。
有了經(jīng)濟(jì)的保障，才能保證服務(wù)的實(shí)現(xiàn)，這也正是秋實(shí)此次開發(fā)該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的重要條件之一。換言之，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提升，顧客更能享受得起我們的服務(wù)，我們也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括政府、社會(huì)在內(nèi)“多贏”的最佳局面。
（4）、成都——養(yǎng)老勝地
在美國(guó)，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，因?yàn)槟抢镪?yáng)光充足，風(fēng)景優(yōu)美。以上兩地也因此被稱為“退休州”、“養(yǎng)老市”。
20年后，中國(guó)的哪個(gè)城市會(huì)成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著我國(guó)老齡化進(jìn)程的加快，一些城市成為退休老人喜歡的休閑養(yǎng)老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一種必然。而成都又具有5大優(yōu)勢(shì)：第一，成都的氣候、自然環(huán)境在各地居民中具有很高的號(hào)召力；第二，成都周邊旅游資源豐富，能夠滿足老年人對(duì)自然的喜愛；第三，成都經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，生活便利；第四、成都物產(chǎn)豐富，養(yǎng)老成本不高；第五，成都未來(lái)退休人員較多，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將不斷興起。
不可否認(rèn)成都的經(jīng)濟(jì)、人文、自然等條件，使其充分具備了作為養(yǎng)老休養(yǎng)地的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的成都將是越來(lái)越多老年人的選擇，而成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)商機(jī)日漸明朗。
2、威脅
（1）、觀念落后，意識(shí)不足
雖然各級(jí)政府對(duì)于老齡化的問(wèn)題相當(dāng)重視，但是在少數(shù)個(gè)別地區(qū)，由于我國(guó)長(zhǎng)期形成的是家庭子女養(yǎng)老觀念，因此面對(duì)我國(guó)人口老齡化的挑戰(zhàn)，一些職能部門和社區(qū)管理與服務(wù)部門對(duì)開展和加強(qiáng)社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)的重要性和迫切性認(rèn)識(shí)不足，沒有把社區(qū)養(yǎng)老助老服務(wù)事業(yè)提高到反映一個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步水平和提高人民生活質(zhì)量、保持社會(huì)穩(wěn)定的高度來(lái)認(rèn)識(shí)，服務(wù)意識(shí)差。這些必然給社會(huì)公眾帶來(lái)了一些對(duì)于社區(qū)養(yǎng)老的負(fù)面心理影響，對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的開發(fā)產(chǎn)生一些阻力。
（2）、競(jìng)爭(zhēng)者帶來(lái)的壓力
有商機(jī)必然有商家，雖然目前成都的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)剛剛起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可預(yù)見的將來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)者必將紛至沓來(lái)，這對(duì)于該行業(yè)的任何商家都將帶來(lái)一定的壓力與風(fēng)險(xiǎn)�！扒稃悺痹诓痪弥�，面對(duì)的必將是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)，在這里為數(shù)越來(lái)越多的潛在競(jìng)爭(zhēng)者轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)者，大家都希望在這養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的鍋里分一杯羹，任何行業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)存者、行業(yè)外部的潛在進(jìn)入者都必須清楚的意識(shí)到這一市場(chǎng)環(huán)境，并做好充分的準(zhǔn)備，迎接挑戰(zhàn)。
3、優(yōu)勢(shì)
（1）、對(duì)于目標(biāo)市場(chǎng)較為了解
四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司現(xiàn)在主要從事的是殯葬火化、殯儀服務(wù)、靈骨存放、家人對(duì)死者常年的祭祀服務(wù)及（在園林觀光和休閑時(shí)的）附加服務(wù)。經(jīng)過(guò)在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的6年經(jīng)營(yíng)，公司以成為這項(xiàng)業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對(duì)領(lǐng)先者。迄今為止，在相同業(yè)務(wù)領(lǐng)域，公司沒有現(xiàn)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。另外，公司曾通過(guò)借助社會(huì)資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項(xiàng)目，進(jìn)行簡(jiǎn)單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，雖然由于硬件、軟件方面存在的限制，使這類簡(jiǎn)單延伸出來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。但是，公司在這方面已經(jīng)積累大量的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和顧客資源。
簡(jiǎn)而言之，長(zhǎng)期從事老年產(chǎn)業(yè)，使得公司對(duì)于“銀色市場(chǎng)”的特殊目標(biāo)顧客有著較為清晰和深刻的了解，這些市場(chǎng)信息對(duì)于“秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)將有著極大的指導(dǎo)意義。
（2）、專業(yè)化的服務(wù)隊(duì)伍
長(zhǎng)期的老年市場(chǎng)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，無(wú)疑也為秋實(shí)公司培養(yǎng)鍛煉出了一支具備專業(yè)素質(zhì)的老年服務(wù)隊(duì)伍，他們了解市場(chǎng)行情、熟知顧客需求、具備專業(yè)素養(yǎng)、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)、深受顧客信賴。“秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)，無(wú)疑將為這些人才提供一個(gè)更為廣闊的舞臺(tái)，讓他們的才華得以更加充分的施展。
（3）、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)
四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理張敏隆先生，長(zhǎng)期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，在本行業(yè)享有盛譽(yù)；公司副總經(jīng)理劉可先生長(zhǎng)期擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力；公司副總經(jīng)理白英敏先生長(zhǎng)期在市場(chǎng)中行走，熟悉市場(chǎng)的全程運(yùn)作，并具有全球視野；財(cái)務(wù)總監(jiān)甘云碧女士，長(zhǎng)期從事財(cái)務(wù)，培訓(xùn)過(guò)多名財(cái)務(wù)人員，理論實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均較為豐富。以這樣一批優(yōu)秀領(lǐng)導(dǎo)者為核心的公司管理隊(duì)伍，既擁有豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，又具備深厚的知識(shí)基礎(chǔ)。在“秋麗”項(xiàng)目的開發(fā)中，我們有理由相信，公司的管理團(tuán)隊(duì)將會(huì)以自身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)贏得市場(chǎng)與消費(fèi)者的青睞。
（4）、先入為主
眾所周知，中國(guó)的殯葬業(yè)長(zhǎng)期以來(lái)由政府設(shè)立的專門壟斷機(jī)構(gòu)，這類機(jī)構(gòu)通過(guò)進(jìn)行相應(yīng)的改革走向市場(chǎng)化道路，“秋麗”公司創(chuàng)業(yè)之初率先進(jìn)入這樣的行業(yè)，獲得了極為重要的兩個(gè)先機(jī)：
一是政府給予政策和其他方面的全力支持，如公司在殯葬業(yè)務(wù)上面長(zhǎng)期得到了如稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目建設(shè)的征地用地的優(yōu)惠等；
二是原來(lái)由政府壟斷經(jīng)營(yíng)的行業(yè)或業(yè)務(wù)，在政府主動(dòng)試行改革之時(shí)，先進(jìn)入者就沒有什么競(jìng)爭(zhēng)者，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)極小，能夠使公司很快度過(guò)建立初期的困難，進(jìn)入良性循環(huán)的狀態(tài)，公司在殯葬業(yè)務(wù)方面提供的高質(zhì)量的服務(wù)，不僅贏得了一批忠誠(chéng)的消費(fèi)者，在潛在客戶中獲得了較高的美譽(yù)度，而且還多次得到地方政府的表彰和獎(jiǎng)勵(lì)，并使政府加大在政策上的支持，公司將申報(bào)公開上市的難度較小。
公司準(zhǔn)備投資建設(shè)和開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目，也是看準(zhǔn)中國(guó)政府準(zhǔn)備改革原來(lái)由政府承擔(dān)的對(duì)孤寡老人的福利性養(yǎng)老方式的意愿和決心，并利用這樣的機(jī)會(huì)，將公司從“送終”延伸到“養(yǎng)老”服務(wù)領(lǐng)域，構(gòu)造一個(gè)更為完整的老年服務(wù)市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，這也是公司再次看準(zhǔn)一個(gè)由政府作為財(cái)政包袱被“甩”出來(lái)的、將大有作為的老年服務(wù)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。
上述兩個(gè)絕對(duì)有利因素，將再次為公司此次投資建設(shè)“秋麗”個(gè)人養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機(jī)會(huì)。
（5）、與房地產(chǎn)的不解之緣
2003年，“成都靈新墓葬”整體變更設(shè)立名為“四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司”，由成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司和張敏隆等25個(gè)自然人發(fā)起成立，是全國(guó)殯葬業(yè)和老年產(chǎn)業(yè)的第一家股份制企業(yè)。審視秋實(shí)公司的歷史進(jìn)程，我們不難發(fā)現(xiàn)，公司創(chuàng)立者之一正是成都天仁房地產(chǎn)開發(fā)公司這樣一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的精英，那么秋實(shí)公司在房地產(chǎn)行業(yè)的信息獲取、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)等方面，自然具有其他競(jìng)爭(zhēng)者所不具備的先天優(yōu)勢(shì)。從某種意義講，公司開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)這一項(xiàng)目可以說(shuō)正是發(fā)揮自己之長(zhǎng)。
4、劣勢(shì)
由成都眾多知名房地產(chǎn)商開發(fā)的錦繡華都、鷺島國(guó)際社、天府江南、香頌島、美茵河谷、凱麗濱江、米蘭香洲、上東陽(yáng)光、科華天城、東籬居等一系列熱銷樓盤，將會(huì)與公司即將開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)激烈地爭(zhēng)奪顧客群。
“秋麗”由于提供專業(yè)化的、健全的、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，并配有專門的硬件設(shè)施，“秋麗”社區(qū)的房產(chǎn)銷售價(jià)格必然將在一定程度上高于其他樓盤，如果單單從價(jià)格一個(gè)指標(biāo)衡量，“秋麗”的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將相對(duì)較弱。
5、關(guān)鍵問(wèn)題分析
“秋麗”作為專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，以優(yōu)質(zhì)高價(jià)、高檔專業(yè)的形象進(jìn)入市場(chǎng)，是否能如預(yù)期的那樣得到目標(biāo)顧客的認(rèn)可與接受？
成都養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)上存在一定數(shù)量可以提供類似服務(wù)的機(jī)構(gòu)，它們提供的養(yǎng)老服務(wù)必然會(huì)對(duì)人們是否選擇“秋麗”這種專業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)生一定影響。
另外，數(shù)據(jù)分析表明，成都的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)有著較強(qiáng)吸引力的市場(chǎng)，這一領(lǐng)域中存在著藍(lán)光集團(tuán)、遠(yuǎn)大房產(chǎn)、華信大足、朝樣房產(chǎn)、成房置業(yè)、大行宏業(yè)、元亨房產(chǎn)、潮蓉實(shí)業(yè)、誠(chéng)裕房產(chǎn)、世家機(jī)構(gòu)、現(xiàn)代房產(chǎn)、川喜實(shí)業(yè)、禾瑞營(yíng)銷、中房成都公司等眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，這對(duì)于“秋麗”的開發(fā)造成一定的壓力。
然而，畢竟有競(jìng)爭(zhēng)才有發(fā)展，雖然競(jìng)爭(zhēng)者不在少數(shù)，但是“秋麗”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)業(yè)的先天優(yōu)勢(shì)、充足的人財(cái)物的資源優(yōu)勢(shì)，以及搶先進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的先機(jī)的獲得，使得“秋麗”的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項(xiàng)目在起點(diǎn)已經(jīng)領(lǐng)先對(duì)手，只要有足夠的實(shí)力與耐力，我們有充分的理由相信“秋麗”可以一路領(lǐng)先、一往無(wú)前。
五、目標(biāo)與目標(biāo)可行性分析
截止2004年底，成都市60歲以上老年人口達(dá)152.7萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?4.6%；2005年成都市戶籍60歲以上老年人口數(shù)為165.32萬(wàn)，占成都市戶籍人口總數(shù)的15.28%；目前成都全市人口總規(guī)模達(dá)1082萬(wàn)；而“十一五”期間全市65歲及以上的人口數(shù)占總?cè)丝诒壤龑⒊^(guò)10%。而此次秋實(shí)公司開發(fā)的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總戶數(shù)為2450，只占2004年成都市老年人口數(shù)的0.16%，可見“秋麗”社區(qū)僅在成都就擁有極其廣闊的銷售市場(chǎng)，更不用說(shuō)近年來(lái)越來(lái)越多的涌入成都的外地購(gòu)房者。簡(jiǎn)言之，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售將會(huì)有著大好的前景。
根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃提供的數(shù)據(jù)，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的總建筑成本與銷售費(fèi)用的合計(jì)，預(yù)估為16299萬(wàn)元；整個(gè)社區(qū)的各類住房共2450戶，銷售預(yù)估收入為18674萬(wàn)元，計(jì)算可知社區(qū)住房銷售可獲得現(xiàn)金利潤(rùn)2375萬(wàn)元，此外還可以得到公用建筑的資產(chǎn)2025萬(wàn)元。
另外，社區(qū)每年的管理服務(wù)活動(dòng)還將為秋實(shí)公司創(chuàng)造一定的利潤(rùn)。管理服務(wù)活動(dòng)的總費(fèi)用支出約為610萬(wàn)元，這些活動(dòng)帶來(lái)的收入約為763萬(wàn)元，公司每年將從中獲得利潤(rùn)153萬(wàn)元。
綜上分析，我們可以得出結(jié)論，秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司進(jìn)軍老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是提升了“秋實(shí)”公司的知名度，為公司的未來(lái)發(fā)展開拓市場(chǎng)做出貢獻(xiàn)。
六、營(yíng)銷計(jì)劃
1、目標(biāo)市場(chǎng)
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)主要面向三類目標(biāo)顧客群體：
其一，本身文化程度、收入水平較高的企事業(yè)單位老年退休人群。這類顧客較高的文化素質(zhì)，決定了他們對(duì)于老年生活有著較高的追求，他們不但希望自己的老年生活擁有較好的醫(yī)療、家政等服務(wù)保障，更希望晚年生活能夠豐富多彩，滿足其物質(zhì)和精神的雙重要求。同時(shí)，這類顧客本身經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)豐厚，可以獨(dú)立負(fù)擔(dān)起在專業(yè)養(yǎng)老社區(qū)購(gòu)房的經(jīng)濟(jì)開支，一般不需要子女的經(jīng)濟(jì)支持，故他們?cè)谫?gòu)買上具有更大的自主決定權(quán)。
其二，經(jīng)濟(jì)收入、文化素質(zhì)較高的中年子女。這類人群一般工作較為忙碌，缺乏足夠的陪伴父母、照顧父母的時(shí)間，但他們非常孝敬父母，關(guān)心父母的老年生活于身心健康，希望父母可以在一個(gè)適宜的居住環(huán)境中安度晚年。這類目標(biāo)顧客群既有購(gòu)買專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)住房的支付能力，又極其希望可以為父母購(gòu)買這類住房作為養(yǎng)老之用。
其三，有一定收入、不喜城市中心區(qū)的喧囂生活環(huán)境、追求安逸平靜的老年生活的退休老人。這類老人也許收入并不豐厚，但他們對(duì)于養(yǎng)老生活有著自己的追求，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)中開發(fā)的小戶型住宅樓正適合這類顧客群。
2、產(chǎn)品
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)是由四川秋實(shí)開發(fā)實(shí)業(yè)股份有限公司開發(fā)的我國(guó)西部第一個(gè)大型現(xiàn)代化老年社區(qū)，秋實(shí)公司在開發(fā)“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的構(gòu)想提出之初，就將“秋麗”定位為中高檔的專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)總占地面積350畝，其中建筑用地64畝，道路廣場(chǎng)83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場(chǎng)占地15畝，社區(qū)容積率0．67，綠化率超過(guò)50%，提供了非常適于養(yǎng)老休閑居住的環(huán)境。該社區(qū)建設(shè)分為兩期，第一期建設(shè)面積7．8萬(wàn)平方米，第二期建設(shè)面積7．7萬(wàn)平方米，整個(gè)社區(qū)2003年10月開工，2004年7月竣工。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨(dú)院士民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標(biāo)顧客群的需求。除此之外，社區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、茶園茶館、食堂餐廳、交通車等公共設(shè)施，以及日用百貨、美容美發(fā)、音響出租、花店、洗衣房等商業(yè)設(shè)施滿足老年人日常生活需求。
社區(qū)不僅僅向老年人提供最佳居住環(huán)境，而且根據(jù)老年人生活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務(wù)。完善配套的醫(yī)療保健設(shè)施和文化娛樂(lè)設(shè)施是這里的顯著特色，人車分離設(shè)計(jì)、無(wú)障礙通道、四層院落式電梯設(shè)計(jì)、雙扶手、梯級(jí)低緩、方便輪椅、緊急呼叫系統(tǒng)一應(yīng)俱全。這里有常年的寄宿式老年大學(xué)，是專為老年人設(shè)計(jì)的“老有所居，老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所為，老有所樂(lè)”的生態(tài)園。社區(qū)物業(yè)根據(jù)老年人的生活實(shí)際，有針對(duì)性地提供老年文化娛樂(lè)、交通、安全保衛(wèi)、家政、老年?duì)I養(yǎng)餐飲服務(wù)。充分體現(xiàn)了對(duì)老人周到齊全、無(wú)微不至的關(guān)愛。
《“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的三大主張》
主張一：老年生活 張揚(yáng)個(gè)性
主張二：陽(yáng)光院壩 鄰里如親
主張三：子孝孫賢 盡享天倫
《“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的八項(xiàng)服務(wù)》
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，將老年人在家中接受的幫助和關(guān)懷的各種家庭照顧,作為提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的參照標(biāo)準(zhǔn)，以倡導(dǎo)老年健康生活為己任，公益性服務(wù)為核心，實(shí)行綜合配套、多元經(jīng)營(yíng)，以提高社區(qū)的生活品質(zhì)。凡租住、購(gòu)買“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的老年朋友皆可享受以下八項(xiàng)服務(wù)：
醫(yī)療保健與康復(fù)療養(yǎng)：按會(huì)員制設(shè)立每位會(huì)員的健康檔案，定期進(jìn)行全面體檢；免費(fèi)保健療養(yǎng)咨詢；免費(fèi)參加有關(guān)的保健講座；開辦小型的老年病醫(yī)院，設(shè)置門診、化驗(yàn)、急診、觀察病房、家庭病床，送醫(yī)藥上門；全天候救護(hù)車及護(hù)士值班服務(wù)，在這方面總的要求應(yīng)當(dāng)是“小病不出門，大病不誤診，急癥及時(shí)救，慢病可療養(yǎng)，事事可咨”。
心理咨詢：影響老人健康的重要原因是心理障礙，園區(qū)將組織心理醫(yī)生為大家進(jìn)行心理咨詢與治療。
交通服務(wù)：開設(shè)大巴專線往返于成都與園區(qū)之間，園區(qū)內(nèi)手推車供免費(fèi)使用，并準(zhǔn)備一定數(shù)量的輪椅供出租使用。當(dāng)?shù)氐娜嗆嚺c老年車可以進(jìn)入園區(qū)，并可以代客戶租用各種用車。
安全保衛(wèi)：每戶都設(shè)置緊急呼叫裝置，服務(wù)人員24小時(shí)值班；園區(qū)內(nèi)設(shè)置三重安全保衛(wèi)措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24小時(shí)巡邏。
家政護(hù)理：為客戶提供經(jīng)過(guò)培訓(xùn)之后持證上崗的養(yǎng)老護(hù)理員以不同方式（如全天、白天、鐘點(diǎn)、出行等）為老年人服務(wù)；此外還為客戶提供各種家政、維修、搬運(yùn)等服務(wù)。
購(gòu)物：園區(qū)設(shè)有老年用品和日常用品商店并接受各種代購(gòu)服務(wù)；園區(qū)內(nèi)設(shè)有便民商店并接受各種電話購(gòu)物、免費(fèi)送物上門。
報(bào)刊服務(wù)：代訂各種報(bào)刊，報(bào)刊投送到家。
音像制品的出售與租賃：建立專門的服務(wù)部開展有關(guān)業(yè)務(wù)。
幼兒入托：幼兒園可以全天入托，也可以臨時(shí)代管。
園藝：為了滿足部分老年人對(duì)于園藝與種植的愛好，園區(qū)將辟出專門的地塊出租給老年人，供他們自己種花種菜，豐富晚年生活。
旅游：園區(qū)與大型旅行社合作，經(jīng)常組織夕陽(yáng)紅專項(xiàng)旅游；還將與北京、大連、廣州等地的老年社區(qū)合作，舉行異地交換居住療養(yǎng)的業(yè)務(wù)，盡可能為客戶降低費(fèi)用。
房屋置換：為了方便部分在成都城內(nèi)有房而又希望到園區(qū)居住的客戶，公司可以代為辦理城內(nèi)房屋的出售或出租事宜。
法律顧問(wèn)：園區(qū)與有關(guān)的律師事務(wù)所合作，為客戶提供法律顧問(wèn)與咨詢服務(wù)。
老有所為服務(wù)：這是一個(gè)常常被忽視而又十分重要的服務(wù)，也就是說(shuō)要盡可能地為還能夠服務(wù)社會(huì)的老人（特別是有一技之長(zhǎng)的老人）提供一個(gè)老有所為的活動(dòng)舞臺(tái)，提供必要的條件。鼓勵(lì)老年人盡可能“有所事事”，而不是“百無(wú)聊奈”；在老年大學(xué)中開辦自創(chuàng)中心讓老年人進(jìn)行各種手工制作；如果有的老人能夠?qū)懽髟?shī)文或能夠撰寫回憶錄，園區(qū)將代為推薦、聯(lián)系出版與發(fā)表。
秋實(shí)公司始終堅(jiān)信，社區(qū)的房屋銷售只完成了“秋麗”項(xiàng)目開發(fā)的第一步，完善的養(yǎng)老服務(wù)才是最終贏得顧客信賴的依托和保障，是公司在廣闊的老年產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中進(jìn)一步發(fā)展的真正基石。
3、價(jià)格
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)戶型分檔銷售價(jià)格
| 院落式住宅樓 （元/平方米） |
1080 | 1180 | 1280 | 1380 |
| 酒店式公寓樓 （元/平方米） |
1180 | 1280 | 1380 | 1480 |
| 獨(dú)居式民居 （萬(wàn)元/院） |
39 | |||
銷售安排：
2003年10月中旬，為了照顧本公司股東集資建房，向股東限售第一期100套住房（無(wú)獨(dú)院），按第一檔最低價(jià)出售。收全款。
2003年11月中旬，為了照顧本公司多年來(lái)的老客戶，向老客戶限售第一期100套住房（無(wú)獨(dú)院），按第二檔優(yōu)惠價(jià)出售。預(yù)收80%。
2004年2月，住宅建筑已經(jīng)斷水，向公司所有股東和客戶出售第一期各種住房，按第三檔價(jià)出售。收全款。同時(shí)開始出售獨(dú)院。
2004年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會(huì)出售第一期現(xiàn)房，按第四檔價(jià)出售。
2004年4月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動(dòng)工，向全社會(huì)出售第二期期房，按第四檔價(jià)出售。根據(jù)具體情況，可以考慮臨時(shí)確定某種優(yōu)惠政策。
社區(qū)提供的各項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)價(jià)格按照市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算。
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)將主要目標(biāo)定位于中高端市場(chǎng)，提供宜人的居住環(huán)境與完善的養(yǎng)老服務(wù)，社區(qū)房屋的銷售價(jià)格自然比一般樓盤略高，但從性價(jià)比的角度衡量，購(gòu)買“秋麗”絕對(duì)會(huì)帶給消費(fèi)者物超所值的收獲。
4、渠道
“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售，將在使用直接銷售和委托代理的傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上，同時(shí)開辟網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷模式的新型銷售模式：
（1）、對(duì)于銷售給股東和老顧客的部分住房，由公司采取直接銷售的模式，因?yàn)楣緦?duì)于這部分顧客情況較為熟悉，保持了良好的聯(lián)系，故采用直銷模式，,銷售過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用也完全可由開發(fā)商來(lái)控制，高效從嚴(yán)支出可以大大降低物業(yè)銷售的費(fèi)用。而且從渠道控制的角度，由開發(fā)商自己組建的銷售團(tuán)隊(duì)和部門相對(duì)委托代理方式更容易管理和控制。
（2）、隨著消費(fèi)者消費(fèi)行為的理性和成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面要擴(kuò)大規(guī)模追求規(guī)模經(jīng)濟(jì)；另一方面又要走專業(yè)化道路，細(xì)分產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)，企業(yè)為了發(fā)揮專業(yè)開發(fā)優(yōu)勢(shì)，經(jīng)常將銷售工作委托給更具專業(yè)優(yōu)勢(shì)的銷售代理商來(lái)完成。因此，對(duì)于面向社會(huì)銷售的住房的80%，秋實(shí)公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售代理商執(zhí)行。這種銷售模式的優(yōu)勢(shì)在于：①它簡(jiǎn)化了商品市場(chǎng)的交易活動(dòng)，節(jié)約開發(fā)商和顧客共同的時(shí)間和精力，緩解了開發(fā)商人力、物力和力的不足,提高企業(yè)運(yùn)作的效率和效益；②相對(duì)于直銷模式，委托代理分散了企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)；③由于專門從事代理銷售工作，代理商一般都有較多的銷售業(yè)務(wù)員和更廣泛的客戶關(guān)系；④企業(yè)在推廣新產(chǎn)品的時(shí)候，它更快的將產(chǎn)品推向了市場(chǎng)并為顧客了解，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售。
（3）、21世紀(jì)是信息化的世紀(jì)，互聯(lián)網(wǎng)席卷中國(guó)大地的時(shí)候，也正是中國(guó)住宅與房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展的時(shí)候。房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合必將引發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的營(yíng)銷革命。網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷實(shí)質(zhì)是營(yíng)造網(wǎng)上經(jīng)營(yíng)環(huán)境，包括網(wǎng)站本身、顧客、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商、合作伙伴、供應(yīng)商、銷售商相關(guān)行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)可以對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)上宣傳對(duì)客戶進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品的網(wǎng)上調(diào)研，接受意見反饋或通過(guò)商品房網(wǎng)上競(jìng)拍給項(xiàng)目造勢(shì)，提升項(xiàng)目人氣。作為傳統(tǒng)的營(yíng)銷方式的補(bǔ)充和發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷能更有效地促成消費(fèi)者與企業(yè)或企業(yè)與企業(yè)之間交易活動(dòng)的實(shí)現(xiàn)。
我們已經(jīng)清楚地意識(shí)到，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷必然是未來(lái)房地產(chǎn)銷售的重要趨勢(shì)，秋實(shí)公司需要盡快適應(yīng)這一潮流，并盡可能的占據(jù)有利地位，所以秋實(shí)公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷勢(shì)在必行。此次，“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的銷售就是秋實(shí)公司進(jìn)入這一模式的大好時(shí)機(jī)，公司將投入一定的人力、物力和財(cái)力，建設(shè)起網(wǎng)絡(luò)銷售的平臺(tái)。公司將拿出面向社會(huì)銷售的住房中的20%，作為網(wǎng)絡(luò)銷售的對(duì)象，嘗試網(wǎng)絡(luò)銷售，為將來(lái)公司的銷售積累經(jīng)驗(yàn)、奠定基礎(chǔ)。
5、促銷
此次的“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的促銷將采用廣告、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系、人員推銷和直接營(yíng)銷并用的模式：
（1）、廣告
由于銷售主要針對(duì)成都地區(qū)進(jìn)行，故“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的廣告將主要當(dāng)?shù)貓?bào)刊、專門針對(duì)老年人和中年高收入群體的雜志刊登紙質(zhì)媒體廣告，同時(shí)在市區(qū)內(nèi)老年人常出入的醫(yī)療、健身等場(chǎng)所附近設(shè)立形象廣告牌、燈箱廣告、公交站臺(tái)廣告、車身廣告等吸引特定顧客群的注意。
（2）、銷售促進(jìn)、公共關(guān)系與人員推銷
選擇節(jié)假日，在市區(qū)內(nèi)選擇場(chǎng)所為老年人提供免費(fèi)的健康咨詢、簡(jiǎn)單體檢等服務(wù)，以吸引目標(biāo)消費(fèi)者的注意、調(diào)動(dòng)其參與性；
在同一場(chǎng)所可同時(shí)進(jìn)行“秋麗”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)模型的展覽會(huì)，在當(dāng)場(chǎng)派發(fā)公司印制的“秋麗”社區(qū)的宣傳資料，并有公司專門安排的咨詢?nèi)藛T進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)咨詢與推銷展示陳說(shuō)；
（3）、直接營(yíng)銷
從專業(yè)的老年醫(yī)療、健身等機(jī)構(gòu)尋找特定目標(biāo)顧客的聯(lián)系方式，采用郵寄銷售目錄的方式進(jìn)行促銷
七、財(cái)務(wù)計(jì)劃與財(cái)務(wù)分析
（鑒于資源限制，這里只提供了簡(jiǎn)單的現(xiàn)金流量表）
| 現(xiàn)金流量表 | |
| 項(xiàng) 目 | 金 額（萬(wàn)元） |
| 一、房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 | |
| 銷售獨(dú)居式民居收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） | 1404 |
| 銷售院落式住宅樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） | 11117 |
| 銷售酒店式公寓樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） | 4347 |
| 銷售可出售格樓收到的現(xiàn)金（按銷售額的90%） | 806 |
| 銷售剩余房屋收到的現(xiàn)金（銷售額其余的10%） | 1000 |
| 現(xiàn)金流入小計(jì)： | 18674 |
| 建設(shè)總支出現(xiàn)金 | 15769 |
| 作為銷售費(fèi)用支出的現(xiàn)金 | 530 |
| 現(xiàn)金流出小計(jì)： | 16299 |
| 房屋銷售產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~： | 2375 |
| 二、管理服務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（每年） | |
| 利用公共服務(wù)設(shè)施收到的現(xiàn)金 | 302 |
| 銷售會(huì)員卡收到的現(xiàn)金 | 109 |
| 老年大學(xué)學(xué)費(fèi)收到的現(xiàn)金 | 18 |
| 幼兒園等服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 12 |
| 茶園茶館服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 30 |
| 食堂餐廳服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 60 |
| 交通車服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 12 |
| 利用商業(yè)設(shè)施收到的現(xiàn)金 | 50 |
| 代戶出租服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 30 |
| 家政等服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 30 |
| 醫(yī)藥等服務(wù)收到的現(xiàn)金 | 120 |
| 現(xiàn)金流入小計(jì)： | 763 |
| 作為人員工資支付的現(xiàn)金 | 420 |
| 水電費(fèi)用支出的現(xiàn)金 | 100 |
| 園林養(yǎng)護(hù)支出的現(xiàn)金 | 20 |
| 設(shè)備維修支出的現(xiàn)金 | 20 |
| 其他開支 | 50 |
| 現(xiàn)金流出小計(jì)： | 610 |
| 管理服務(wù)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~： | 153 |
八、其他
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